S&P 글로벌 레이팅스, 워크스페이스 그룹 전망 하향 조정
S&P 글로벌 레이팅스가 워크스페이스 그룹(Workspace Group PLC)의 신용등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정했다. 다만 회사의 장기 신용등급 자체는 ‘BBB-’로 유지했다. 이번 조정은 점유율(occupancy)의 유의미한 하락과 총임대수익(gross rental income) 약세로 인해 사업 리스크 포지셔닝이 악화됐다는 판단에 따른 것이다.
2025년 11월 28일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 워크스페이스 그룹의 2025년 9월 30일로 종료된 회계연도 상반기 실적에서 순임대수익(net rental income)이 전년 동기 대비 3.0% 감소했고, 직전 12개월 기준(rolling twelve-month)으로는 4.3% 감소했다. 같은 기간 유사 기준(Like-for-like) 점유율은 2024년 동기 83.7%와 2025년 3월의 82.5%에서 80.0%로 낮아졌다. 이는 회사의 10년 평균(중·후반 80%대)에 비해 뚜렷이 낮은 수준이다.
S&P는 단기적으로 도전 과제가 존재하더라도, 향후 12~24개월 동안 워크스페이스의 신용지표가 ‘BBB-’ 하방 트리거를 상회할 것으로 예상했다. 이 전망은 매출의 상대적 횡보, 대규모 자산매각, 그리고 2026년 4월 이후 설비투자(CAPEX)의 큰 폭 축소 계획이 뒷받침한다고 평가했다.
핵심 지표: 레버리지, 이자보상, 만기구조
부채 구조 측면에서 회사의 부채/부채+자본 비율은 2025년 3월의 36.2%에서 2025년 9월 38.2%로 상승했다. 이는 9월 평가손실(negative valuation movements)의 영향이다. 다만 S&P는 하방 트리거인 45%에 대해 여전히 여유(headroom)가 있다고 보며, 자산매각(disposals)이 지속되는 한 향후 2년 내 이 비율이 35% 미만으로 회복될 것으로 전망했다.
자산매각 계획과 관련해 회사는 2027년 3월까지 총 £200백만의 매각을 목표로 하고 있으며, 이 중 £94백만을 이미 완료했다. 특히 2025년 11월 26일에 £41.7백만 규모의 매각을 종결했는데, 이는 2025년 9월 평가액에 부합하는 수준이라고 밝혔다.
수익성 방어력의 핵심 지표인 EBITDA 이자보상배율은 2025년 9월 30일 종료 6개월 동안 2.6배였다. S&P는 2026년 3월 31일로 끝나는 회계연도 말에도 이 수치가 하방 트리거인 2.4배를 근소하게 상회하는 수준에서 대체로 안정적일 것으로 예상했다.
차입 만기구조 측면에서 회사의 가중평균 부채만기(WAM)는 3.1년으로, S&P의 최소 가이드라인(3년)에 근접해 있다. 2027년까지 도래하는 차입 만기는 없으며, 2027년에 약 £200백만이 만기를 맞는다. 이 중 £80백만은 1년 연장 옵션을 보유하고 있어, 2028년 11월까지 연장이 가능하다.
금리 비용 측면에서는, 평균 차입 비용이 2025년 3월의 4.0%에서 4.1%로 소폭 상승했다. 이는 영국 파운드 기준 무담보 익일물 지표금리인 SONIA가 약 50bp(0.50%포인트) 하락했음에도 불구하고 나타난 변화다. 상승 원인은 2025년 8월 만기가 도래한 £80백만 규모 사모채(쿠폰 3.3%)의 영향으로 분석됐다.
등급 영향 요인과 향후 시나리오
신용등급 하향(등급 자체의 하향 조정)은 임대료 수준 또는 점유율이 점진적으로 회복하지 못하거나, 마진이 크게 악화하거나, 회사가 계획한 자산매각을 적시에 완료하지 못하는 경우에 발생할 수 있다고 S&P는 밝혔다.
반대로 전망이 ‘안정적’으로 복귀하려면, 운영 환경과 새 전략이 영업실적의 지속 가능한 개선을 가능하게 해야 한다고 S&P는 설명했다. 요컨대, 점유율과 임대료의 점진적 개선, 계획된 자산매각의 착실한 이행, CAPEX의 축소에 따른 현금흐름 개선이 결합될 경우, 당분간 등급은 유지되고 전망 또한 재조정될 수 있음을 시사한다.
