핵심 포인트
– AGNC 인베스트먼트는 지난 10년 동안 여러 차례 배당을 감액해 왔다는 점이 리스크 요인으로 지적된다.
– 스타우드 프로퍼티 트러스트는 10년이 넘도록 현재의 배당 수준을 유지해 왔다.
– 스타우드는 포트폴리오가 대폭 분산돼 있으며, 시장 환경 변화에 맞춰 자본 배분을 유연하게 조정할 수 있다.
AGNC와 스타우드: 고배당 REIT 두 종목의 상반된 속성
AGNC 인베스트먼트(NASDAQ: AGNC)는 현재 14%를 상회하는 배당수익률을 제공한다. 이는 S&P 500의 약 1.2% 수준과 비교해 약 10배에 달한다. 그러나 고배당인 것은 AGNC만이 아니다. 스타우드 프로퍼티 트러스트(NYSE: STWD)의 배당수익률도 최근 약 11%에 이르고 있다. 두 기업은 모두 모기지 REIT이지만, 포트폴리오 구성과 수익 안정성 측면에서 전략이 크게 다르다.
2025년 11월 23일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, AGNC는 에이전시 주택저당증권(Agency MBS)에 집중하는 단일 전략으로 높은 배당을 구현하고 있으며, 반면 스타우드는 대출·부동산·인프라·순임대(Net Lease) 등으로 광범위하게 분산된 포트폴리오를 통해 배당의 지속 가능성을 강화해 왔다. 같은 고배당이라도 성격과 위험은 다르며, 보다 보수적인 현금흐름을 중시하는 투자자에게는 두 종목 간 선호가 갈릴 수 있다.
이미지 출처: Getty Images
더 높은 위험, 더 높은 보상: AGNC의 배당
AGNC 인베스트먼트의 비즈니스 모델은 매우 단순하다. 이 회사는 에이전시 주택저당증권(Agency MBS)에만 투자한다. 이들 증권은 패니매(Fannie Mae) 등 정부기관이 신용손실을 보증하는 주택 모기지 풀로 구성돼 신용 위험이 낮고 통상 저~중 한자리 수의 금리 수익을 제공하는 저위험 고정수익 자산이다.
AGNC는 주로 환매약정(Repo)을 활용해 레버리지를 걸고 이들 자산을 매입한다. 레버리지는 자기자본이익률(ROE)을 끌어올려 수익을 증폭시키는 전략이다. 실제로 AGNC는 3분기에 약 17%의 ROE를 기록했다. 이는 현재 회사의 자본비용(배당금 + 영업비용)과 대체로 일치하는 수준으로, 이러한 수익성이 유지되는 한 현 배당률을 방어할 수 있음을 의미한다.
다만 수익률이 자본비용을 하회할 경우 배당 감액 가능성이 생긴다. 과거에도 이러한 일이 여러 차례 있었다. AGNC는 2014년 월배당을 처음 도입할 당시 $0.22를 지급했으나, 현재는 $0.12로 낮아졌다. 가장 최근의 감액은 2020년에 발생했다. 이 같은 이력 때문에 현재 배당이 영구히 유지될 것이라고 단정하기는 어렵다는 점이 투자 리스크로 남는다.
더욱 안전해지는 배당: 스타우드의 다각화
스타우드 프로퍼티 트러스트 역시 모기지 REIT다. 그러나 접근 방식은 확연히 다변화돼 있다. 회사는 포트폴리오의 약 53%를 상업용 부동산 담보 대출(다세대, 오피스, 산업, 호텔 등)에 배분하고 있고, 9%는 주택 관련 대출, 10%는 인프라 담보 대출에 투자하고 있다. 이러한 대출 포트폴리오의 분산은 이자수익의 안정성을 높이는 역할을 한다.
여기에 스타우드는 포트폴리오의 19%를 직접 보유 부동산(메디컬 오피스, 어포더블 하우징, 순임대(Net Lease) 자산 등)에 배치해, 임대료 기반의 안정적이고 점진적으로 증가하는 현금흐름을 창출한다. 특히 올해에는 $22억 규모로 펀더멘털 인컴 프로퍼티즈를 인수하면서 다각화에 분기점을 마련했다. 인수한 순임대 자산군은 가중평균 임대기간(WALT) 17년, 연평균 임대료 인상률 2.2%의 조건을 갖춰, 안정적·예측 가능한 현금흐름을 뒷받침할 전망이다.
스타우드는 시장 국면에 맞춘 기민한 자본 배분으로 경쟁력을 유지해 왔다. AGNC가 시장 상황과 무관하게 에이전시 MBS에 집중해야 하는 구조인 반면, 스타우드는 그때그때 가장 매력적인 위험 조정 수익이 기대되는 영역으로 무게중심을 옮길 수 있다. 예컨대 3분기 동안 스타우드는 총 $46억을 투자했는데, 여기에는 앞서 언급한 $22억 규모 인수와 함께, 인프라 대출에 사상 최대 $8억을 투입한 내역이 포함된다.
