요약: 글로벌 투자은행 제프리스(Jefferies)는 2026년을 맞아 범유럽 상장 부동산 섹터가 광범위한 할인(밸류에이션 갭)을 기록하고 있다며, 재융자(리파이낸싱) 부담 완화와 수익 안정화가 진행되면서 투자자들의 관심이 섹터 선택과 선호 종목으로 옮겨가고 있다고 진단했다. 제프리스는 물류(로지스틱스), 리테일(쇼핑센터), 주거(레지덴셜), 오피스(프라임 CBD 중심), 셀프스토리지, 데이터센터, 학생주거 등 분야별로 대표적 선호 종목을 제시했다.
2026년 1월 26일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 제프리스는 상장된 유럽 부동산 섹터의 밸류에이션이 광범위한 할인 상태이며 이는 지난 10년 내 가장 큰 할인폭이라고 지적했다. 제프리스는 이 같은 환경에서 채무 재조정(리파이낸싱) 압력이 완화되고 수익(earnings)이 안정화되면서 투자자들의 관점이 전체 섹터 투자에서 개별 종목 선별로 이동하고 있다고 분석했다.
제프리스가 지정한 분야별 주요 추천 종목은 다음과 같다.
물류(롱지스틱스): CTP를 주목했다. 제프리스는 밸류에이션 리셋(derating) 이후 CTP를 ‘매수(buy)’로 상향했으며, 섹터를 선도하는 이익 성장과 범유럽(pan-European) 사업망을 주요 근거로 제시했다.
리테일(쇼핑센터): Klépierre와 Unibail-Rodamco-Westfield를 선호 종목으로 꼽았다. 제프리스는 소비자 지출의 회복력과 목적성(데스티네이션) 쇼핑센터 노출, 리테일 부문 전반의 할인된 밸류에이션을 이유로 들었다. 대형 고품질 쇼핑센터 플랫폼은 심리 개선과 재무구조 개선의 수혜를 볼 것으로 전망했다.
주거(레지덴셜): LEG Immobilien와 TAG Immobilien를 추천했다. 제프리스는 주거 부문에서 주택 공급 부족, 안정적인 임대 점유율(occupancy), 할인된 밸류에이션이 2026년까지 섹터를 지지하는 요인이라고 설명했다. 상장 주거회사들의 재무구조 개선과 수익 안정성 또한 강조했다.
오피스(프라임·CBD 중심): Gecina를 제프리스의 대표 오피스 노출로 꼽았다. 이는 제프리스가 프라임(우량) 중앙업무지구(CBD) 자산에 초점을 두고 있으며, 보조(secondary) 오피스가 높은 공실 리스크를 안고 있는 시점에 상대적 방어력을 가진다는 판단에서다.
셀프스토리지: Safestore와 Shurgard가 포함됐다. 제프리스는 Safestore를 ‘매수’로 상향했으며, 공실 압력과 개발비 지출로 인한 부정적 영향 이후 초기 운영 회복 신호가 포착된다고 평가했다. Shurgard는 재무 건전성과 개선되는 동종 점포(same-store) 실적을 바탕으로 새로운 성장 국면에 진입했다고 봤다.
데이터센터: Merlin Properties를 제프리스의 선호 데이터센터 노출로 지적했다. 제프리스는 유럽 데이터센터 시장에서 수급 불균형(supply-demand imbalance)이 임대료를 역사적 고점으로 밀어올리고 있으며, 이로 인해 데이터센터 자산에 투자 기회가 존재한다고 진단했다.
학생주거(스튜던트 하우징): Xior를 대체 부동산(alternative real estate) 내 선호 종목으로 선정했다. 제프리스는 학생주거의 수요 기본요인이 여전히 지지적이며 Xior가 해당 섹터 내에서 유리한 포지션을 갖추고 있다고 봤다.
핵심 인용: 제프리스는 기준 요인으로서 리파이낸싱 부담 완화, 수익 안정화, 섹터별 구조적 수요 요인(예: 주거의 주택 부족, 데이터센터의 수요 폭증)을 제시했다.
