셔가드 셀프스토리지(Shurgard Self-Storage) 2025년 3분기 핵심 실적
셔가드 셀프스토리지 Ltd (티커: BR:SHUR)가 2025년 9개월 누적 실적을 발표했다. 환율 고정 기준으로 EPRA 이익은 전년 동기 대비 3.8% 증가했으며, 기초(언더라이잉) EBITDA는 13.7% 증가했다고 밝혔다. 조정 EPRA 이익은 2025년 1~9월 기준 1억2,800만 유로에 달했으며, 주당순이익(EPS)은 2.0% 상승한 1.29유로를 기록했다. 다만 이는 주식배당(scrip dividend)의 영향으로 희석 효과가 있었다고 설명했다.
2025년 11월 6일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 이번 실적은 2025년 상반기(1~6월) 2.7% 성장 대비 소폭 가속화된 흐름이지만, 2024년 동기간에 기록했던 7.2% 성장에는 미치지 못한 것으로 집계됐다. 고정 환율 기준의 비교라는 점에서, 순수한 영업력의 변화가 전년 대비 완만해졌음을 시사한다.
부동산 운영 수익(property operating revenue)은 전년 동기 대비 13.6% 증가한 3억3,650만 유로를 기록했으며, 이 가운데 3분기 단독 기준 증가는 7.3%로 상대적으로 완만한 성장을 보였다. 기초(언더라이잉) EBITDA 마진은 전년 동기 대비 10bp(0.10%p) 개선된 58.2%로 집계돼, 수익성 방어에는 성공했다.
가이던스(2025 아웃룩) 유지…“온 트랙”
회사 측은 2025년 전망을 “계획대로 진행 중(on track to deliver 2025 outlook)”이라고 재확인했다. 가이던스는 모든 점포(all-store) 기준 매출과 NOI(순영업이익)의 약 11% 성장(환율 고정 기준), 기초 EBITDA 마진의 50bp 개선, 그리고 순금융비용 약 5,000만 유로를 포함한다.
“We remain on track to deliver 2025 outlook.”
다만 동일점포(same-store) 매출 성장률은 2025년 누적(1~9월) 기준 3.9%로, 상반기 4.7% 대비 둔화됐다. 이는 가격 인상 속도 조절과 수요 탄력성의 영향이 복합적으로 작용했을 가능성이 높다.
지역별 흐름: 영국·네덜란드에서의 뚜렷한 둔화
영국(UK)에서는 3분기 동일점포 매출 성장률이 -0.1%로 소폭 역성장을 기록했다. 이는 2분기 +1.7%와 비교해 선명한 둔화를 의미한다. 네덜란드 역시 3분기 -2.7%로 후퇴했다. 2분기 +6.4% 성장에서 반전된 흐름으로, 수요 둔화 혹은 공급 증가에 따른 경쟁 심화 가능성이 관측된다.
동일점포 평균 기설치 임대료(in-place rent) 성장률도 2분기 4.2%에서 3분기 2.8%로 완화됐다. 평균 점유율은 3분기 기준 전년 동기 대비 60bp 하락한 89.5%를 기록했으며, 그 중 영국과 네덜란드는 각각 100bp, 130bp 하락해 약세가 두드러졌다.
인수 자산의 램프업: 로큰스토어(Lok’nStore) 점유율 개선
셔가드가 인수한 로큰스토어(Lok’nStore) 포트폴리오의 점유율은 2025년 상반기 77%에서 3분기 80%로 개선됐다. 이는 2024년 12월 말 72% 대비 괄목할 만한 상승이다. 회사는 해당 포트폴리오 점유율이 2026년 12월까지 약 90%에 도달할 것으로 전망하고 있다. 통합 시너지와 운영 효율화가 가시화되고 있는 것으로 해석된다.
재무 건전성: EPRA NTA, 현금, 레버리지
EPRA 순유형자산(EPRA NTA) 주당 가치는 전년 대비 11.0% 상승한 €50.8을 기록했다. 2025년 9월 말 기준 현금성 자산은 1억3,980만 유로로, 6월 말 1억4,920만 유로에서 소폭 감소했다. 담보인정비율(LTV)은 23%로 보수적 수준을 유지했으며, 순차입금/기초 EBITDA는 5.9배로 개선됐다. 이 같은 수치는 금리 환경의 변동성 속에서도 재무유연성을 지키고 있음을 시사한다.
