스콜라스틱(Scholastic Corporation, 나스닥: SCHL) 주가가 화요일 프리마켓에서 5.2% 급등했다. 회사가 매각·재임대(sale-leaseback) 방식으로 뉴욕시 본사와 미주리주 제퍼슨시티 유통센터를 매각하는 구속력 있는 계약을 체결했다고 발표했기 때문이다. 이번 거래는 세금 및 수수료 등을 반영한 순수입 4억 100만달러(USD 401 million) 창출이 예상된다고 밝혔다.
2025년 12월 2일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 스콜라스틱은 뉴욕 맨해튼 브로드웨이 555-557번지(555-557 Broadway)에 위치한 본사 부동산을 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트(ESRT, 뉴욕증권거래소: ESRT)에 3억 8,600만달러에 매각하기로 합의했다. 또한 미주리주 제퍼슨시티(Jefferson City) 유통 시설은 포트리스 인베스트먼트 그룹(Fortress Investment Group)이 운용하는 펀드에 9,500만달러에 매각한다. 스콜라스틱은 두 자산 모두에서 장기 임대를 통해 운영을 지속하되, 뉴욕 본사 건물에서는 면적(footprint)을 상당 폭 축소할 계획이라고 설명했다.
회사에 따르면 거래 종결은 2025년 말 이전 이뤄질 전망이며, 통상적인 종결 조건을 충족해야 한다. 스콜라스틱은 확보 자금을 자본 배분 우선순위(capital allocation priorities)에 투입할 계획이라고 밝혔다. 구체적으로는 부채 축소와 자사주 매입 등에 활용할 방침이다. 이와 같은 매각·재임대는 보유 부동산의 유동화와 재무구조 개선을 동시에 도모하는 구조로, 유동성 확보와 주주환원을 병행할 때 자주 쓰이는 방식이다.
“오늘 발표는 스콜라스틱이 보유 부동산의 가치를 해제(unlock)하고, 장기적이고 수익성 있는 성장과 주주가치 제고에 속도를 내기 위한 실질적 모멘텀을 보여준다.”라고 피터 워릭(Peter Warwick) 스콜라스틱 사장 겸 CEO가 밝혔다.
뉴욕시 브로드웨이 본사 부동산 매각은 세금 및 수수료 등을 반영한 순수입 약 3억 2,700만달러가 예상된다. 스콜라스틱은 해당 자산에 대해 기본 15년 임대차 계약을 맺고, 추가로 2회의 10년 연장 옵션을 보유하게 된다. 회사는 이 구조에 따라 연간 약 1,120만달러의 순증 비용이 발생할 것으로 추정했다. 이는 임대료가 증가하는 대신 건물 보유·운영비용이 감소해 부분적으로 상쇄되는 효과를 반영한 수치다.
미주리주 제퍼슨시티 유통센터 매각의 경우, 순수입 약 7,400만달러가 예상된다. 스콜라스틱은 이 자산에 대해 20년 만기의 트리플넷(Triple Net, NNN) 임대를 체결하고, 2회의 10년 연장 옵션을 더한다. 연간 임대료는 760만달러로 제시됐다. 트리플넷은 일반적으로 임차인이 재산세·보험료·유지보수비를 부담하는 구조로, 임대인의 현금흐름 가시성을 높이는 대신 임차인의 운영비용 부담은 커질 수 있다.
스콜라스틱 이사회는 거래 전 여러 잠재적 거래상대방과 경쟁 절차를 진행했으며, 그 결과 운영 차질을 최소화하면서도 대차대조표를 가장 효과적으로 개선할 수 있는 방안으로 이번 두 건의 매각·재임대를 선택했다고 설명했다. 회사는 2025년 12월 18일 예정된 실적 발표 콘퍼런스콜에서 추가 세부사항을 제공할 계획이다.
분석과 시사점
이번 거래의 핵심은 유휴·저수익 자산의 유동화와 주주환원 재원 확보에 있다. 총 순수입 4억 100만달러는 부채 상환을 통해 이자비용을 줄이고, 자사주 매입으로 주당가치 제고를 뒷받침할 수 있다. 다만, 임대료 지출 증가(뉴욕 본사 관련 연간 순증 비용 1,120만달러 및 제퍼슨시티 연간 임대료 760만달러)는 고정비 성격을 강화해, 경기 둔화 시 수익성 변동성에 영향을 줄 소지가 있다. 그럼에도 뉴욕 본사 면적 축소는 운영 효율화를 통해 일부 비용을 구조적으로 절감할 여지를 만든다. 결과적으로, 대차대조표의 기동성 제고와 현금흐름의 재배분을 통해 중장기 성장 투자와 주주환원 간 균형을 꾀하는 전략으로 해석된다.
거래 상대방 측면에서 보면, 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트는 뉴욕 코어 오피스/리테일 자산 포트폴리오를 운용하는 공모 리츠로 알려져 있으며, 본사 자산의 장기 임대와 연장 옵션은 현금흐름의 가시성을 높이는 요소로 작용할 수 있다. 포트리스 인베스트먼트 그룹이 운용하는 자금과의 물류·유통센터 거래 역시, 물류시설의 장기 임대 수요를 반영하는 전형적 구조다. 다만 본 거래는 통상적 종결 조건 충족이 전제되므로, 규제·실사·계약상 요건 이행 등 절차적 변수가 남아 있다.
재무적 관점에서, 회사가 밝힌 연간 순증 비용 1,120만달러와 제퍼슨시티 연간 임대료 760만달러는 향후 손익계산서 상 임차료 계정 증가로 반영될 가능성이 크다. 반면, 자산 매각으로 감가상각과 부동산 관련 유지비가 줄고, 순수입으로 부채 상환을 진행할 경우 순이자비용 감소를 기대할 수 있다. 실제 순이익과 현금흐름에 미치는 순효과는 회사의 자본 배분 속도, 자사주 매입 규모, 향후 임대료 인상 조건, 운영 효율화 성과에 좌우될 것이다.
용어 설명
매각·재임대(sale-leaseback): 기업이 보유 부동산을 매각하고, 동시에 같은 자산을 임차해 계속 사용하는 구조다. 현금 유입을 즉시 확보하면서, 운영 연속성을 유지할 수 있다. 다만, 이후에는 임대료를 지급해야 하므로 고정비가 늘어난다.
트리플넷(Triple Net, NNN) 임대: 임차인이 재산세·보험료·유지보수비를 부담하는 임대 방식이다. 임대인은 보다 안정적 순임대수익을 얻는 반면, 임차인은 총점유비용을 면밀히 관리해야 한다.
프리마켓(premarket): 정규장 개장 전 이뤄지는 거래 시간대다. 유동성이 정규장 대비 낮을 수 있어 가격 변동성이 상대적으로 클 수 있다.
자본 배분 우선순위: 회사가 창출한 현금을 부채 상환, 자사주 매입, 배당, 성장 투자 등에 어떻게 나눌지에 관한 정책·의사결정의 틀을 말한다.
향후 일정 및 체크포인트
• 종결 시기: 두 건 모두 2025년 말 이전 종결이 목표다(통상적 종결 조건 충족 필요).
• 추가 공시: 스콜라스틱은 2025년 12월 18일 실적 발표 콘퍼런스콜에서 거래의 세부 조건과 자본 배분 계획에 대한 업데이트를 제공할 예정이다.
• 관전 포인트: 임대료 및 운영비 절감의 순효과, 부채 상환 속도, 자사주 매입 규모, 뉴욕 본사 면적 축소에 따른 효율화 지표 개선 여부.
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