전문용어 설명
밸류에이션 할인(valuation discount): 특정 섹터의 주가 수준이 시장 평균보다 낮은 상태를 의미하며, 투자자들이 해당 섹터의 위험을 더 크게 반영한 결과다. 리파이낸싱(refinancing): 만기 도래한 부채의 재조달을 의미하며, 금리나 자금 조달 여건에 따라 기업의 재무부담을 증가시키거나 완화시킬 수 있다. same-store performance: 기존 운영 점포들만을 기준으로 산출한 실적 지표로, 점포 확장 효과를 배제한 순수한 영업 성과를 보여준다. pan-European footprint: 유럽 전역에 걸친 사업 기반을 뜻한다.
시장 함의 및 전망(전문적 통찰)
제프리스의 분석은 두 가지 중요한 투자 시그널을 제시한다. 첫째, 전체 섹터에 대한 일괄적인 투자보다 섹터 내 우량·구조적 강점을 가진 기업에 대한 선택적 접근이 유효하다는 점이다. 밸류에이션이 넓게 할인되어 있을 때는 재무구조가 건전하고, 수익성 개선 여지가 큰 기업이 상대적으로 빠르게 시장의 재평가를 받을 가능성이 크다. 둘째, 리파이낸싱 조건의 완화는 레버리지(차입)를 많이 사용한 부동산 회사들의 위험 프리미엄을 낮추어 주며, 이는 자본비용 하락을 통해 자산 가치 재평가로 이어질 수 있다.
실무적 관점에서 투자자들이 주의해야 할 점은 다음과 같다. 재무 건전성(현금흐름·이자보상능력), 자산 포트폴리오의 질(프라임 자산 비중·위치), 임대료 전가력(rent pass-through) 및 수요 측의 구조적 변화(예: 전자상거래 확산에 따른 리테일 수요 변화, 클라우드 수요 증가로 인한 데이터센터 임대료 상승) 등을 종합적으로 점검해야 한다. 특히 오피스 섹터의 경우 프라임 자산과 서브(secondary) 자산 간의 양극화가 심화될 수 있어, 지역·자산 유형별 세부 평가가 필수적이다.
가격 및 경제적 영향에 대한 분석
단기적으로는 제프리스가 지목한 종목들에 대한 수요가 늘어나면서 해당 종목의 주가가 상대적으로 강세를 보일 수 있다. 중장기적으로는 리파이낸싱 환경 개선과 임대료 회복이 실제 실적(펀더멘털) 개선으로 연결될 경우, 밸류에이션 갭이 축소되며 섹터 내 전반적인 재평가가 나타날 가능성이 있다. 반대로 금리 상승이나 경기 둔화가 재개될 경우에는 밸류에이션 할인이 확대될 수 있어 거시금리·경제지표의 추이를 면밀히 모니터링해야 한다.
투자자 실무 체크리스트
1) 재무 안정성: 이자보상배율, 단기 유동성, 만기 구조 확인.
2) 자산의 질: 프라임 자산 비중, CBD 노출 여부, 시장 점유율.
3) 수익성 지표: 임대료 회복세, same-store 실적, NOI(순영업소득) 추이.
4) 거시 환경: 유럽 기준금리·경기 지표·자본시장 접근성.
5) 섹터별 구조적 트렌드: 전자상거래·데이터센터 수요·학생수 변화·인구구조 등.
참고 사항: 이 기사는 2026년 1월 26일 Pub Date: 2026-01-26 11:54:30에 공개된 인베스팅닷컴 기사 내용을 바탕으로 정리했으며, 원문에는 해당 기사 생성에 AI 지원이 사용되었고 편집자가 검토했다는 문구가 포함되어 있다.
맺음말: 제프리스의 권고는 범유럽 부동산 섹터에 대한 전반적 회의감이 존재하는 상황에서 개별 우량자산과 구조적 수요에 주목하라는 신호로 해석된다. 투자자들은 제프리스가 제시한 종목과 같이 재무구조와 자산의 질이 우수한 기업을 중심으로 리스크·보상(리스크 대비 수익) 관점에서 포트폴리오를 재검토할 필요가 있다.
