CTP NV가 2025년 1~9월(9M-25) 누적 실적에서 총 임대수익이 전년 동기 대비 15.1% 증가한 5억6,200만 유로를 기록했다고 밝혔다다. 회사는 포트폴리오 전반의 점유율 93%를 유지해 운영 안정성을 강조했다다. 전반적으로 실적 흐름은 ‘안정적’으로 평가되나, 일부 지표에서는 성장 속도 둔화가 관찰됐다다.
2025년 11월 6일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, CTP는 2025년 가이던스(조정 EPRA 주당이익) 0.86~0.88유로 범위를 유지하면서도, 루마니아에서 계획했던 인수가 무산된 영향으로 해당 범위의 하단 달성을 예상한다고 설명했다다. 이는 비유기적 성장 모멘텀의 일부가 실현되지 않음에 따라 연간 수익성 경로가 보수적으로 조정된 것으로 해석된다다.
임대료 동향에서는 동일자산 기준(Like-for-like) 임대료 성장률이 4.5%로, 올해 상반기(H1-25)의 4.9%에서 둔화했다다. 또한 재임대 갱신 잠재력(리버저너리 포텐셜)은 13.7%로 H1-25의 14.9% 대비 완만하게 낮아졌다다. 그럼에도 CTP의 동일자산 성장률은 동종사인 카테나(Catena) 3.4%, 사가크스(Sagax) 2%, 몽테아(Montea) 3.3%, WDP 2.2%를 상회하며 상대적 초과 성과를 보였다다.
수익성 측면에서 조정 EPRA 이익은 전년 동기 대비 13.1% 증가한 3억500만 유로를 기록했다다. 이는 주당 0.64유로로 환산되며, 전년 동기 대비 7.2% 증가했다다. 주 EPRA는 유럽 상장 부동산업계의 표준화된 성과·자산지표 체계를 의미한다.
개발 및 공급(딜리버리)에서는 2025년 1~9월 동안 55만3,000㎡의 신규 면적을 인도했으며, 인도 시점 점유율 100%, 원가 기준 수익률(yield on cost) 10.3%를 달성했다다. 회사는 연간 기준으로 130만~160만㎡ 인도를 전망하며, 현재 계획된 물량의 63%가 사전 임대(pre-let) 상태라고 밝혔다다. 이는 수요 기반이 여전히 견고함을 시사한다다.
자산가치는 연초 대비(YTD) 10.8% 증가한 174억 유로로 확대됐다다. 이는 순평가이익 8억100만 유로의 기여에 힘입은 결과다다. EPRA 순유형자산가치(NTA) 주당은 19.98유로로 10.5% 상승하며 자산의 질적 개선을 반영했다다.
재무 건전성 지표는 비교적 안정적으로 유지됐다다. 담보인정비율(LTV)은 45.2%, 정상화 순차입금/EBITDA는 9.2배, 이자보상배율(ICR)은 2.5배를 기록했다다. 회사의 평균 차입 비용은 3.2%로 안정적인 수준을 유지했다다.
핵심 수치 한눈에 보기
총 임대수익: 5억6,200만 유로 (+15.1% YoY) | 점유율: 93%
조정 EPRA 이익: 3억500만 유로 (+13.1% YoY) | 주당: 0.64유로 (+7.2% YoY)
Like-for-like 임대료 성장: 4.5% (H1-25: 4.9%) | 리버저너리 포텐셜: 13.7% (H1-25: 14.9%)
신규 인도: 55만3,000㎡ | 원가수익률: 10.3% | 인도 시 점유율: 100%
연간 인도 가이던스: 130만~160만㎡ | 사전 임대율: 63%
포트폴리오 가치: 174억 유로 (+10.8% YTD) | 순평가이익: 8억100만 유로
EPRA NTA/주: 19.98유로 (+10.5%) | LTV: 45.2% | 순차입금/EBITDA: 9.2배 | ICR: 2.5배 | 평균 차입 비용: 3.2%
용어 설명 및 맥락
EPRA(European Public Real Estate Association)는 유럽 상장 부동산 기업의 성과 및 자산가치 비교를 표준화하기 위해 제시한 지표 체계다다. 조정 EPRA 주당이익(EPS)은 일회성 요인을 제외한 반복적 수익력을 가늠하는 지표이며, EPRA NTA는 비현금 항목 등을 조정한 순유형자산가치로 자산의 내재가치를 보다 보수적으로 보여준다다. 동일자산 기준(Like-for-like) 임대료 성장은 기존 보유 자산만을 대상으로 한 실질 성장률을 의미하고, 리버저너리 포텐셜은 임대차 갱신 시점에 잠재적으로 실현 가능한 임대료 인상 여력을 뜻한다다. LTV는 자산 대비 부채 비율, 순차입금/EBITDA는 현금흐름 대비 레버리지 수준, ICR은 이자 상환 여력, 원가수익률은 개발원가 대비 임대수익률, 사전 임대는 준공 전 임차계약 체결 비율을 의미한다다.
해석과 시사점
루마니아 인수 무산으로 2025년 조정 EPRA EPS 가이던스의 하단 도달이 예상된다는 점은 비유기적 성장의 일부가 제외됐음을 시사한다다. 다만, 동일자산 임대 성장이 동종업계 평균을 상회하고, 사전 임대율 63%와 인도 시점 100% 점유가 확인된 개발 파이프라인은 수요 견조와 운영 효율을 뒷받침한다다. 반면 리버저너리 포텐셜과 Like-for-like 성장률의 점진적 둔화는 임대료 재설정 사이클이 정점에 근접하거나, 일부 지역 시장에서 가격 전가력이 완화되고 있음을 보여줄 수 있다다. LTV 45.2%와 평균 차입 비용 3.2%는 현재로서는 재무 구조의 안정성을 시사하나, ICR 2.5배는 향후 금리 수준 및 재융자 환경 변화에 대한 지속 모니터링이 필요함을 의미한다다. 종합하면, 자산가치 상승과 운영 레버리지의 균형 속에 외형과 수익성이 유지되고 있으나, 비유기적 성장 이벤트 부재가 연간 EPS 트랙을 보수적으로 만들었다는 점이 핵심이다다.
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