미 상원의원들, 컴퍼스(Compass)의 애니웨어(Anywhere Real Estate) 인수 시도가 주택구매자에게 피해를 줄 수 있다며 연방당국에 반대 검토를 촉구했다.
2025년 12월 18일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 매사추세츠주 출신 민주당 상원의원 엘리자베스 워런(Elizabeth Warren)과 오리건주 출신 민주당 상원의원 론 와이든(Ron Wyden)은 미 법무부(Department of Justice)와 연방거래위원회(Federal Trade Commission)에 보낸 서한에서 이 같은 우려를 제기했다.
서한의 핵심 내용은 합병이 중개 수수료 상승을 부추기고 주택 매물 접근성을 제한해 이미 높은 비용을 부담하는 주택구매자들에게 악영향을 미칠 수 있다는 점이다. 서한에서 워런 상원의원은 상원 은행위원회 소속 민주당 간사, 와이든 상원의원은 상원 재무위원회 소속 민주당 간사라는 직위를 함께 언급했다.
서한은 컴퍼스가 애니웨어를 42억 달러(약 4.2 billion USD)에 인수하는 거래가 성사되면 미국 내에서 컴퍼스는 미국에 1,000개 지점과 86,000명의 부동산 중개인을 보유하게 되고, 전세계적으로는 120개국에서 340,000명의 중개인을 둔 대형 플레이어가 될 것이라고 지적했다.
“대형 중개업체가 자기 내부 네트워크에 매물을 보관함으로써 경쟁업체가 필요로 하는 정보를 차단하고, 소규모 업체를 약화시키며 신규 진입자의 경쟁을 어렵게 만든다”라고 서한은 밝혔다.
중개 수수료 관련 통계도 서한에 포함됐다. 서한은 미국의 평균 부동산 중개 수수료율이 약 5%~6%로, 이는 전 세계 평균의 거의 두 배 수준이라고 지적했다. 서한의 논지는 경쟁이 줄어들면 수수료를 낮출 압력이 사라진다는 것이다.
프라이빗(비공개) 매물 등록에 대한 우려도 제기됐다. 컴퍼스의 독점적 등록 서비스 즉, 매물을 먼저 에이전트 네트워크 내부에서만 노출하도록 하는 서비스는 소규모 중개업체와 소비자에게 불리하게 작용할 수 있다는 설명이다. 최근 수년간 비공개 매물이 증가했고, 공정주거(fair housing) 옹호단체들과 부동산 플랫폼 질로우(Zillow) 등은 이러한 관행이 차별의 통로를 열 수 있다고 비판해왔다.
컴퍼스 최고경영자(CEO) 로버트 레프킨(Robert Reffkin)은 지난달 회사가 이번 거래가 경쟁을 촉진하는 성격이라고 보고 있으면 규제 승인을 확신한다고 말한 바 있다. 그러나 회사 측 대변인은 이번 보도에 즉각적인 논평 요청에 응하지 않았다.
산업 내 다른 거래 동향도 서한에서 언급됐다. 올해 미 법무부는 주택담보대출 업체인 로켓 컴퍼니(Rocket Companies)의 리스팅 플랫폼 레드핀(Redfin) 인수와 모기지 서비스 업체 미스터 쿠퍼(Mr. Cooper) 관련 거래를 승인했다. 반면 연방거래위원회(FTC)는 질로우와 레드핀의 파트너십에 대해 경쟁 저해 우려로 소송을 제기했다.
로켓의 CEO 바룬 크리슈나(Varun Krishna)는 10월 투자자들에게, 레드핀 이용자 중 로켓의 모기지 서비스를 사용하는 비율이 27%에서 거의 40%로 증가했다고 밝혔다. 그는 “우리는 단지 과정의 일부분이 아니라 주택소유와 관련된 전 과정을 제공하는 기업”이라며 수직적 통합의 의미를 강조했다.
용어 설명: 독점적(프라이빗) 등록과 중개 수수료 구조
독점적 등록 서비스(exclusive listing)은 특정 중개업체나 그 네트워크에 먼저 매물을 공개해 해당 네트워크 소속 에이전트들에게 우선적으로 매물 정보를 제공하는 방식을 말한다. 이 방식은 매물의 노출 범위를 제한해 경쟁 중개업체와 소비자가 동일한 정보에 접근하기 어렵게 만들 수 있다. 또한 부동산 중개 수수료는 일반적으로 매도·매수 거래에서 총 거래대금의 일정 비율로 책정되며, 에이전트 간 관행적 합의나 시장 구조에 따라 지역별·국가별로 큰 차이를 보일 수 있다.
정책적·시장적 함의 분석
이번 합병심사 요청과 서한은 규제당국의 관점에서 경쟁 제한성이 중요한 쟁점임을 시사한다. 경쟁 감소는 중개 수수료의 하향 압력을 약화시키고 거래비용을 높여 주택구매자들의 실질적 부담을 증가시킬 가능성이 있다. 특히 미국의 중개 수수료가 이미 글로벌 평균보다 높은 상황에서 대형 플랫폼들의 결합은 가격 형성 구조와 유통의 투명성에 장기적 영향을 미칠 수 있다.
소규모 중개업체들은 매물 접근성 제한으로 경쟁이 더욱 어려워질 수 있으며, 이는 업계의 집중도를 높여 신규 진입을 가로막는 진입장벽으로 작용할 우려가 있다. 반대로 기업 측 주장은 플랫폼 규모 확대를 통해 기술 투자와 서비스 통합으로 소비자 혜택을 확대할 수 있다는 것으로, 규제심사에서의 쟁점은 바로 규모의 경제에 따른 이익과 경쟁 제한에 따른 손해를 어떻게 균형 있게 평가하느냐이다.
금융·부동산 시장 영향 측면에서 볼 때, 중개업계의 추가적 통합은 주택거래 관련 비용 구조를 변화시키고 단기적으로는 수수료 유지 또는 상승 요인으로 작용할 수 있다. 중장기적으로 규제당국이 구조적 제약을 도입하거나 독점적 관행을 제한하는 조치를 취할 경우 시장 재편이 촉발되어 경쟁 환경이 회복될 가능성도 있다. 또한, 모기지 제공자와 리스팅 플랫폼의 결합 사례(예: 로켓-레드핀)들이 이미 보여준 바와 같이 수직적 통합은 한 기업이 중개·금융·플랫폼을 아우르는 경우 시장 점유율과 소비자 선택에 중대한 영향을 줄 수 있다.
향후 절차와 주목 포인트
해당 거래는 미 법무부와 연방거래위원회의 심사를 거칠 것이며, 규제기관은 시장 점유율, 거래비용, 매물 접근성, 차별 가능성 등 여러 요소를 종합적으로 검토할 것으로 보인다. 워런·와이든 상원의원의 서한은 규제당국에 대한 정치적·공공적 압력을 확대하는 효과가 있어 심사 과정에 영향을 미칠 여지가 있다. 최종 승인 여부는 제출되는 자료와 공개된 시장 데이터, 이해당사자들의 의견 제출, 필요 시 구조적·행동적 구제책 요구 여부에 따라 달라질 전망이다.
종합하면, 이번 합병 시도는 부동산 중개업계의 경쟁 구조와 주택거래의 비용·투명성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사건으로, 규제당국의 판단과 그에 따른 시장 반응을 지속적으로 관찰할 필요가 있다.
