미 주택시장이 전통적으로 거래가 둔화되는 늦가을 성수기를 지나 비수기로 접어드는 가운데, 주택 구매자들의 모기지 신청이 다시 늘고 있다. 시장에 나온 매물(공급 증가)과 판매가격 상승세 둔화가 맞물리며, 수요가 막바지 ‘한 번의 숨 고르기’를 하고 있다는 진단이다. 기사에는 2025년 8월 8일 네바다주 라스베이거스의 주택 개발지 항공 사진이 포함돼, 신규 주택 단지의 확장세를 시각적으로 보여준다사진: Justin Sullivan | Getty Images다.
2025년 11월 12일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 모기지은행협회(MBA)의 시즌조정지수 기준으로 주택 구매 목적 모기지 신청은 지난주 전주 대비 6% 증가해 9월 이후 가장 강한 흐름을 보였다. 해당 주간의 신청 물량은 전년 동기 대비 31% 증가했다. 이는 통상 거래 활동이 둔화되는 연말 시즌 앞두고 수요가 다시 살아난 모습을 반영한다.
이 같은 증가세는 금리 상승에도 불구하고 나타났다. 컨포밍 대출한도($806,500 이하) 범위의 30년 고정금리 평균 계약금리는 6.31%에서 6.34%로 올랐고, 포인트(발행 수수료 포함)는 0.58에서 0.62로 상승했다. 이는 자기자본 20% 다운페이 조건의 대출에 적용되는 수치다. 그럼에도 불구하고 현 금리는 1년 전보다 52bp(0.52%p) 낮은 수준이다.
조엘 칸(Joel Kan) MBA 이코노미스트는 “컨벤셔널, FHA, VA 대출에 대한 구매 신청이 모두 증가했다. 특히 재고가 늘고 판매가격 상승세가 둔화된 시장에서 잠재적 구매자들이 적극적으로 쇼핑에 나서고 있다”면서 “비조정 지수 기준으로는 2022년 이후 11월의 가장 강한 출발”이라고 말했다.
재융자(refinance) 수요는 전주 대비 3% 감소했다. 다만 전년 동기 대비로는 147% 증가해, 전반적인 금리 레벨 하락이 누적적으로 재융자 매력을 높였음을 시사한다. 칸은 “더 높은 모기지 금리가 일부 재융자 활동을 억눌렀다”며 “컨벤셔널·VA 재융자 신청이 주간 기준으로 감소했고, 재융자 평균 대출 규모는 한 달 넘게 최저치로 내려왔다”고 설명했다.
이번 주 들어 모기지 금리는 뚜렷한 방향성을 보이지 않고 있다. 채권시장이 재향군인의 날(Veterans Day)로 휴장한 영향이 반영된 가운데, 시장은 연방정부 셧다운 종료 가능성을 주시하고 있다. 해당 사안의 전개는 금리 변동성 확대로 연결될 수 있어 모기지 레이트에도 보다 강한 반응을 유발할 수 있다.
핵심 수치 요약
– 구매 목적 모기지 신청: 전주 대비 +6%(9월 이후 최고), 전년 대비 +31%다.
– 30년 고정 컨포밍 금리: 6.34%(전주 6.31%), 포인트 0.62(전주 0.58)다.
– 현 30년 고정 금리: 전년 대비 52bp 낮음다.
– 재융자 신청: 전주 대비 -3%, 전년 대비 +147%다.
용어 설명과 맥락
– 컨포밍 대출(conforming loan): 미 연방주택금융청(FHFA)이 정한 대출 한도와 심사 기준을 충족하는 표준 대출을 뜻한다. 기사에서 언급한 한도는 $806,500 이하다.
– 포인트(points): 대출 실행 시 발생하는 발행 수수료 및 금리 할인 비용을 의미한다. 포인트가 높아지면 실질 차입 비용이 상승한다.
– bp(베이시스 포인트): 금리 단위로, 1bp는 0.01%p다. 52bp 낮다는 표현은 0.52%포인트 하락을 뜻한다.
– FHA/VA 대출: 각각 연방주택청 보증 대출과 재향군인부 보증 대출로, 초기 부담 완화와 자격요건에서 차별성이 있다.
– 시즌조정: 계절적 요인을 제거해 기저 트렌드를 파악하기 위한 통계 처리 방식이다.
– 재향군인의 날 채권시장 휴장: 미국의 기념일로, 채권시장이 부분 또는 전면 휴장함에 따라 금리 변동성이 일시적으로 축소될 수 있다.
– 연방정부 셧다운: 예산 집행이 중단되는 상황으로, 국채 발행·금리에 대한 기대를 흔들어 금융시장의 변동성을 키울 수 있다.
시장 해석과 시사점
첫째, 매물 증가와 가격 상승세 둔화가 구매자 심리를 개선해, 금리 상승에도 불구하고 실수요가 유입되고 있음을 시사한다. 이는 거래량 바닥 통과의 초기 신호로 해석될 수 있다. 다만 포인트 상승과 함께 체감 금리 비용이 늘어난 만큼, 주간 단위 수요 회복은 여전히 금리 민감하다.
둘째, 재융자는 전주 대비 둔화했지만, 전년 대비 147% 증가라는 수치는 전년 동기 대비 금리 레벨 하락의 누적 효과를 반영한다. 과거 고금리 구간에서 대출을 받은 차주들이 더 낮은 금리 창구를 찾는 흐름은 지속될 수 있으나, 최근 주간 금리 반등은 단기 수요를 제약할 수 있다.
셋째, 채권시장 휴장과 셧다운 이슈 등 이벤트 리스크는 금리 변동성을 일시적으로 왜곡하거나 증폭할 수 있다. 특히 국채 수급과 기대 인플레이션의 변화는 모기지 금리 경로를 좌우하는 핵심 요인으로, 정책·재정 이슈의 해소 여부가 향후 몇 주간 주택 구매 및 재융자 타이밍에 미치는 영향이 커질 전망이다.
실무 체크포인트
– 구매자: 재고 증가 지역과 가격 상승 둔화 지역 중심으로 협상 여지가 커질 수 있다. 금리 고정 전 락(LOCK) 전략과 포인트-금리 상계buydown 옵션을 비교 검토할 필요가 있다.
– 기존 차주: 재융자 평균 대출 규모가 낮아지는 추세는 부분적 상환·현금흐름 개선 목적의 소액 재융자 확대를 시사한다. 다만 수수료·포인트가 늘면 손익분기점까지의 기간이 길어질 수 있다.
– 시장 참여자: 주간 MBA 신청지수는 실수요 변화의 선행 신호로 활용 가치가 높다. 수급이 개선되는 지역의 가격 탄력성과 거래 성사율을 함께 추적하는 접근이 유효하다.
