리츠(REITs)는 소득형 투자자에게 인기 있는 투자수단으로서, 부동산을 매입해 임대수익을 주주에게 배분하는 구조를 가진다. 이들은 과세 혜택을 유지하기 위해 과세소득의 최소 90%를 배당으로 지급해야 하며, 이 때문에 안정적 배당을 노리는 투자자의 선택을 받는다.
2026년 1월 19일, 나스닥닷컴에 게재된 모틀리풀(The Motley Fool)의 보도에 따르면, 금리 환경의 변화가 리츠 투자 매력에 큰 영향을 미쳐 2024년과 2025년 연속적인 기준금리 인하가 진행되면서 리츠에 대한 수요가 재차 높아지고 있다고 평가했다. 이 보도는 특히 Realty Income(티커: O), Vici Properties(티커: VICI), Digital Realty Trust(티커: DLR) 등 세 개의 대형 리츠를 주목하고 있다.
리츠의 특성과 최근 금리 변동
리츠는 일반적으로 금리 변동에 민감하다. 2022년과 2023년의 금리 인상기에는 신규 자산 취득 비용이 상승하고 임차인들의 비용 부담이 커지면서 리츠의 실적에 어려움이 있었다. 반면 2024년과 2025년에 걸쳐 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 총 여섯 차례 인하하면서 리츠의 배당 매력도가 회복되었다는 점을 본 기사에서는 강조하고 있다. 이는 소득 투자자들이 재진입할 경우 밸류에이션(주가수준)이 빠르게 상승할 가능성을 시사한다.
Realty Income (NYSE: O)
Realty Income은 미국과 유럽 전역에 걸쳐 15,500개 이상의 상업용 부동산을 보유한 세계 최대급의 리츠 중 하나다. 주로 약국(Drugstores), 할인점(Discount stores), 편의점(Convenience stores) 등 경기변동에 강한 소매업체에 임대해 왔으며, 주요 임차인으로는 7-Eleven, Dollar General, Walgreens 등이 있다. 일부 취약한 임차인이 점포 축소를 겪었으나, 상대적으로 건전한 임차인들이 점포 확장을 통해 공백을 메웠고, 그 결과 Realty Income의 점유율(occupancy)은 상장 이래 높은 수준을 유지해 왔다. 실제로 IPO(1994년) 이후 점유율은 96% 이상을 꾸준히 기록했고, 최신 분기에서는 98.7%를 기록했다.
Realty Income은 트리플넷(Triple-net) 리스 구조를 채택해 임차인이 유지보수, 보험, 재산세 등을 부담하도록 하고 있어, 기업의 조정된 영업현금흐름인 AFFO(adjusted funds from operations)가 월별 배당을 충당하는 데 안정적이다. 현재 선행 배당수익률(forward yield)은 5.3%이며, 상장 이후 배당을 132회 인상했다. 회사는 2025년 AFFO 주당을 $4.25~$4.27로 1%~2% 성장할 것으로 예상하고 있으며, 이는 선행 배당금인 $3.22를 여유 있게 충당할 전망이다. 1주당 주가가 약 $61일 때 최근 연속 AFFO 기준으로 트레일링(과거) AFFO 대비 약 14배 수준에서 거래되고 있다.
Vici Properties (NYSE: VICI)
Vici는 미국과 캐나다 전역에 걸쳐 93개의 카지노, 리조트 및 엔터테인먼트 자산을 소유한 체험형(experiential) 리츠다. 주요 임차인으로는 Caesars Entertainment, MGM Resorts, Penn Entertainment 등이 있다. 엔터테인먼트 업계의 특성상 경기 민감성과 거시경제 리스크에 노출될 수 있으나, Vici는 2018년 IPO 이후 100%의 점유율을 유지해 왔다. 이는 대부분의 임대계약을 수십 년 단위의 장기 계약으로 확정하고, 계약 대부분을 소비자물가지수(CPI)에 연동시켜 임대료를 인플레이션과 함께 올릴 수 있도록 설계했기 때문이다. 또한 Vici 역시 트리플넷 리스 구조를 사용한다.
Vici는 상장 이래 분기 배당을 매년 인상해 왔고, 현재 선행 배당수익률 약 6.1%를 제공한다. 회사는 2025년에 AFFO를 $2.36~$2.37로 4%~5% 증가시킬 것으로 예상해, 선행 배당률인 $1.80을 여유 있게 커버할 계획이다. 주가가 약 $29일 때 트레일링 AFFO 대비 약 16배 수준으로 평가돼 여전히 매력적인 수준으로 보인다고 기사에서는 설명한다.
