디지털 리얼티 트러스트(Digital Realty Trust, NYSE: DLR)는 전통적인 쇼핑몰이나 아파트 등 부동산을 보유하는 리츠(REIT)가 아닌, 데이터센터 전문 리츠로 분류된다. 회사는 25개국 이상에 걸쳐 300개 이상의 데이터센터를 보유하고 있으며, 인공지능(AI)과 양자컴퓨팅(quantum computing) 등 신기술의 확산으로 데이터센터 수요가 급증하면서 주목을 받고 있다.
2025년 12월 21일, 모틀리 풀(The Motley Fool)의 보도에 따르면, 디지털 리얼티는 규모 면에서 업계 선두권에 속하지만 산업 성장과 금리 환경의 변화에 따라 5년 이내에 주가가 두 배로 뛸 가능성이 제기되고 있다. 이 보도는 회사의 재무지표, 배당 정책, 산업 전망 및 금리 흐름을 종합해 향후 주가 경로를 분석한 것이다.
비즈니스 모델과 투자자 구성
디지털 리얼티는 데이터센터 자산 보유·운영을 핵심 사업으로 하는 REIT다. 전통적 리츠와 달리 기술 산업과 밀접한 연관이 있어, 성장 지향적 기술 투자자들과 안정적 현금흐름을 선호하는 배당 투자자들이 동시에 관심을 가진다. 리츠의 특성상 정기적 배당 지급 의무가 있어 경영진의 의사결정은 비교적 보수적일 가능성이 있다.
산업 성장률과 전망
시장조사업체 그랜드 뷰 리서치(Grand View Research)는 데이터센터 산업의 연평균복합성장률(CAGR)을 연 11%로 전망했다. 단순한 계산법인 72의 법칙(Rule of 72)에 따르면 연 11% 성장률은 약 6년 조금 넘는 기간 내에 투자금이 두 배가 될 수 있음을 시사한다. 다만, 기업의 개별 실적과 시장 가치(밸류에이션)가 함께 움직여야 실제 주가 반등으로 이어진다.
배당과 현금흐름
디지털 리얼티는 과거에 연 단위로 배당을 인상한 적이 있으나, 2022년 이후 배당 인상은 중단된 상태이다. 현재 연간 배당금은 $4.88이며, 이는 약 3.3%의 배당수익률을 의미한다. 비교 지표로 S&P 500의 평균 배당수익률은 약 1.2% 수준으로, 디지털 리얼티의 배당은 상대적으로 높다.
재무 실적 요약
보도에 따르면, 2025년 1~9월(1분기~3분기) 누적 매출은 거의 $45억(약 $4.5B)으로 전년 동기 대비 9% 증가했다. 비용 통제로 영업이익은 같은 기간에 66% 증가했다. 또한, 리츠의 현금창출력 지표인 FFO(펀즈 프롬 오퍼레이션, Funds From Operations)는 2025년 1~3분기 누계에서 $19억(약 $1.9B)을 넘어서며 전년 동기 대비 17% 증가했다.
이러한 실적 개선은 산업 수요 증가와 효율적인 비용 관리가 결합된 결과로 해석된다. 그러나 경쟁 심화 및 추가 설비 투자 필요성은 단기적으로 주가에 부담으로 작용해 왔다.
금리 환경과 확장비용
리츠의 수익성은 금리 변동에 민감하다. 기사에서는 연준(Federal Reserve)이 2025년 9월 이후 세 차례 금리 인하를 단행했다고 지적했다. 금리 인하는 차입비용을 낮춰 설비 확장과 자본 투자를 덜 부담스럽게 만들며, 이는 디지털 리얼티의 상·하방 실적 모두에 긍정적 영향을 줄 수 있다. 현재 주가는 트레일링 FFO 대비 약 22배 수준으로 거래되고 있다.
