도널드 트럼프 미국 대통령이 대표들에게 2천억 달러 규모의 모기지 담보부 증권(모기지 채권·MBS) 매입을 지시했다고 밝혔다.
2026년 1월 8일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 워싱턴에서 트럼프 대통령은 자신의 소셜미디어 플랫폼인 Truth Social에 글을 올려 $200 billion dollars에 해당하는 현금을 활용해 모기지 채권을 사들이라고 대표들에 지시했다고 밝혔다. 그는 이 조치의 목적이 주택 비용을 낮추기 위한 것이라고 명시했다.
“Because I chose not to sell Fannie Mae and Freddie Mac in my First Term … it is now worth many times that amount — AN ABSOLUTE FORTUNE — and has $200 BILLION DOLLARS IN CASH,” 트럼프는 글에서 말했다.
“I am instructing my Representatives to BUY $200 BILLION DOLLARS IN MORTGAGE BONDS. This will drive Mortgage Rates DOWN, monthly payments DOWN, and make the cost of owning a home more affordable,”라고 트럼프는 덧붙였다.
용어 설명
Fannie Mae와 Freddie Mac은 미국의 주택담보대출 시장에서 중요한 역할을 하는 정부 후원 기관(GSE, Government-Sponsored Enterprises)이다. 이들 기관은 은행이나 기타 대출기관이 취급한 주택담보대출을 매입해 증권화(모기지 담보부 증권·MBS)를 통해 투자자에게 되파는 방식으로 시장에 유동성을 공급한다. 모기지 담보부 증권(MBS)은 다수의 주택담보대출을 묶어 발행한 채권으로, 투자자에게 원리금 상환 흐름을 배분한다. 이러한 MBS를 대규모로 매입하면 수요 증가로 MBS 수익률은 하락하고, 결과적으로 모기지 금리(주택담보대출 금리)가 내려갈 가능성이 있다.
가능한 정책 실행 주체와 한계
트럼프가 밝힌 것은 “대표들(Representatives)”에게 매입을 지시했다는 표현으로, 이는 연방준비제도(Fed)가 아닌 행정부나 행정부와 관계된 기관 또는 민간 대리인을 통해 자금 동원이 이뤄질 가능성을 시사한다. 다만 기사 원문에는 구체적으로 어떤 기관이, 어떤 법적 근거로, 어떤 방식(직접 매입, 위탁 매입 등)으로 매입을 실행할지에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았다. 따라서 실제 집행 단계에서는 법적·운영상의 제약, 의회의 예산 승인 여부, 시장의 수용성 등 여러 요소가 결정적 역할을 한다.
분석: 경제 및 금융시장에 미칠 영향
첫째, 단기적 효과로는 MBS에 대한 대규모 수요가 발생하면 MBS 가격이 상승하고 수익률(금리)은 하락할 가능성이 크다. MBS 수익률 하락은 은행과 모기지 대출기관이 제공하는 모기지 금리 인하의 근거가 될 수 있어 가계의 월별 주택담보대출 상환액이 줄어들 가능성이 있다. 트럼프가 직접적으로 목표로 삼은 부분이 바로 월별 상환액 감소과 주택 소유 비용의 완화인 만큼, 수요·공급 측면에서 이론적으로는 주택담보대출 금리 하방 압력이 유효하다.
둘째, 시장 반응과 금융 안정성 측면에서 보면, 정부 관계자가 대규모 MBS 매입을 지시할 경우 시장은 빠르게 이를 가격에 반영할 것이다. 다만 매입 주체의 신뢰성과 지속성(일회성인지 지속적 개입인지)에 따라 투자자들의 성향이 달라질 수 있다. 일시적 개입이면 효과는 단기적일 수 있고, 장기적이고 예측 가능한 개입이면 모기지 금리는 구조적으로 낮아질 여지가 있다. 또한 대규모 매입이 민간 자본의 참여를 대체할 경우, 장기적으로는 시장 왜곡이나 리스크 전이 문제가 발생할 여지도 있다.
셋째, 통화정책(연준)과의 관계 측면에서 문제는 중요하다. 전통적으로 시장 금리와 모기지 금리는 연방기금금리(단기 금리)와 장단기 금리 스프레드, 그리고 MBS의 신용·유동성 프리미엄에 의해 결정된다. 행정부가 대규모 MBS를 매입해 모기지 금리를 낮추려는 시도는 연준의 통화정책과 상충하거나 보완될 수 있다. 연준이 명시적으로 MBS를 매입해 금리를 낮춘 과거 사례가 있으나(예: 양적완화 기간), 연방재무부나 행정부 차원의 개입은 재정적·법적 쟁점, 그리고 중앙은행의 독립성과의 관계 때문에 복잡한 정책 논쟁을 유발할 수 있다.
넷째, 주택시장에 대한 영향 측면에서는 모기지 금리 하락이 수요를 자극해 주택 매매가 활성화되고 주택 가격 상승 압력을 높일 수 있다. 이는 일면적으로는 주택 소유 비용을 낮추지만, 주택 가격 상승은 초기 주택 구매자의 진입 장벽을 오히려 높일 수 있다. 따라서 정책 효과는 금리 측면의 완화와 가격 측면의 상승 간 상충 관계를 수반한다.
정책적·법적 고려 사항
이 지시는 행정부의 정치적 의지를 반영한다. 그러나 실제 매입을 위해서는 다음과 같은 제약이 존재한다. 첫째, 법적 권한: 어떤 기관이, 어떤 법적 근거로 공적자금을 사용해 MBS를 매입할 수 있는지 여부가 핵심이다. 둘째, 예산·재정투명성: $200 billion 규모의 자금 운용은 예산 처리와 회계 공개 문제를 수반한다. 셋째, 시장의 수용성: 대규모 매입 계획이 발표되면 시장은 즉시 반응하며, 매입이 실행되지 않을 경우 역효과(가격의 급변동)를 초래할 위험이 있다.
실무적 시사점
금융시장 참여자와 주택구입을 고려하는 가계는 다음을 유의할 필요가 있다. 첫째, 정책 발표 자체만으로 단기 금리와 모기지 상품 금리가 즉시 하락할 수 있으나, 실제 대출 금리 인하가 소비자에게 전가되는 속도는 은행의 자본비용, 규제, 신용평가 기준 등에 좌우된다. 둘째, 만약 매입이 현실화되면 모기지 금리 하락으로 대출 수요가 증가해 주택시장 거래량과 가격에 영향을 줄 수 있다. 셋째, 투자자 관점에서는 MBS 관련 자산의 수익률과 가격 변동성, 신용·유동성 리스크를 재평가할 필요가 있다.
요약하면, 트럼프 대통령의 지시는 2천억 달러 규모의 자금을 모기지 채권 매입에 투입해 모기지 금리와 월별 상환액을 낮추고 주택 소유 비용을 완화하려는 의도로 해석된다. 그러나 실제 집행 방식과 주체, 법적·재정적 제약에 따라 시장 영향의 크기와 지속성은 크게 달라질 수 있다. 향후 구체적 실행 방안이 공개되면 금융시장과 주택시장의 반응을 면밀히 관찰할 필요가 있다.