Digital Realty Trust (NYSE: DLR)
Digital Realty는 트리플넷 리스 기반의 데이터센터 리츠로, 300개 이상의 데이터센터를 운영하며 50개 이상의 대도시권에서 5,000개 이상의 고객을 서비스한다. 이 가운데 포춘 500 기업의 절반 이상이 고객이며, 주요 고객으로는 IBM, Oracle, Meta 등이 포함된다. 지난 4년 동안 Digital Realty의 AFFO는 일시적으로 하락했고, 분기 배당 인상도 중단되었다. 해당 둔화는 상대적으로 성장성이 낮은 ‘비핵심(non-core)’ 데이터센터의 매각과 높은 금리 비용, 운영비 증가, 강한 달러화 등이 복합적으로 영향을 미친 결과로 분석된다.
그러나 회사는 비핵심 자산의 매각을 마무리하면서 성장 동력의 재정비를 이루고 있고, 인플레이션 둔화와 금리 하락, 사업 규모의 적정화가 진행되면 성장세가 안정될 것으로 전망한다. Digital Realty는 2025년 환율 영향을 배제한 핵심 FFO(core FFO)를 $7.25~$7.30로 8%~9% 상승시킬 것으로 기대하며, 이는 선행 배당률 $4.88을 충당한다. 현재 선행 배당수익률은 약 3% 수준이며, 2024년 점유율은 82.9%였으나 2025년에는 100~200bp(1.0~2.0%포인트) 상승을 기대하고 있다.
전문용어 해설
리츠와 관련한 주요 용어를 정리하면 다음과 같다. 리츠(REIT)는 부동산 투자신탁으로 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 운용하고 임대료를 배당으로 분배하는 회사다. 트리플넷(Triple-net) 리스는 임차인이 임대료 외에 유지보수·보험·재산세 등을 부담하는 구조로, 임대인(리츠)의 현금흐름 안정성에 기여한다. AFFO(adjusted funds from operations)는 FFO(영업현금흐름)를 조정한 지표로 리츠의 실제 배당지속력을 가늠하는 데 쓰인다. 선행 배당수익률(forward yield)은 회사가 다음 연도에 지급할 것으로 예상되는 연간 배당을 현재 주가로 나눈 비율이다. CPI(소비자물가지수) 연동 임대계약은 인플레이션 상승 시 임대료도 자동 상승하도록 설계된 계약을 말한다.
시장 영향 및 투자자 관점의 분석
금리 인하가 진행되면 리츠의 자금 조달 비용은 낮아지고 배당 수익의 상대적 매력이 커지기 때문에, 소득형 투자자의 수요가 증대될 가능성이 있다. 이는 단기적으로 리츠의 주가 상승을 촉발할 수 있으며, 특히 배당지속성이 높고 점유율이 안정적인 대형 리츠가 수혜를 볼 확률이 크다. 반면 금리 변동, 경기 민감 업종(예: 카지노·리조트)의 실적 변동성, 데이터센터 수요의 지역별 편차 등은 리스크로 남는다.
구체적으로는 Realty Income이 높은 점유율과 꾸준한 AFFO, 오랜 기간의 배당 인상 역사를 통해 안정적 수익을 제공할 가능성이 높다. Vici는 CPI 연동의 장기 임대계약과 높은 선행 배당수익률로 인플레이션 방어 및 고수익을 제공할 수 있으나, 임차인 업종의 경기 민감도가 리스크다. Digital Realty는 클라우드 및 인공지능(AI) 기반 고성능 컴퓨팅 수요 확대의 수혜를 보며, 중장기적으로 성장과 배당의 균형을 기대할 수 있다.
기타 공시 및 참고사항
보도에 따르면 모틀리풀의 Stock Advisor 서비스는 2026년 1월 19일 기준 총 평균 수익률을 955%로 집계하고 있으며, 이는 S&P 500의 196% 대비 큰 폭의 초과수익을 기록한 수치라고 전했다. 기사 집필자 Leo Sun은 Meta Platforms, Realty Income, Vici Properties에 포지션을 보유하고 있으며, 모틀리풀은 Digital Realty Trust, International Business Machines(IBM), Meta Platforms, Oracle, Realty Income를 추천한다고 명시되어 있다. 또한 모틀리풀은 Vici Properties를 추천한다고 밝혔다. 기사 말미의 공시는 해당 보도의 견해가 반드시 나스닥(Nasdaq, Inc.)의 견해를 반영하지 않을 수 있음을 밝히고 있다.
종합적으로, 금리 흐름과 자금 조달 비용의 변화에 따라 리츠에 대한 투자 매력은 유동적이다. 2024~2025년의 금리 인하로 리츠가 재평가될 여지가 생겼으며, 안정적 현금흐름과 높은 점유율, 인플레이션 연동 임대계약을 갖춘 리츠가 상대적으로 유리할 것으로 보인다. 다만 각 리츠의 업종 노출(소매, 엔터테인먼트, 데이터센터)에 따른 개별 리스크를 면밀히 검토한 뒤 투자 결정을 내려야 한다.
