블랙스톤(Blackstone Inc.)이 라스베이거스 ‘시티센터(CityCenter)’ 복합단지의 우선지분(preferred equity) 일부를 리얼티 인컴(Realty Income Corp.)에 $800 million(약 8억 달러)에 매각하면서도, 자산에 대한 지배권을 유지하기로 했다고 밝혔다다. 이번 거래는 자산 운영은 기존대로 MGM 리조츠 인터내셔널이 지속하고, 블랙스톤 부동산 부문이 보통지분을 온전히 보유하는 구조다.
2025년 12월 1일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 월요일(현지시간) 발표된 합의에 따라 리얼티 인컴은 시티센터에 $800 million 규모의 ‘영구적(perpetual) 우선자본 투자를 집행한다. 시티센터는 아리아 리조트 앤 카지노(ARIA Resort & Casino)와 브다라 호텔 & 스파(Vdara Hotel & Spa)를 포함한다.
이번 구조에서 블랙스톤 리얼에스테이트는 해당 자산의 보통지분(common equity) 100%를 그대로 보유하며, MGM 리조츠 인터내셔널이 운영을 지속한다. 블랙스톤은 지배권을 유지한 채, 우선지분을 통한 외부 자본을 유치하는 방식으로 유동성 및 자본 효율을 제고하는 셈이다.
리얼티 인컴의 이번 우선지분 투자는 초기 무차입 수익률(unlevered return) 7.4%가 기대되며, 종결 5주년부터 상한(cap)이 설정된 연간 인상(escalator) 조항이 적용된다. 또한 거래에는 조기상환 프리미엄이 포함돼, 종결 1주년 이전 상환 시 3%, 1~4주년 사이 상환 시 2%가 부과된다.
이번 발표 이후 리얼티 인컴은 2025년 투자 집행 규모 전망을 $6.0 billion 이상으로 상향했다. 본 거래는 리얼티 인컴과 블랙스톤 부동산의 두 번째 협력으로, 2023년에 마무리된 벨라지오 라스베이거스(Bellagio Las Vegas) 합작투자에 이은 후속 사례다.
리얼티 인컴의 사밋 로이(Sumit Roy) 사장 겸 최고경영자는 “블랙스톤 부동산과의 전략적 관계를 확대해 라스베이거스 스트립의 대표적 자산에 투자하게 되어 기쁘다”라고 말했다.
블랙스톤 부동산의 미주 인수 공동대표 제이컵 워너(Jacob Werner)는 “이번 우선지분 투자는 우리 투자자들에게 자본을 크게 환원하면서도, 라스베이거스 스트립 핵심에 위치한 세계적 리조트에 대한 우리의 소유권을 보존하는 훌륭한 결과”라고 밝혔다.
해당 자산은 이미 체결된 트리플넷(Triple Net) 리스 구조로 운영되고 있으며, 초기 계약기간 약 26년이 남아 있고, 연간 임대료 인상(escalator) 조항이 포함돼 있다. 또한 10년씩 3차례의 연장 옵션이 부여돼 있다.
라스베이거스 스트립 중심부에 위치한 아리아와 브다라는 게이밍·숙박·럭셔리 리테일·업스케일 다이닝을 갖춘 대형 복합시설로, 약 5,500개 객실과 컨벤션 공간 50만 제곱피트를 보유한다.
본 거래는 통상적 종결 조건을 전제로 2025년 12월 9일에 마감될 것으로 예상된다. 거래 자문단으로는 블랙스톤 측에서 J.P.모건, 씨티, 도이체방크, 골드만삭스, 에버코어가 재무자문을 맡고, 심프슨 대처 & 바틀렛(Simpson Thacher & Bartlett) LLP가 법률자문을 담당한다. 리얼티 인컴 측 법률자문은 레이담 & 왓킨스(Latham & Watkins) LLP가 맡는다. 리얼티 인컴은 (NYSE: O)에 상장돼 있다.
본 기사는 AI의 지원을 받아 작성되었으며, 편집자의 검토를 거쳤다다.
용어 풀이와 구조 해설
우선지분(Preferred Equity): 기업이나 자산의 자본구조에서 배당과 상환에 있어 보통지분보다 우선권을 갖는 지분 성격의 투자다. 다만 일반적으로 의결권은 제한적일 수 있으며, 현금흐름 안정성을 선호하는 기관 투자자가 선호하는 구조다.
영구적(Perpetual) 우선자본: 만기가 특정되지 않은 우선지분 형태로, 계속적 배당/분배를 전제로 한다. 발행자는 조기상환 옵션을 통해 자금을 상환할 수 있으며, 이번 거래에도 조기상환 프리미엄(1년 이내 3%, 1~4년 2%)이 반영돼 있다.
무차입 수익률(Unlevered Return) 7.4%: 부채 레버리지 효과를 제외한, 자산 자체에서 발생하는 기대 수익률을 의미한다. 리얼티 인컴은 초기 7.4% 수익률을 전제로 투자를 집행한다.
연간 인상(Annual Capped Escalator): 임대료 또는 분배금이 해마다 일정 한도 내에서 상향 조정되는 조항이다. 본 건은 종결 5주년부터 적용돼 시간 경과에 따른 현금흐름 성장을 도모한다.
트리플넷(Triple Net) 리스: 임차인이 세금·보험·유지보수 등 주요 운영비를 부담하는 임대차 구조로, 소유주 현금흐름의 예측 가능성과 운영 리스크의 임차인 이전이라는 특징이 있다.
거래의 함의와 해석
블랙스톤은 보통지분 100%를 보유하며 운영 파트너를 유지하는 가운데, 우선지분을 통해 자본 회수와 유동성을 동시에 달성한다. 이는 핵심 자산의 지배권을 보존하면서도, 외부자본을 유치해 위험-수익 프로필을 최적화하는 전형적 구조다.
리얼티 인컴 입장에서는 무차입 기준 7.4%라는 가시적 초기 수익률과 연간 인상 메커니즘, 트리플넷 리스의 비용 전가 구조가 결합된 현금흐름 가시성 높은 투자를 확보하게 된다. 또한 2023년 벨라지오 합작에 이은 두 번째 라스베이거스 스트립 대형 자산 협업이라는 점에서, 핵심 입지 우량자산 중심의 포트폴리오 심화 전략과도 부합한다.
본 건의 조기상환 프리미엄과 연장 옵션이 포함된 장기 리스(26년+옵션)는, 장기 보유·장기 현금흐름이라는 부동산 코어 전략의 특성과 맞물린다. 라스베이거스 스트립 중심 입지, 5,500개 객실과 50만 제곱피트 컨벤션 등 규모의 경제는 향후 수요 변동성에 대한 완충장치로도 해석될 수 있다.
요약하면, 본 거래는 블랙스톤에겐 지배권 유지와 자본 회수를, 리얼티 인컴에겐 예측 가능한 분배 기반의 수익을 제공하는 상호 보완적 구조다. 동시에, 2025년 투자 규모 가이던스 상향(6.0빌리언 달러+)은 리얼티 인컴의 자본 배치 역량과 대형 거래 파이프라인을 시사한다.
