워싱턴(로이터) — 도널드 트럼프 미국 대통령이 50년 만기 주택담보대출(모기지) 추진 논의를 둘러싼 파장을 축소하며, 통상적인 30년 고정금리 대출보다 월 상환액을 낮출 수 있지만 총이자 부담은 늘고 자기자본(에쿼티) 축적에는 더 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 지적에도 “큰 요인은 아니다”라고 밝혔다다.
2025년 11월 11일, 로이터 통신 보도에 따르면 트럼프 대통령은 폭스뉴스 ‘더 잉그래엄 앵글(The Ingraham Angle)’에 출연해 “핵심은 매달 적게 내되 더 긴 기간에 걸쳐 갚는다는 것”이라며 “큰 요소는 아니다. 조금은 도움이 될 수도 있다”고 말했다다. 그는 주택 구매 여력(affordability) 악화의 책임을 민주당 전임자 조 바이든과 연방준비제도(Fed)의 금리 정책에 돌렸다다.
보수 성향 의원, 인플루언서, 일부 경제학자들은 50년 만기 대출 구상에 부정적 반응을 보였다다. 이들은 만기가 길어질수록 실제로 내 집이 되는 시점이 늦어지고, 총이자 비용이 불가피하게 커진다는 점을 지적했다다.
주말 동안 소셜미디어 X(구 트위터)에서는 반대 여론이 확산됐다다. 공화당 마조리 테일러 그린 하원의원은 “
평생 빚, 살아있는 한 빚!
”이라고 썼고, 우파 활동가 마이크 서노비치는 “
평생 모기지
”라고 반응했다다.
주택 구매 여력, 핵심 정책 이슈로 부상
미국 연방주택금융청(FHFA)의 빌 풀트 국장은 토요일, 트럼프 대통령이 소셜미디어에 ‘50-year Mortgage’라는 문구와 함께 자신의 사진을 올린 직후 “
게임의 판도를 완전히 바꿀 조치
”라며 50년 만기 모기지를 “검토 중”이라고 밝혔다다.
풀트 국장은 이어 “
우리는 또한 5년, 10년, 15년 모기지의 부담을 덜어줄 방안도 모색하고 있다
”고 덧붙였다다. 또 “
패니메이와 프레디맥에서 인수 가능한(assumable) 혹은 이전 가능한(portable) 모기지를 안전하고 건전한 방식으로 구현하는 방안을 평가하고 있다
”고 말했다다. 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)은 미국 정부가 후원하는 주택금융기관(GSE)이다다.
FHFA 대변인은 이와 관련한 추가 질의에 응답하지 않았다다. 백악관 대변인 데이비스 잉글은 “
백악관과 트럼프 행정부 전체는 풀트 국장의 노력에 감사하며, 모두가 대통령의 정책 이행을 위해 함께 일하고 있다
”고 밝혔다다.
한편 미국 가계는 인플레이션 상승세가 둔화했음에도 주거비·식료품·연료·교육비 등 생활비 전반의 상승 압박에 직면해 있다다. 지난주 치러진 주·지방 선거에서는 물가 이슈가 전면에 부상했으며, 민주당이 주요 선거에서 승리했다다. 트럼프 대통령은 경제 공약을 더욱 강화하는 한편, 여론조사 신뢰도를 부정했다다.
트럼프 대통령은 폭스뉴스에 “
사람들이 그렇게 말하고 있다고는 모르겠다. 여론조사는 가짜라고 생각한다. 우리는 역대 최고의 경제를 가지고 있다
”고 말했다다.
시장 동향: 금리 인하와 주택 지표의 엇갈림
전문가들은 집값 상승세가 이어지는 가운데, 많은 잠재 구매자에게 구매 여력 문제가 지속될 것으로 보고 있다다. 9월 주택 판매는 증가했지만, 미결 판매는 모기지 금리 하락에도 불구하고 예상을 깨고 보합에 머물렀다다. 지난달 연준의 기준금리 인하 재개 이후 모기지 금리는 하락했으나, 고용시장 둔화 우려가 투자 심리를 눌렀다는 분석이 나온다다.