주가 2배 논리와 리스크
보도는 두 가지 핵심 논리를 들어 5년 내 주가 2배 가능성을 제시했다. 첫째, 데이터센터 산업의 구조적 성장(특히 AI 및 향후 양자컴퓨팅 수요)이 장기간 수요를 견인한다. 둘째, 회사의 FFO 및 영업이익 성장과 금리 완화가 결합되면 멀티플(valuation multiple)이 확장될 여지가 있다는 점이다. 즉, 실적 개선 × 밸류에이션 확장이 동시에 발생하면 주가는 빠르게 상승할 수 있다.
반면, 다음과 같은 리스크도 존재한다. 경쟁 심화로 인한 마진 압박, 확장을 위한 대규모 투자로 인한 일시적 현금흐름 약화, 그리고 금리 회복 시 재무비용 부담 재가중 등이 주가 상승을 제약할 수 있다. 또한, 배당 인상 재개 여부가 투자자 신뢰 회복의 중요한 변수로 작용할 가능성이 있다.
용어 설명(참고)
데이터센터 REIT: 데이터센터 설비를 소유·운영하고 임대수익을 창출하는 부동산투자신탁을 의미한다. REIT는 법적으로 일정 수준의 세후 이익을 배당으로 지급해야 하는 구조다.
CAGR(연평균복합성장률): 일정 기간 동안 연평균으로 얼마만큼 성장했는지를 나타내는 지표다. 예를 들어 연 11% CAGR은 매년 평균 11% 성장한 것으로 환산된다.
FFO(펀즈 프롬 오퍼레이션): 리츠의 현금창출능력을 나타내는 지표로, 순이익에 비현금 비용을 더하고 부동산 매각익 등을 보정한 값이다.
72의 법칙: 투자금이 두 배가 되는 데 걸리는 기간을 대략 추산할 때 사용하는 간단한 공식으로, 72를 연수익률로 나누면 그 기간이 산출된다.
향후 영향 및 전문적 분석
전문가 관점에서 볼 때, AI 관련 대규모 컴퓨팅 수요는 데이터센터의 전력·냉각·공간 수요를 급증시켜 장기적으로 설비 투자를 유발한다. 디지털 리얼티가 이미 핵심 시장(특히 미국 내 주요 데이터센터 입지)에 토지와 부지를 확보하고 있다는 점은 향후 확장의 기반을 마련해 주는 요소다. 금리 하향이 지속될 경우, 회사의 확장 속도를 높이기 위한 자금조달 비용이 낮아져 투자 수익률이 개선될 가능성이 크다.
시나리오별로 보면, 보수적 시나리오에서는 산업 평균 CAGR(약 11%)을 근거로 6년 내 자본 성장이 기대 가능하다. 공격적 시나리오에서는 회사가 FFO를 연간 두 자릿수(예: 10~20%)로 성장시키고 투자자 신뢰 회복에 따라 트레일링 FFO 멀티플이 22배에서 더 높은 수준으로 재평가될 경우, 5년 내 주가 2배 달성은 현실적이다. 다만 이 과정에서는 설비 투자와 차입 구조, 글로벌 데이터 수요의 지역별 편차, 경쟁사 동향 등이 복합적으로 작용하므로 면밀한 모니터링이 필요하다.
투자 판단을 위한 체크포인트
잠정적으로 투자 결정을 고려하는 투자자는 다음 항목을 점검해야 한다: 1) 연간 및 분기별 FFO 성장률 추이, 2) 배당 정책의 향후 변화 여부(배당 인상 재개 가능성), 3) 회사의 자본지출(CAPEX) 계획과 자금조달 구조, 4) 금리 및 거시경제 환경의 추이, 5) AI·클라우드·양자컴퓨팅 관련 고객사 수요의 지속성 및 지역별 성장률 등이다.
참고: 원문 기사에는 저자 Will Healy의 포지션 및 모틀리 풀의 보유 포지션 관련 공시가 포함되어 있다. 원문 출처와 관련 공시는 보도에 명시되어 있다.
