케플러슈브뢰(Kepler Cheuvreux)가 스웨덴 상장 부동산회사인 애트리움 륑베리(Atrium Ljungberg)(STO:ATRLJB)의 투자의견을 기존 매수(Buy)에서 보유(Hold)로 하향 조정했다.
2026년 1월 27일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 케플러슈브뢰는 기존에 제시한 목표주가 SEK 36는 유지했으나, 최근 주가 상승으로 추가 상승 여력이 축소됐다는 점을 근거로 이날 월요일 하향을 단행했다. 보도 시점의 현재 주가는 SEK 33.77로, 10월의 등급 상향(업그레이드) 이후로 약 6% 올랐다.
케플러슈브뢰는 애트리움 륑베리의 FFO(펀드 프롬 오퍼레이션, funds from operations) 성장 전망이 취약하다고 판단했다. 동사가 제시한 2025~2027년 연평균 성장률(CAGR) -2.5%는 북유럽 부동산업체들 중에서 가장 낮은 수치이다. 또한 동 연구소는 4분기(4Q) 기준으로 임대수익이 3분기(3Q) 대비 0.5% 감소할 것으로 전망했는데, 이는 시장 컨센서스가 예상한 1.4% 증가 전망과 상반된다.
케플러슈브뢰에 따르면 이 같은 분기별 임대수익의 하향 전망은 회사의 기존 가이던스와도 일치한다. 회사는 4분기에서 연속적으로 낮아지는 임대수익을 예고한 바 있으며, 이는 부분적으로 Fujitsu를 포함한 일부 계약의 상실에 기인한다.
핵심 요지: 케플러슈브뢰는 임대수익 둔화와 낮은 FFO 성장률 전망, 그리고 장기적으로 만기가 도래하는 헤지 포지션의 영향 등으로 애트리움 륑베리의 업사이드(상승 여력)가 제한적이라고 판단했다.
한편 케플러슈브뢰는 애트리움 륑베리가 섹터의 역사적 10년 평균 Price-to-FFO(주가 대비 FFO) 비율보다 10%의 프리미엄을 받을 자격이 있다고 평가했다. 그 근거로는 회사가 스톡홀름에 집중된 대규모 프로젝트 포트폴리오를 보유하고 있다는 점을 들었다. 이 프로젝트들에 대해 애트리움 륑베리는 약 SEK 400억(약 SEK 40 billion) 수준을 투자할 수 있는 역량을 가지고 있다고 분석가는 지적했다.
금리 관련 가정도 보고서의 중요한 부분이다. 케플러슈브뢰는 애트리움 륑베리의 평균 금리가 4분기에는 3.2%로 유지될 것으로 보지만, 2026년에는 3.24%, 2027년에는 3.50%로 점진적으로 상승할 것으로 전망했다. 이는 현재 보유한 유리한(낮은) 헤지 포지션들이 순차적으로 만기되면서 점차 금리 부담이 증가할 가능성을 반영한 수치이다.
용어 설명
FFO(Funds From Operations)는 부동산업체의 실질적인 영업현금흐름을 가늠하기 위해 감가상각비와 일회성 항목을 제외해 계산한 지표로, 부동산 기업의 수익성·현금창출력을 평가할 때 널리 사용된다. Price-to-FFO 비율은 주가를 FFO로 나눈 값으로, 부동산 섹터의 밸류에이션(가치평가) 기준 중 하나이다. 높은 Price-to-FFO는 상대적으로 고평가를, 낮은 값은 저평가 또는 성장성 우려를 시사할 수 있다.
헤지(hedge)는 금리 변동 위험을 줄이기 위한 파생상품 포지션을 의미한다. 기업이 보유한 헤지 계약이 만기되면 금리가 시장 기준으로 반영되어 실제 이자비용이 증가할 수 있다.
시장 영향 및 향후 전망 분석
이번 등급 하향은 즉각적으로 애트리움 륑베리의 주가에 하방 압력을 줄 가능성이 있다. 케플러슈브뢰가 목표주가 SEK 36을 유지했음에도 투자의견을 보유로 낮춘 배경은 단기적 업사이드(목표주가 대비 상승 여력)의 축소를 의미한다. 현재 주가 SEK 33.77를 기준으로 남은 상승 잠재력은 제한적이며, 투자자 심리는 단기적으로 보수적 성향을 보일 수 있다.
중기적으로는 다음 요인들이 주가 및 실적에 영향을 줄 전망이다: 첫째, 임대수익의 분기별 변동성 및 신규 계약 확보 여부. Fujitsu와 같은 계약 손실 사례가 반복될 경우 임대수익 기조 회복이 지연될 수 있다. 둘째, 금리 환경 및 헤지 만기: 케플러슈브뢰의 가정대로 평균 금리가 2026~2027년에 상승하면 금융비용 증가로 순영업수익(NOI) 및 FFO에 추가 압박이 가해질 수 있다. 셋째, 스톡홀름 프로젝트의 진행 속도와 자금 집행: SEK 400억 규모의 개발 파이프라인은 장기적 성장 엔진이 될 수 있으나, 프로젝트의 실행 지연이나 자금 조달 비용 상승은 단기적인 실적 가시성을 낮출 수 있다.
투자자 관점에서 보면, 현 시점은 밸류에이션과 성장 가시성을 모두 재평가해야 하는 시점이다. 만약 임대수익이 예상보다 빠르게 회복되고 프로젝트가 계획대로 진행되면 가격-FFO 프리미엄의 정당성이 회복될 수 있으나, 금리 부담과 임대 계약 리스크가 지속되면 추가적인 실적 약화와 밸류에이션 하향 압력이 발생할 가능성이 있다.
결론
케플러슈브뢰의 등급 하향은 애트리움 륑베리의 단기적 투자매력 축소를 시사한다. 다만 회사의 대규모 프로젝트 포트폴리오와 스톡홀름 중심의 자산집중은 중장기적 가치 요인으로 남아 있다. 투자자들은 분기별 임대수익 추이, 주요 임대계약 체결 여부, 헤지 포지션의 만기 스케줄과 금리 전망을 주의 깊게 모니터링할 필요가 있다.
참고 해당 보도는 케플러슈브뢰의 분석 자료와 인베스팅닷컴 보도를 기반으로 정리한 것이다.