트럼프 대통령은 연준에 보다 과감한 금리 인하를 촉구해 왔다다. 미 재무장관은 현 금리가 주택 부문에 이미 침체를 야기했을 수 있다고 지적하며 금리를 문제로 꼽았다다. 연준은 지난달 정책금리를 3.75%~4.00% 범위로 낮추는 데 찬성했다다.
모기지 대출 기관 프레디맥 집계에 따르면, 인기 상품인 30년 고정 모기지의 평균 금리는 지난달 6.19%로 1년 내 최저를 기록했다다. 이는 1월 고점인 7.04%에서 내려온 수준이다다.
레드핀의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더는 X에 “
50년 만기 상품이 월 상환액을 얼마나 낮출 수 있을지는 불분명하다. 30년 대출 대비 금리 수준이 어떨지 알 수 없기 때문이다
”라며 “
보다 효과적인 장기 해법은 공급 측면을 바로잡는 것이다
”라고 밝혔다다.
핵심 발언과 쟁점 정리
트럼프 대통령은 50년 만기 모기지에 대해 “
월 납입액이 줄고 기간이 길어진다. 큰 요인은 아니다. 조금은 도움이 될 수 있다
”고 평가했다다. 반면 보수 진영 일부와 경제학자들은 “소유권 형성 지연”과 “총이자 비용 확대”를 우려한다다. FHFA의 빌 풀트 국장은 50년 만기 모기지 검토와 함께, 5·10·15년 만기 대출 부담 경감, 인수·이전 가능한 모기지 도입 가능성도 시사했다다.
용어 설명정책·금융 이해를 위한 보충
– 50년 만기 모기지: 원리금 상환 기간을 50년으로 늘려 월 상환액을 낮추는 구조다. 다만 상환 기간이 길수록 총이자 지급액은 커지고, 주택 가격 대비 자기자본(에쿼티) 형성 속도는 느려진다다.
– 인수 가능한(Assumable) 모기지: 기존 차주의 대출 조건을 새 차주가 그대로 승계하는 방식이다. 금리 상승기에는 기존의 낮은 금리를 인계받을 수 있어 매수자에게 매력적일 수 있다다.
– 이전 가능한(Portable) 모기지: 대출을 다른 주택으로 이전해 동일한 조건을 유지하는 구조다. 차주가 이사하더라도 금리·만기 조건을 유지할 수 있다는 점에서 이동성을 높인다다.
– 패니메이·프레디맥: 미국의 정부후원기업(GSE)으로, 모기지 담보증권(MBS) 매입과 보증을 통해 주택담보대출 시장의 유동성을 뒷받침한다다.
– 구매 여력(affordability): 소득, 금리, 집값 등을 고려해 주택을 감당할 수 있는 능력을 의미한다다. 금리와 집값이 오르면 구매 여력은 악화한다다.
기자 해설: 50년 만기, ‘월 상환’과 ‘총비용’의 역학
50년 만기 모기지는 월 상환액을 낮추는 효과로 단기적 진입 장벽을 낮출 수 있다다. 그러나 기간 연장은 복리 구조상 총이자 부담을 크게 키우고, 에쿼티 축적을 늦춘다다. 이는 주택 소유의 안정성을 느리게 할 수 있으며, 금리 수준이 30년 만기 대비 어떻게 책정되느냐에 따라 실질 혜택은 달라질 수 있다다. 레드핀의 지적처럼, 궁극적으로는 주택 공급 확대가 구조적 해법에 가깝다다. 인수·이전 가능한 모기지는 보유 대출의 낮은 금리를 주택 거래에 연결하는 장치로 작용해, 시장의 잠긴 재고(lock-in) 문제를 완화할 가능성이 있지만, 안전성과 건전성을 담보하는 규제 설계가 필수적이다다.
요컨대, 50년 만기는 월 현금흐름을 개선하는 대신 생애 총비용을 높일 위험과 맞바꾸는 선택지다다. 정책 당국의 목표가 ‘단기 구매 여력’인지, ‘장기 자산 형성’인지에 따라 해법은 달라질 수 있다다. 현재의 금리 인하 기조와 노동시장 둔화 우려가 동시에 존재하는 환경에서, 제도 설계의 미세 조정과 시장 신호의 균형이 향후 주택시장 안정에 관건이 될 전망이다다.
