캐나다의 주택가격이 팬데믹 정점에서 소폭 후퇴했음에도 불구하고 개발업자와 실수요자 양쪽 모두에게 여전히 큰 부담을 주고 있다는 진단이 나왔다. CIBC(캐나다임금은행)의 수석 이코노미스트인 Benjamin Tal(벤자민 탈)과 Katherine Judge(캐서린 저지)는 최근 보고서에서 현 상황을 “가격이 구입하기엔 여전히 너무 높고, 건축하기엔 충분히 높지 않다”고 평가하며 시장의 구조적 문제를 지적했다.
2026년 2월 19일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, Tal과 Judge는 표면적으로 드러나는 통계와 현장에서 체감되는 현실 사이에 심각한 괴리가 존재한다고 분석했다. 보고서는 특히 고층(하이-라이즈) 주택 부문에서 공사비용(인건비·자재비 등)이 시장에서 받아들일 수 있는 수준을 훨씬 상회해 기존의 산업 경제모형이 사실상 “깨졌다”고 진단했다.
“주택 가격은 구입자에게는 여전히 부담이지만, 건설자에게는 이익을 보장할 만큼 충분히 높지 않다.”
보고서는 공식 통계로 자주 인용되는 주택착공(housing starts) 수치가 실제 시장 상황을 즉각적으로 반영하지 못하는 후행지표(lagging indicator)라고 경고했다. 보고서는 “CMHC(캐나다주택모기지공사)의 주택착공 데이터는 12~18개월 전에 내려진 결정들을 반영한다”며, 이로 인해 현재 현장에서는 더 급격한 둔화가 진행 중인데도 표면상 수치는 완만하게 보일 수 있다고 설명했다.
또한 보고서는 주거용 건설 노동력이 인프라(사회간접자본) 분야로 이동하면서 주택 건설 부문에서의 노동력 부족이 심화하고 있다고 지적했다. Tal과 Judge는 이 같은 노동력 이동이 수요가 회복될 때 주택건설 분야의 미래 노동력 부족 문제를 악화시킬 것이라고 경고했다. 이는 장기적으로 신규 공급이 제약을 받을 가능성을 제기한다.
가계 소비 측면에서도 우려가 제기되었다. 보고서는 주택가격 하락에 따른 부의효과(wealth effect)의 역(負) 효과를 언급하며 주택 자산가치가 떨어질 경우 가계의 심리적·재정적 소비 여력이 위축된다고 분석했다. Tal과 Judge는 이러한 부정적 부의효과가 호황기의 긍정적 효과보다 소비 행동에 더 큰 영향을 미치는 경향이 있다고 지적했다.
보고서는 한편으로 첫 주택구입자(first-time buyers)에게 개선된 주거비용 부담 완화는 환영할 만한 변화이지만, 이는 더 넓은 주택 위기 전체를 해소하기에는 불충분하다고 결론 내렸다. Tal과 Judge는 현재의 가격 조정이 정책당국에게 “주택 건설비용의 지속 불가능한 고비용 문제”를 해결하라는 긴급한 신호라고 규정했다.
용어 설명
주택착공(housing starts)은 특정 기간 동안 새로 착공된 주거용 건물의 수를 의미하며 일반적으로 건설경기와 주택공급 추이를 파악하는 지표로 사용된다. 그러나 Tal과 Judge가 지적한 것처럼 착공 데이터는 설계·허가·자금조달 등이 선행된 결과이기 때문에 종종 실시간 수요 변화를 반영하는 데 한계가 있다.※
부의효과(wealth effect)는 자산가치 변동이 소비자 소비행태에 미치는 영향을 의미한다. 주택가격 상승 시 가계는 자산가치 증가로 소비를 늘리는 경향이 있고, 반대로 주택가격 하락 시 소비를 줄이는 경향이 있다. 보고서는 하락 국면에서의 부의효과가 소비 위축으로 이어져 경제 전반에 더 큰 부담을 줄 수 있다고 설명한다.
현장 영향과 정책적 함의
보고서는 단기적으로는 구매자에게 일부 개선된 접근성이 나타날 수 있지만, 공급 측면의 제약(건축비·노동력 부족 등)이 지속되는 한 근본적 문제는 해소되지 않는다고 강조한다. 특히 고층 개발의 경우 초기 사업 타당성이 악화되면 개발 중단·연기 사례가 늘어날 수 있으며, 이는 도심 재개발과 주거 공급 확대의 발목을 잡을 가능성이 있다.
정책적 관점에서 보면 단기적 수요 부양책보다는 건축비용 구조 개선, 인력 재배치 완화, 자재 공급망 안정화 등 공급 측 안전판 마련이 필요하다는 결론이 도출된다. Tal과 Judge의 분석은 정책결정자들에게 다음과 같은 점을 시사한다: 건설비를 낮출 수 있는 제도·세제 개편, 숙련노동자 양성·유입을 위한 장기 계획, 그리고 인프라 투자와 주거건설 사이의 인력 충돌을 완화할 수 있는 조정 장치가 필요하다.
장기적 영향 전망
보고서에 근거한 분석을 종합하면, 만약 건축비용의 구조적 문제와 노동력 부족이 지속된다면 신규 주택 공급이 회복 수요를 따라가지 못해 장기적으로 주택가격의 상향 리스크를 남길 수 있다. 반대로 수요 둔화가 심화되면 단기적으로는 가격 추가 하락과 함께 건설업계의 재정 압박이 심화될 수 있다. 따라서 중간 경로로서의 정책 대응과 업계의 비용구조 개선 여부가 향후 가격 흐름과 가계 소비, 건설업 생산성에 결정적인 영향을 미칠 전망이다.
전문적 시사점
본 보고서의 주요 시사점은 세 가지로 정리된다. 첫째, 통계 수치만으로 시장 건강을 판단하기 어렵다는 점이다. 둘째, 공급 측(건축비·노동력) 문제가 해결되지 않으면 수요 회복 시에도 실물 공급이 제약되어 가격변동성이 커질 수 있다는 점이다. 셋째, 가계부채와 소비의 연계성을 감안할 때 주택가격의 지속적 하락은 소비 위축을 통해 광범위한 경기 하방 리스크로 전이될 수 있다는 점이다. 이들 모두는 정책 우선순위 재설정과 민간부문의 구조적 적응을 요구한다.
결론적으로, CIBC의 Tal과 Judge는 현재의 조정국면이 단순한 가격 변동이 아니라 공급·비용·노동력의 복합적 문제를 드러내는 신호라고 진단한다. 당장은 첫 주택구입자에게 일부 기회가 생길 수 있지만, 근본적 문제의 해결 없이는 장기적으로 안정적이고 대중적인 주거 공급을 담보하기 어렵다는 점을 강조한다.