“스타우드는 10년 이상 배당을 감액 없이 유지해 왔다.”
회사의 분산 전략은 리스크 경감과 유연성을 동시에 확보해, 경기·금리 사이클에 따른 변동성에도 배당의 지속 가능성을 높이는 효과를 냈다.
안정적 현금흐름을 원하는 투자자를 위한 선택지
AGNC의 집중 전략은 높은 ROE와 고배당을 가능하게 하지만, 과거의 배당 감소 이력이 보여주듯 변동성과 민감도가 크다. 반면 스타우드는 다각화된 자산 포트폴리오를 바탕으로 보다 안정적인 배당을 지향한다. 따라서 지속 가능한 배당과 현금흐름의 예측 가능성을 우선시하는 투자자에게는 스타우드가 상대적으로 적합한 대안이 될 수 있다.
자료 이미지는 이해를 돕기 위한 참고용이다.
투자 관련 서비스 안내(원문 정보)
더 모틀리 풀(Stock Advisor) 팀은 현재 매수하기에 가장 좋다고 판단한 10개 종목을 공개하고 있으며, 그 목록에는 AGNC 인베스트먼트가 포함돼 있지 않다고 밝혔다. 예로, 이 서비스가 2004년 12월 17일에 넷플릭스를 선정했을 때 권고 시점에 $1,000을 투자했다면 $562,536이 됐고, 2005년 4월 15일에 엔비디아를 선정했을 때 $1,000을 투자했다면 $1,096,510이 됐다는 성과를 제시했다(Stock Advisor 누적 평균 수익률 981%, S&P 500의 187% 대비; 기준일 2025년 11월 17일).
모틀리 풀은 스타우드 프로퍼티 트러스트에 보유 포지션이 있으며, 해당 종목을 추천하고 있다고 명시했다. 본 문서에 담긴 견해와 의견은 작성자 본인의 것이며, 나스닥(Nasdaq, Inc.)의 공식 입장과는 무관하다고 덧붙였다.
용어 해설: 투자 판단에 필요한 핵심 개념
– 에이전시 MBS: 패니매(Fannie Mae) 등 정부기관 보증이 붙은 주택저당증권으로, 신용위험이 상대적으로 낮은 대신 수익률도 낮다.
– 레버리지(차입): 외부 차입으로 자기자본 대비 투자 규모를 키워 수익률을 증폭시키는 방식. 금리·스프레드 변동에 민감하다.
– 환매약정(Repo): 담보를 제공하고 단기 자금을 차입한 뒤 일정 시점에 되사오는 계약. 모기지 REIT의 대표적 조달수단이다.
– ROE(자기자본이익률): 당기이익을 자기자본으로 나눈 비율. 레버리지를 활용하면 높아질 수 있으나, 손실 시 역효과도 크다.
– 자본비용: 투자자가 요구하는 보상(배당 등)과 운영비용을 포함한 자본의 총비용. ROE가 이를 상회해야 배당 유지·증가가 용이하다.
– 순임대(Net Lease): 임차인이 세금·보험·유지보수 등 대부분의 비용을 부담하는 임대 형태로, 임대인 입장에서는 현금흐름 가시성이 높다.
기자 해설: 고배당의 이면, ‘지속 가능성’과 ‘민감도’
AGNC의 14%대 배당수익률은 단기적 매력도가 크지만, 그 근간인 레버리지형 MBS 스프레드 수익 모델은 금리·유동성 환경의 변화에 상대적으로 민감하다. 과거 배당이 $0.22 → $0.12로 조정돼 온 이력은, ROE가 자본비용을 하회하는 국면에서 배당 탄력성이 낮을 수 있음을 시사한다. 반대로 스타우드는 대출·부동산·인프라·순임대 등으로 리스크가 분산돼 있고, 3분기 $46억 집행에서 보듯 시장별 기회에 신속히 자본을 재배치할 수 있다. 특히 $22억 규모의 순임대 플랫폼 인수는 WALT 17년·연 2.2% 인상이라는 조건 덕에 현금흐름의 가시성을 높이는 역할을 한다. 종합하면, 안정적 배당을 우선시하는 투자자에게는 스타우드의 다각화·장기 임대 기반 모델이 상대적으로 적합할 수 있고, 높은 배당률 자체를 선호하되 환경 변화에 따른 배당 조정 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 AGNC가 매력적일 수 있다. 투자자는 본인의 리스크 허용도, 현금흐름 안정성 선호, 금리 전망을 함께 고려할 필요가 있다.
