미국 기존주택 판매가 10월에 전월 대비 1.2% 증가하며 계절조정 연율 기준 410만 채를 기록했다고 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors, 이하 NAR)가 밝혔다. 로이터가 집계한 경제학자 전망치인 408만 채를 상회했으며, 전년 동월 대비로는 1.7% 증가했다다.
2025년 11월 20일, 로이터(Reuters)의 보도에 따르면, 워싱턴발로 전해진 이번 통계는 최근 모기지(주택담보대출) 금리 하락을 활용한 수요 회복이 판매를 견인했음을 시사한다. 다만 실업 증가와 높은 주택가격이 시장의 구조적 제약으로 남아 있다는 평가다.
“정부 셧다운이 있었음에도 주택구입자들이 낮아진 모기지 금리를 활용하면서 10월 판매가 증가했다.”
라고 로렌스 윤(Lawrence Yun) NAR 수석 이코노미스트는 말했다.
모기지 금융기관 프레디맥(Freddie Mac) 자료에 따르면, 미 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 재개했을 때 모기지 금리는 하락세를 보였다. 그러나 연준 당국자들이 다음 달 추가 인하에 소극적임을 시사하면서 금리 하락은 멈춘 상태다. 동시에 노동시장 정체가 잠재적 주택구입자를 관망세로 돌리고 있다고 보도는 전했다.
주택의 감당 가능한 가격대 부족은 미국 정치권의 핵심 쟁점으로 부상했다. 도널드 트럼프 대통령은 이달 주택구입 부담 완화를 위해 50년 만기 모기지 도입을 제안했지만, 일부 지지층과 주택시장 전문가들은 이자 총액 부담 증가와 자산형성(에쿼티) 속도 지연을 야기할 수 있다며 부정적 견해를 표했다. NAR에 따르면 생애 첫 주택구입자(First-time buyers)의 중위 연령은 이달 기준 40세로 추정됐으며, 1980년대에는 통상 20대 후반이었다고 밝혔다.
공급 측면에서는 기존주택 재고가 전년 대비 10.9% 증가한 152만 채로 집계됐다. 다만 이는 코로나19 팬데믹 이전의 평균 수준에는 여전히 못 미친다. 기존주택 중위가격은 전년 대비 2.1% 상승한 41만5,200달러로 나타났다. 현재의 판매 속도에서 재고를 모두 소진하는 데 걸리는 기간은 4.4개월로, 1년 전의 4.1개월에서 늘었다.
수요 구성의 변화를 보면, 첫 주택구입자 비중은 10월에 32%로 1년 전 27%에서 상승했다. 경제학자들과 중개업계는 건전하고 활력 있는 주택시장을 위해서는 이 비중이 약 40%는 되어야 한다고 평가한다. 현금 일시거래(All-cash sales)는 전체의 29%로 전년 27%에서 늘었다. 압류 등 부실거래(distressed sales)는 전체의 2%로, 1년 전과 동일했다. 자료: NAR
핵심 수치와 의미
계절조정 연율(Seasonally Adjusted Annual Rate, SAAR)은 일정 기간의 판매를 계절 요인을 제거해 연간 속도로 환산한 지표다. 예컨대 10월의 계절적 변동을 보정한 월간 판매 속도를 기준으로 1년간 지속된다고 가정해 산출한다. 이는 계절성(예: 이사 성수기/비수기)에 따른 왜곡을 줄여 추세 비교를 가능케 한다.
프레디맥(Freddie Mac)은 모기지 금리와 대출 동향을 주간 단위로 공표하는 미국의 정부후원기업(GSE)이다. 이 기관의 금리 데이터는 주택구입자와 투자자에게 자금조달 비용을 가늠하는 핵심 참고자료로 활용된다. 또한 부실거래(distressed sales)는 압류(foreclosure) 등 재정적 곤란으로 인해 시장에 나온 거래를 뜻하며, 통상 가격에 하방 압력을 미칠 수 있다.
이번에 나타난 판매량 증가는 금리 하락의 즉각적 효과를 보여준다. 그러나 동시에 중위가격 상승과 재고 소진기간의 확대는 수요가 늘었음에도 가격 부담과 공급 제약이 여전함을 시사한다. 노동시장 정체가 이어질 경우, 일부 잠재 구매자는 대출 심사와 상환 능력 측면에서 보수적으로 움직일 가능성이 있다.
정책 및 정치 변수도 주택시장에 큰 영향을 준다. 50년 만기 모기지와 같은 장기 대출안은 월 상환액을 낮추는 장점이 있을 수 있으나, 대출 기간 전체의 이자 총액을 늘리고 자산형성(에쿼티) 축적 속도를 늦춘다는 반론이 제기된다. 이러한 논쟁은 주택의 감당 가능성(affordability)을 둘러싼 정책 선택의 난제를 보여준다.
시장 구조 차원에서 첫 주택구입자 비중의 회복은 의미가 있다. 32%로의 상승은 진입장벽이 일부 낮아졌음을 시사하지만, 지속 가능한 회복을 위해선 전문가들이 제시한 40% 수준에 근접해야 한다. 동시에 현금 거래 비중 증가는 금리 환경의 불확실성 속에서도 유동성 보유자의 참여가 확대되고 있음을 가리킨다.
독자 안내: 용어와 읽는 법
• 모기지 금리: 주택담보대출의 이자율로, 연준의 정책금리와 채권시장 금리, 신용 스프레드 등에 영향을 받는다. 금리 하락은 월 상환액을 낮춰 수요를 자극할 수 있다.
• 재고(Inventory)와 개월 수(Months’ supply): 현재 재고가 현재의 판매 속도로 어느 정도 기간에 소진될지를 나타내는 지표다. 통상 5~6개월은 수요와 공급이 균형에 가까운 수준으로 해석되며, 수치가 낮을수록 매도자 우위를 시사한다.
• 중위가격(Median price): 거래가격의 중앙값으로, 극단값의 영향을 줄여 가격 수준을 판단하는 데 활용된다.
전망과 체크포인트 (수치 예측 아님): 향후 주택시장 흐름은 연준의 금리 경로, 노동시장 상태, 재고의 축적/소진 속도에 민감할 것으로 보인다. 특히 금리 하락이 지속될 경우 대기수요가 추가로 유입될 수 있으나, 가격과 재고의 상호작용에 따라 지역 간 차별화가 나타날 수 있다. 현재 데이터는 모기지 금리 하락의 즉효와 가격·공급 제약의 지속이라는 이중 신호를 제공하고 있다.
요약하면, 10월 미국 기존주택 판매는 410만 채(SAAR)로 예상치를 상회하며 반등했지만, 높은 가격·제한된 재고·노동시장 정체가 동반되는 가운데 정책·금리 방향성이 향후 추세를 가르는 관건으로 지목된다.
