미국 의회에서 주택 관련 법안이 탄력을 받고 있다. 주택 부담 완화와 주택 공급 확대를 목적으로 한 일련의 연방 법안이 상·하원에서 초당적 지지를 얻으면서 내년(2026년) 표결 가능성이 커졌다.
2025년 12월 18일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 렌더링·금융 규제 완화와 관련해 의회 내 논의가 진행되며 제조주택(manufactured housing)과 다세대 주택(multifamily housing) 부문이 가장 유리한 위치에 있다는 분석이 제기되고 있다. 레이먼드 제임스(Raymond James) 분석가들은 최근 의회 움직임이 해당 분야의 규제 완화와 건설 촉진에 긍정적 영향을 미칠 것으로 평가했다.
하원·상원 입법안의 핵심 내용
하원 금융서비스위원회(House Financial Services Committee)는 이번 주 Housing for the 21st Century Act를 50 대 1의 초당적 표결로 통과시켰다. 이처럼 압도적인 표결 결과는 법안의 향후 진행 전망에 대해 시장과 분석가들이 긍정적으로 해석하는 신호로 받아들여지고 있다.
상원은 이미 자체 주택 패키지인 ROAD to Housing Act을 통과시켰으며, 해당 법안은 상원 버전의 국방수권법(NDAA, National Defense Authorization Act)에도 포함됐다. 하원과 상원의 패키지는 건설 가속화와 공급장벽 완화를 공통 목표로 삼고 있으나 인센티브 규모와 재원 조달 방식 등에서는 차이가 있다.
법안의 주요 조항
하원 법안은 연방 주택 프로그램의 효율화와 현대화를 지향한다. 핵심 조항은 다음과 같다:
① 지구별 용도지역(zoning) 관련 권고안 도입으로 건축 규제 완화 유도, ② HUD(미국 주택도시개발부) 보조금을 통한 사전 승인된 주택 설계 및 지역 계획 지원, ③ 다세대(multi‑family) 건설을 위한 대출한도 상향, ④ 연방 인허가(permitting) 규정 변경을 통해 승인 소요 기간 단축 등이다.
또한 법안은 특정 구조적 요건을 제거하고 HUD를 주 규제기관으로 지정함으로써 제조주택(manufactured)과 모듈러(modular) 주택의 보급을 확대하려 한다. 위 조치는 전통적 현장 시공(site‑built) 주택 외에 공장에서 제작되는 주택의 규제 장벽을 낮추는 방향이다.
위원회 심의 과정에서 재향군인 주택 소유 지원과 특정 다세대 건물의 높이 제한 완화를 포함하는 여러 수정안이 추가됐다. 이러한 수정안들은 특정 지역·계층의 주택 접근성을 직접적으로 개선하는 것을 목표로 한다.
위원회 토론의 특징은 건설적이고 초당적이었다. 의원들은 이번 법안이 완전한 해결책이 아니라 첫걸음이라는 점을 인정하면서도, 내년에 주택 개혁 논의가 지속될 가능성이 높다고 평가했다.
용어 설명: 제조주택·모듈러·다세대·HUD
제조주택(manufactured housing)은 공장에서 완성된 형태로 제작되어 현장에서 조립되는 주택을 말한다. 모듈러(modular) 주택은 공장에서 모듈 단위로 제작된 후 현장에서 조립되며, 구조적 표준과 건축 코드 적용 방식이 지역별로 다를 수 있다. 다세대 주택(multifamily)은 아파트·연립주택 등 여러 가구가 거주할 수 있도록 설계된 건물을 의미한다. HUD(미국 주택도시개발부)는 연방 차원의 주택정책을 담당하는 기관으로, 보조금 지급·규정 설정·주택 프로그램 운영을 총괄한다.
입법 일정과 향후 전망
하원 법안은 2026년 초 하원 본회의로 상정될 예정이며, 이후 상원과의 조정을 위한 협상 과정이 봄(2026년 봄) 이후 본격화될 것으로 예상된다. 레이먼드 제임스는 하원·상원 법안이 많은 부분에서 겹치지만 인센티브 규모와 금융 지원의 범위에서는 여전히 차이가 있어 협상 과정에서 조정이 필요하다고 지적했다.
경제적·시장 영향 분석
이번 입법 시도는 주택 공급 측면에서 단기적·중장기적으로 서로 다른 영향을 미칠 가능성이 있다. 첫째, 규제 완화와 인허가 기간 단축은 건설 착수 속도를 높여 신규 주택 공급 증가를 촉진할 수 있다. 이는 중장기적으로 임대료 상승률을 억제하고 주택 가격 상승 압력을 낮출 가능성이 있다.
둘째, 제조주택·모듈러 주택 수용 확대는 건축비와 건축기간을 단축시켜 상대적으로 저비용 주택 공급을 확대할 수 있다. 이는 저소득층과 중간소득층의 주택 접근성 개선으로 이어질 수 있으나, 품질·금융상품 연계(예: 모기지 적용 여부)와 지역 사회의 수용성 등 변수가 존재한다.
셋째, 다세대 건설을 위한 대출한도 상향과 연방 차원의 인센티브는 상업용·임대주택 개발업자에게 자금조달 여건을 개선해 투자 활성화를 유도할 수 있다. 이는 건설업·자재업체·금융권에 단기적 수혜를 줄 수 있으며, 관련 업종의 고용과 지역경제 활성화로 연결될 소지가 있다.
반면, 인센티브와 보조금에 대한 재정적 부담, 주거지 조정으로 인한 지역적 저항(예: 기존 용도지역의 변경 반대) 등은 입법의 실효성을 좌우하는 요인이다. 또한 인플레이션·금리 수준·건축자재 가격 변동은 정책 효과를 약화시킬 수 있다. 따라서 실제 시장 반응은 법안 세부 조항의 확정 내용과 거시경제 환경 변화에 따라 크게 달라질 것이다.
정책적 함의 및 리스크
이번 법안 추진은 연방 차원의 주택정책 전환 신호로 볼 수 있다. 연방 규제의 표준화(예: HUD의 규제 주도)는 주별로 상이했던 규제·인증 체계를 통합해 기업의 대규모 생산형 주택 확산을 촉진할 수 있다. 그러나 규제 완화가 단기적으로 주택 품질·안전성 문제로 이어질 경우, 추가 규정 보완이 필요할 수 있다.
또한 하원과 상원 간의 조정 과정에서 인센티브 규모가 축소되거나 재원 조달 방식이 변경될 경우, 개발업체와 금융시장의 기대가 재조정될 수 있다. 특히 금리 상승이 지속될 경우 다세대·저비용 주택 프로젝트의 수익성은 영향을 받을 수 있다.
결론
종합하면, 이번 의회 내 주택법안의 진전은 공급 확대와 주택비용 완화를 목표로 한 의미 있는 첫걸음이다. 50대1의 하원 위원회 표결과 상원 패키지의 NDAA 포함은 입법 과정에 탄력을 더했다. 다만 최종 통과까지 남은 쟁점과 조정 내용, 거시경제 변수에 따라 정책 효과와 시장 반응은 달라질 것으로 보인다. 따라서 향후 하원 본회의 상정(2026년 초)과 상원과의 협상 과정을 면밀히 추적할 필요가 있다.