핵심 지표 체크포인트
• EPRA 이익(환율 고정): 전년비 +3.8%
• 조정 EPRA 이익(9M 2025): €128m
• EPS: €1.29(+2.0%, 주식배당 영향)
• 부동산 운영 수익: €336.5m(전년비 +13.6%), 3Q 단독 +7.3%
• 언더라이잉 EBITDA 마진: 58.2%(+10bp y/y)
• 동일점포 매출 성장률: 9M 3.9%(H1 4.7%)
• 영국/네덜란드 동일점포 매출: 3Q -0.1%/-2.7%(2Q +1.7%/+6.4%)
• 동일점포 in-place 임대료 성장률: 3Q 2.8%(2Q 4.2%)
• 평균 점유율: 3Q 89.5%(y/y -60bp), 영국/네덜란드 -100/-130bp
• 로큰스토어 점유율: 3Q 80%(H1 77%, 2024.12 72%), 2026.12 ~90% 예상
• EPRA NTA/주: €50.8(y/y +11.0%)
• 현금: 2025.9말 €139.8m(2025.6말 €149.2m)
• LTV: 23% | 순차입금/언더라이잉 EBITDA: 5.9x개선
해석과 시사점: “성장 둔화 vs. 수익성 방어”의 균형
이번 분기 데이터는 성장 둔화 조짐과 마진 방어가 동시에 나타난 점이 특징이다. 영국·네덜란드에서의 동일점포 매출 역성장/둔화는 가격 상향 여력 축소와 수요 민감도 확대를 시사한다. 그럼에도 총수익 확대(운영 수익 +13.6%)와 마진 개선(+10bp)은 운영 효율화, 제품 믹스 최적화, 비용 통제가 작동하고 있음을 보여준다.
EPS가 2.0% 증가에 그친 배경으로 언급된 주식배당(scrip dividend)은 유통주식수 증가로 인한 희석 효과를 동반하는 경우가 많다. 이는 현금 보전과 배당 지속성을 동시에 추구하려는 선택으로 해석되며, 현금 흐름과 재무 레버리지를 관리하는 과정에서 일반적으로 활용되는 정책 수단이다.
가이던스 유지는 경영진이 수요·가격 환경을 보수적으로 반영하면서도 전사(all-store) 기준 성장률과 NOI 개선에 대해 신뢰를 보유하고 있음을 나타낸다. 특히 로큰스토어 자산의 점유율 램프업이 진행 중이며, 2026년 말 약 90% 목표가 유지되는 점은 외형 성장의 파이프라인 측면에서 긍정 요인이다.
한편, 점유율 하락(89.5%, y/y -60bp)과 동일점포 임대료 성장 둔화(3Q 2.8%)는 단기 실적 변동성을 초래할 수 있다. 향후 가격 전략의 미세 조정, 프로모션 강도, 신규 공급의 흡수 속도, 거시경제의 소비심리가 주요 변수로 보인다.
리스크와 관전 포인트
• 지역별 수요 편차: 영국·네덜란드의 둔화가 일시적 조정인지, 구조적 완만화인지를 모니터링할 필요가 있다.
• 가격 탄력성: 임대료 인상에 대한 수요의 민감도가 높아질 경우, 동일점포 성장률이 추가로 둔화될 수 있다.
• 운영 효율: 언더라이잉 EBITDA 마진 개선세가 유지되는지, 비용 통제가 어느 수준까지 가능한지 주목해야 한다.
• 통합 효과: 로큰스토어 점유율이 2026년 12월 ~90%에 근접하는지 여부가 외형·이익에 직접적인 우상향 모멘텀을 제공할 수 있다.
• 금융비용: 순금융비용 약 €50m 가이던스 하에서 금리 변동의 영향 관리가 중요하다.
용어 해설(투자자 참고)
• EPRA 이익: 유럽 상장 부동산협회(EPRA) 표준에 따른 이익 지표로, 일회성·비현금 항목을 조정해 현장 영업력을 더 잘 반영한다.
• 언더라이잉 EBITDA: 구조적·지속적 영업활동에서 창출된 기초 이익을 뜻하며, 재무적 일회성 요인을 배제해 수익성 추세를 보여준다.
• NOI(순영업이익): 임대수익에서 직영비용을 뺀 지표로, 부동산 운영의 핵심 수익성을 가늠한다.
• EPRA NTA: 조정된 순유형자산가치로, 자산가치를 보수적으로 평가한 주당 순가치를 의미한다.
• Same-store(동일점포): 일정 기간 동일한 점포 집합에서의 실적 변화로, 인수·개점 효과를 배제해 기저 성장을 측정한다.
• In-place rent: 현재 체결되어 실행 중인 임대료 수준을 뜻한다.
• LTV(Loan-to-Value): 차입금/자산가치 비율로, 레버리지 수준을 나타낸다.
• bp(베이시스포인트): 1bp=0.01%p로, 금리·마진의 미세한 변화를 표현할 때 사용한다.
• Scrip dividend(주식배당): 현금 대신 주식으로 배당하는 방식으로, 현금유출을 줄이면서 배당을 제공할 때 활용된다.
본 기사는 인공지능의 지원을 받아 작성되었으며, 에디터의 검수를 거쳤다.
