바클레이스, 벨웨이(Bellway)·배럿 레드로우(Barratt Redrow) ‘오버웨이트’ 유지·비스트리(Vistry)는 ‘이퀄 웨이트’로 상향했다. 바클레이스는 부활한 Help to Buy(헬프 투 바이) 제도가 2027년까지 섹터 이익에 20% 이상의 추가 상승을 가져올 수 있는 시나리오를 제시했다.
2026년 2월 23일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 바클레이스의 리서치 노트는 영국 주택건설 섹터가 2025년을 대체로 횡보하며 마감했다고 진단했다. 이는 연말로 갈수록 수요가 예상보다 약화되면서 발생한 한 자리에서 두 자리수대의 실적 하향 조정, 공사비 인플레이션이 여전히 연 2~3% 수준으로 지속된 점, 그리고 집값 상승 부재가 복합적으로 작용한 결과라고 바클레이스는 설명했다.
보고서는 같가게 비교(LFL, like-for-like) 기준 2025년 판매율이 2019년 수준 대비 여전히 약 20% 낮다고 지적했다. 이는 대량 판매(bulk sales) 증가를 감안한 이후의 수치다. 최근 12개월 완공 주택 수는 약 150,000채로 집계돼, 현 의회 기간 내 정부 목표인 150만 채 달성을 위한 연평균 필요 물량의 절반 수준에 불과하다고 덧붙였다.
바클레이스의 핵심 주장
바클레이스는 시장에서 주택건설사가 자금을 대는(equity-funded) 새로운 주택구입 지원(헬프 투 바이 유사) 제도 도입 가능성이 과소평가되어 있다고 봤다. 바클레이스가 제시한 타깃형 시나리오에서 주택건설사는 구매자가 제도를 활용할 때마다 레비(levy)를 부과하는 방식으로 자금을 조달한다고 가정하면, 섹터의 영업이익(EBIT)은 2027년에 약 22% 증가할 수 있다고 추정했다. 이 계산은 기본 시장 여건 개선을 전혀 가정하지 않은 수치이다.
“우리는 주택건설사가 자금을 부담하는 제도가 첫 주택구입자(targeted at first time buyers)를 겨냥하면 수요를 개선하면서 과거 Help to Buy가 주택가격지수(HPI)를 부추겼다는 비판은 피할 수 있을 것으로 본다.”
바클레이스의 예시적 계산
메커니즘은 단순하다. £350,000짜리 주택에 대해 20%의 에쿼티 론(equity loan)을 제공하면, 구매자의 담보대출비율(LTV)은 95%에서 75%로 낮아진다. 이에 따라 월 상환액은 £1,792에서 £1,342로 줄어들며, 실수령소득 대비 모기지 상환 비중은 40%에서 30%로 낮아진다. 바클레이스의 예시 분석에 따르면 이는 영국의 장기 평균 수준과 일치한다. 현재 첫 주택구입자의 모기지 상환 비중은 실수령소득 대비 32%로 장기 평균인 30%에 근접한 상태다.
비용 측면에서 바클레이스는 주택건설사가 론을 펀딩할 경우 단위당 총마진(gross margin)이 약 200bp(베이시스 포인트) 개선될 것으로 추정했다. 이는 현재의 판매 인센티브 비용이 매출의 약 6% 수준인 점과 비교해 이점이 있다는 설명이다. 노트는 “헬프 투 바이 론을 이용하는 데 부과되는 어떠한 레비도 현재의 판매 인센티브 비용보다 의미 있게 낮을 가능성이 크다”고 평가했다.
기본·청사진·블루스카이 시나리오
바클레이스의 기본 시나리오는 다음과 같다: 전체 민간 판매의 20%가 새 제도를 사용, LFL(같가게) 물량은 5% 증가, 남은 80% 판매에서의 인센티브는 1% 축소, 2027년 기준 총마진은 약 160bp의 상승을 기록해 18%에서 상승하는 것으로 가정했다. 반면, 블루스카이(optimistic) 시나리오에서는 2019년 판매율과 인센티브 수준으로의 복귀를 가정할 경우 이익 상승폭이 약 85%에 달할 수 있다고 추정했다.
정책적 촉매와 스프링 스테이트먼트
바클레이스는 영국 정부의 스프링 스테이트먼트(3월 3일)가 관련 제도 도입의 잠재적 촉매가 될 수 있다고 지목했다.
바클레이스의 종목별 견해 및 목표주가
바클레이스가 제시한 개별 종목의 포지셔닝은 다음과 같다. 벨웨이(Bellway)는 주가가 2,848p에 거래되며 목표주가를 3,390p로 제시해 약 19%의 상승여지를 시사했다. 배럿 레드로우(Barratt Redrow)는 현재 378p에 거래되며 목표주가 490p로 약 30% 상승여지로 지목됐다. 이 두 종목은 바클레이스의 톱픽(top picks)으로 유지됐다.
배럿 레드로우는 유형순자산 대비 주가(price-to-tangible NAV)에서 0.8배로 섹터 대비 약 16%의 할인 상태다. 바클레이스는 이 종목이 2028년까지 섹터 평균 수준의 수익률에 접근할 것으로 전망했다.
