주택 가격 상승과 지속적인 고(高) 모기지 금리, 그리고 공급 감소가 모두 잠재적 주택 구매자의 부담을 가중시키고 있다.
2025년 12월 19일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors, 이하 NAR)가 발표한 자료에서 11월 기존주택 판매가 전월 대비 0.5% 증가했으나 전년 동월 대비 1% 감소했다고 밝혔다. 판매 속도는 연율 환산 기준으로 4.13백만 유닛을 기록했으며, 이 수치는 실제 계약 체결 시점이 아닌 종결(closing) 기준 집계여서 대체로 9월과 10월에 체결된 계약의 영향을 반영한다. 당시 모기지 금리은 초반 소폭 하락한 뒤 제한된 범위에서 머물렀다.
NAR는 올해 대부분 기간 동안 증가하던 주택 재고(공급)가 11월에 다시 감소했다고 밝혔다. 11월 말 기준 시장에 나온 주택은 1.43백만 채로 집계돼 전월 대비 5.9% 감소했으나 전년 동기 대비로는 7.5% 증가한 수치다. 현재 판매 속도를 기준으로 하면 이는 4.2개월분의 공급에 해당한다. 업계에서는 6개월분 공급을 매수자와 매도자 간 균형이 맞는 수준으로 본다.
“Inventory growth is beginning to stall,”라고 NAR의 수석 경제학자 로렌스 윤(Lawrence Yun)이 발표문에서 말했다. 이어 그는 “역대 최저 수준의 불량 자산(distressed property) 거래와 사상 최고 수준의 주택 자산 가치로 인해, 주택 보유자들은 겨울철에 매물을 내놓을 급한 이유가 없다”고 덧붙였다.
판매 중이던 매물이 시장에서 대거 철수(delist)되기 시작한 점도 주목된다. 통상적으로 매도자들은 겨울철로 접어들며 미판매 주택을 시장에서 내려놓는 경향이 있으나, 올해 그 속도는 평년보다 더 가팔랐다. 이러한 매물 철수는 주택 가격에 상방 압력을 가하고 있다. 11월에 거래된 주택의 중앙값(median)은 $409,200로 전년 동월 대비 1.2% 상승하며 역대 11월 기준 최고치를 기록했다.
중앙값(median) 측정법은 거래되는 주택군의 중앙값을 나타내므로 어떤 가격대의 주택이 더 많이 팔렸는가에 따라 결과가 왜곡될 수 있다. 현재 시장에서는 고가 주택군(상위권)이 상대적으로 양호한 흐름을 보이는 반면, 저가 주택군의 거래 부진이 뚜렷하다. 예를 들어 가격대 $100,000~$250,000 구간의 판매는 전년 대비 거의 8% 감소한 반면, $1백만 이상 주택의 거래는 1.4% 증가했다.
“Wage growth is outpacing home price gains, which improves housing affordability. Still, future affordability could be hampered if housing supply fails to keep pace with demand,”라고 윤 소장은 언급했다. 즉, 임금 상승이 주택 가격 상승을 일부 상쇄해 ‘단기적’으로는 주택 구매 여건이 개선될 수 있으나, 공급이 수요를 따라가지 못할 경우 장기적으로는 주택의 접근성이 악화될 우려가 있다는 취지다.
시장에 나온 주택의 평균 거래 기간은 36일로, 전년 11월의 32일보다 길어졌다. 첫 주택 구매자(first-time homebuyers)는 전체 거래의 30%를 차지해 전년과 동일한 비율을 보였으나, 통상적으로 이 비중은 약 40% 수준이었다. 한편, 투자자(investors)의 시장 참여는 확대되어 거래의 18%를 차지했으며 이는 전년 11월의 13%에서 상승한 수치다.
용어 설명
중앙값(median): 주택 가격을 낮은 것부터 높은 것까지 나열했을 때 정중앙에 위치한 값으로, 평균값(mean)과 달리 극단치(매우 고가 또는 저가 거래)에 덜 민감하다. 그러나 특정 가격대에서 거래가 집중되면 중앙값은 해당 가격대의 변화에 민감해진다.
월(월간) 공급량(months supply): 현재 시장에 나와 있는 매물 수를 현 시점의 판매 속도로 나누어 산출한 값으로, 예를 들어 4.2개월분은 현재 판매 속도로는 약 4.2개월이면 시장에 있는 매물이 모두 소화된다는 의미이다. 일반적으로 6개월분을 균형 수준으로 본다.
종결(closing): 주택 매매가 공식적으로 완료된 시점을 의미한다. 통계는 대부분 종결 시점을 기준으로 집계되므로 계약 체결 시점(offer accepted)과는 시차가 있다.
시장 영향 및 향후 전망(전문가적 분석)
현재 관찰되는 주요 변수는 공급의 정체, 금리 흐름, 임금 상승 속도다. 공급이 재성장하지 못하는 상황이 이어지면 수요 대비 공급 부족은 주택 가격의 추가 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다. 특히 저가 주택군의 공급·거래가 약화되면 첫 주택 구매자들이 시장 진입에 실패하고, 이는 장기적으로 주거 불평등 심화와 세대 간 자산 격차 확대를 초래할 수 있다.
투자자의 시장 비중이 13%에서 18%로 상승한 점은 두 가지 함의를 가진다. 하나는 투자 수요가 유휴 자금을 주택에 배치하면서 가격의 하방을 억제할 수 있다는 점이고, 다른 하나는 투자자들이 고가 주택 및 임대 가능한 자산에 집중할 가능성이 있어 시장의 수요 구조를 더욱 상층화할 수 있다는 점이다. 결과적으로 중저가 주택의 유통이 줄어들면 중·저가 주택 가격이 상대적으로 더 큰 압박을 받을 수 있다.
정책적 시사점으로는 단기적으로는 계절적 요인(겨울철 매물 철수)이 작용하므로 봄철 재개장 전까지는 공급이 더욱 제한될 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 중장기적으로는 주택 공급 확대(신규 주택 착공·승인 완화 등) 또는 저가 주택 대상 인센티브와 같은 공급 측 대책이 없다면 주택 가격의 추가 상승과 가계의 주거비 부담 증가는 불가피하다.
또한, 모기지 금리의 추가 하락이 없는 한(또는 금리 상승이 재개되는 경우), 실수요자의 구매력 개선은 제한적일 것이다. 반대로 금리가 더 하락하거나 임금 성장세가 지속된다면 일부 지역과 가격대에서 거래 회복이 나타날 수 있다. 다만 NAR 통계가 종결 기준이라는 점을 고려하면, 실제 계약 체결 시점과의 시차로 인해 시장의 즉각적 변화를 판단할 때는 추가 월간 지표의 확인이 필요하다.
실무적 권고
구매 희망자는 현재의 공급 부족과 고가·저가 간의 시장 양극화를 고려해 자금 조달 계획을 엄격히 수립하고, 금리 변동에 대비한 대체 시나리오를 마련해야 한다. 매도 희망자는 겨울철 매물 철수 경향과 지역적 수급 상황을 종합적으로 판단해 매도 시점과 전략을 세울 필요가 있다. 투자자는 고가 주택의 상대적 강세와 임대 수요, 지역별 규제 상황을 세심히 분석해 포트폴리오를 구성해야 한다.
이번 발표의 근거 자료는 전국부동산중개인협회(NAR)의 11월 기존주택 판매 통계이며, 보다 구체적인 지역별·가격대별 데이터는 향후 NAR의 세부 리포트와 지방 부동산 통계를 통해 추가 확인할 필요가 있다.