전문적 해설: 무엇이 관건인가
첫째, 점유율 저점 형성 여부다. 회사의 유사 기준 점유율 80.0%는 과거 10년 평균(중·후반 80%대)을 하회한다. 이는 현 시점에서의 수요 둔화 혹은 전환율 저하를 반영할 가능성이 크다. 점유율이 추가로 하락하면 순임대수익과 마진에 직격탄이 될 수 있는 만큼, S&P가 전망을 ‘부정적’으로 돌린 핵심 논거가 된다. 반대로 테넌트 리텐션과 신규 리스 체결이 가시적으로 개선될 경우, 신용도 우려는 완화될 수 있다.
둘째, 자산매각의 실행력과 가격이다. S&P는 부채/부채+자본 38.2%가 자산매각 지속을 전제로 2년 내 35% 미만으로 회복될 수 있다고 본다. 이미 £94백만이 완료됐고, 11월 26일에는 £41.7백만이 9월 평가액에 부합하는 가격으로 체결됐다. 이는 평가액 대비 가격 괴리가 크지 않다는 신호로, 잔여 매각의 가격 형성에도 참고가 된다. 다만 매각 속도나 가격이 변동될 경우 레버리지 경로가 달라질 수 있어, 신용도의 단기 경로에 민감한 변수다.
셋째, 이자비용과 만기 리스크다. 평균 차입 비용이 4.1%로 상승했고, SONIA 하락에도 불구하고 사모채 만기(쿠폰 3.3%) 영향이 컸다. 현재 가중평균 만기 3.1년은 S&P 최소 가이드라인(3년)에 근접하며, 2027년까지는 실질 만기 도래가 없다는 점은 단기 유동성 리스크를 낮춘다. 다만 2027년 약 £200백만 만기가 집중돼 있고, 그 중 £80백만은 1년 연장 옵션이 있어도 재조달 비용이 당시의 금리·스프레드 환경에 좌우될 수 있다.
넷째, 하방 트리거 여유도 눈여겨볼 필요가 있다. 부채/부채+자본 45%, 이자보상 2.4배는 S&P의 하방 가이드라인으로, 현재 수치(38.2%, 2.6배)는 여유가 존재한다. 이는 등급 자체의 즉각적 하향 가능성은 낮음을 시사하지만, 전망 ‘부정적’은 하방 시나리오의 확률이 높아졌음을 의미한다. 따라서 점유율·임대료의 점진적 회복과 매각 목표의 적시 달성이 확인될 때까지는 보수적인 관점이 불가피하다.
용어 설명과 맥락
‘BBB-’ 등급은 투자적격 등급의 최하단으로, 등급이 한 노치 하향될 경우 투자부적격(하이일드)로 내려갈 수 있다. ‘부정적 전망’은 향후 12~24개월 내에 하향 가능성이 상대적으로 높아졌음을 의미하나, 등급 하향이 확정됐다는 뜻은 아니다.
부채/부채+자본 비율은 회사의 자본구조 레버리지를 보여주는 지표로, 수치가 높을수록 재무적 완충력이 약화했음을 시사한다. EBITDA 이자보상배율은 운영현금흐름(EBITDA)이 이자비용을 얼마나 커버하는지를 나타내며, 2배대 중반은 재무적 완충력이 제한적임을 함의한다.
SONIA(Sterling Overnight Index Average)는 파운드화 단기금리의 대표 지표로, 일반적으로 시장 조달비용의 방향성을 반영한다. 지표금리 하락에도 평균 차입 비용이 상승했다는 점은, 만기 도래한 저쿠폰 부채의 재조달 비용이 높았거나 고정·변동 금리 믹스 및 스프레드 요인이 영향을 미쳤을 가능성을 시사한다.
결론: ‘부정적’ 전망, 관리 가능한 리스크와 분기점
요약하면, S&P는 워크스페이스 그룹의 전망을 ‘부정적’으로 하향하면서도 등급은 ‘BBB-’로 유지했다. 이는 점유율 하락과 총임대수익 약세에 따른 사업 리스크 악화를 반영하는 한편, 상대적으로 안정적인 매출, 대규모 자산매각, 2026년 4월 이후 CAPEX 축소가 신용지표의 하방 방어에 기여할 것이라는 판단을 담고 있다. 향후 점유율·임대료의 점진적 회복과 매각 목표의 차질 없는 이행이 확인된다면, 전망은 ‘안정적’으로 회복될 수 있다. 반대로 해당 과제들이 지연되거나 성과가 미흡할 경우, 등급 하향의 가능성은 커질 수 있다.
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