또한 버클리 그룹(Berkeley Group)은 목표주가 5,230p로 오버웨이트를 유지했다. 바클레이스는 FY26에 예상되는 평균 판매가격이 £575,210으로 상대적으로 낮고 주문잔고(order book)가 짧은 점을 들어, 과거보다 더 큰 수혜를 입을 가능성이 높다고 평가했다.
퍼시몬(Persimmon)은 1,514p로 이퀄 웨이트에 배치됐다. 바클레이스는 퍼시몬이 조정 EV/IC(Enterprise Value / Invested Capital) 기준 1.3배로 섹터 대비 약 30% 프리미엄 상태라며 상대적으로 이미 가치가 반영되어 있다고 설명했다. 또한 퍼시몬의 평균 판매가격이 섹터 평균 대비 과거(2014~2019년)에는 22% 낮았으나 현재는 16% 낮다며, 과거에 비해 첫 주택구입자용 포지션으로서의 차별성이 줄었다고 지적했다.
한편 테일러 윔피(Taylor Wimpey)는 111p 목표로 언더웨이트가 유지됐다. 바클레이스의 2026년 법인세·이자·세전이익(PBT) 추정치인 £356mn은 블룸버그 컨센서스보다 8% 낮고 컨센서스 범위의 하단에 위치한다.
비스트리(Vistry)는 이전 ‘언더웨이트’에서 ‘이퀄 웨이트’로 상향됐다. 목표주가는 715p로 종전 507p에서 올랐다. 바클레이스는 2025년 6월 예산안(Spending Review)과 2025년 11월 가을 예산(Autumn Budget)에서 개선된 사회주택(social housing) 재원 배정이 단기적으로 공공·저가용(affordable) 주택 건설 활동을 지지할 것으로 평가했다.
다만 바클레이스는 재무적 부담(balance sheet)에 대한 우려가 남아 있다고 밝혔다. 비스트리의 2025년 평균 일일 순부채(net debt)는 £700mn 이상으로 집계되며, 총 차입가능시설(total facilities)은 £1.1bn 수준이다.
용어 설명 및 배경
이 기사는 특정 용어에 대해 설명을 덧붙인다. Help to Buy는 구매자가 일정 수준의 에퀴티 론을 받아 초기 자금 부담을 낮추는 형태의 보조 제도이며, 과거 도입 시 주택수요를 늘렸지만 주택가격 상승(HPI) 촉진에 대한 비판을 받았다. LTV(loan-to-value)는 주택담보대출의 담보가치 대비 대출 비율을 의미하며, 낮을수록 대출자와 금융기관의 위험은 감소한다. EBIT는 영업이익, 총마진(gross margin)은 매출에서 매출원가를 뺀 비율을 뜻한다. PBT는 법인세·이자·세전이익, NAV는 순자산가치, EV/IC는 기업가치 대비 투자자본을 나타내는 지표다. bp(basis point)는 1bp=0.01%로 표현되는 수익률 단위다.
정책 도입 시 금융시장 및 주택시장에 미칠 수 있는 영향 — 전문적 분석
바클레이스의 분석을 종합하면, 주택건설사가 자금을 부담하는 형태의 타깃형 헬프 투 바이 제도는 단기적으로 수요 회복과 함께 판매 볼륨(LFL 기준) 개선을 유도할 수 있다. LTV 개선에 따른 모기지 상환 부담 경감은 특히 첫 주택구입자(first-time buyers)의 구매결정에 직접적 영향을 미칠 가능성이 크다. 이는 완공 주택 수가 단기간에 급증하지 않더라도 매출·이익개선으로 이어질 수 있으며, 바클레이스가 제시한 대로 2027년 EBIT 약 22% 개선 시나리오는 정책 디자인에 따라 현실화 가능성이 존재한다.
다만 제도 설계에 따라서는 인센티브 비용이 건설사 이익률에 미치는 영향이 달라질 수 있다. 바클레이스가 가정한 대로 레비가 현재의 판매 인센티브(매출의 약 6%)보다 유의미하게 낮다면 마진 개선 효과가 비교적 명확하나, 만약 레비 비용이 예상보다 높거나 론 회수 구조·대손 비용 등이 반영되면 마진 개선 폭은 축소될 수 있다. 또한 주택가격의 추가 상승 없이도 수요만 이동하는 구조라면 거시적 주택가격 안정성에는 큰 영향이 없을 수 있다.
금융시장 측면에서는 바클레이스가 제시한 종목별 상대가치(예: 배럿 레드로우의 0.8x price-to-tangible NAV 할인 등)가 정책 기대감으로 재평가될 여지가 크다. 특히 단기적으로는 정부 발표(스프링 스테이트먼트 등)와 제도 설계 세부 내용이 주가 변동의 주요 촉매가 될 전망이다. 중장기적으로는 건설사의 재무건전성(순부채·차입 여력)과 주문잔고(order book) 수준이 투자 리스크를 결정할 핵심 변수로 남는다.
결론
바클레이스의 리서치는 정책적 개입이 설계만 잘된다면 영국 주택건설 섹터에 실질적 이익 개선을 제공할 수 있음을 시사한다. 다만 그 효과는 제도의 대상(주로 첫 주택구입자), 레비 수준, 건설사별 재무구조와 주문잔고에 따라 크게 달라질 수 있다. 2026년 3월 3일 발표될 스프링 스테이트먼트와 이후 정부의 정책 세부안이 단기 촉매로 작용하면서 관련 종목의 상대가치 재평가 가능성이 높다.
