AI 시대의 인프라 핵심은 데이터센터이며, 이를 공급하는 디지털 리얼티 트러스트(Digital Realty Trust, NYSE: DLR)가 주목받고 있다. 반도체나 초거대 클라우드 기업만이 아니라, 데이터센터를 보유·운영하는 리츠(REIT)로도 AI 투자에 접근할 수 있다는 점이 투자자들의 관심을 끌고 있다. 포춘 500대 기업의 절반 이상(250곳 이상)이 이미 디지털 리얼티의 고객이라는 점은 그 수요의 폭을 방증한다.
2025년 11월 2일, 나스닥닷컴 보도에 따르면, 전 세계 기업들은 효율성 제고와 신규 고객 확보를 위해 AI 기반 운영을 신속히 상용화하고 있으며, UBS는 2025년 AI 관련 글로벌 지출이 3,750억 달러, 2026년에는 6,000억 달러에 이를 것으로 전망했다. 블랙록(BlackRock) CEO 래리 핑크는 CNBC 인터뷰에서 “AI에 투자한다는 것은 GPU와 칩에만 투자하는 것이 아니라 냉각(HVAC)과 IT, 전력망과 전력공급에도 투자하는 것”이라고 강조했다.
투자자들은 인텔, 엔비디아, 브로드컴, AMD 같은 반도체 기업이나 마이크로소프트, 아마존, 알파벳 같은 하이퍼스케일러로 먼저 눈을 돌리기 쉽다. 그러나 관점을 달리해, 부동산투자신탁(REIT)인 디지털 리얼티 트러스트에 주목하는 방식도 있다. 
AI와 리츠: 디지털 리얼티의 포지셔닝
댈러스(텍사스) 기반의 디지털 리얼티는 북미, 유럽, 아시아, 호주에 걸쳐 자산을 보유한 데이터센터 특화 리츠다. 고객군은 금융, 에너지, 클라우드·정보기술(IT), 헬스케어 등으로 다양하며, 마이크로소프트, 아마존 웹 서비스(AWS), 구글 클라우드, 엔비디아 등 AI 컴퓨팅을 이끄는 핵심 기업들을 포함한다. 이 회사는 50개 이상의 대도시권에 300개 이상의 데이터센터를 운영하고 있으며, 포춘 500대 기업 250곳 이상이 시설을 사용하고 있다고 밝혔다.
현재 약 2.8GW(기가와트)의 컴퓨팅 용량을 갖추고 있으며, 이는 중형 원자력발전소 한 기의 출력(약 1GW)에 비견될 수준이다. 회사는 추가 750MW(메가와트)를 제공할 신규 센터를 건설 중이며, 이는 시작일 뿐이라고 강조한다. 더 나아가 보유한 토지만으로도 총 7.5GW까지 완전 확장할 잠재력을 갖췄으며, 이 중 4.5GW는 미주(북·남미)에 배치될 수 있다고 밝혔다.
최근 3분기 실적발표 컨퍼런스콜에서 앤디 타워(Andy Tower) CEO는 현재의 AI 인프라 구축을 “본격적인 기술 경쟁”이라고 정의했다.
“시간이 지날수록 세계에서 가장 강력한 AI 학습(트레이닝) 모델을 뒷받침하기 위한 인프라를 확대하려는 대규모 투자와 파트너십 발표가 이어지고 있다. 이러한 발표의 규모와 AI 제품·서비스의 지속적 확산을 감안할 때, 기회는 아직 초기 국면에 있는 것으로 보인다.”
숫자로 본 디지털 리얼티
디지털 리얼티의 2025년 3분기 매출은 15억7,000만 달러로, 전년 동기(14억3,000만 달러) 대비 증가했다. 순이익은 5,760만 달러로, 2024년 같은 분기의 4,100만 달러에서 개선됐다. 조정 주당순이익(EPS)은 0.15달러로, 전년 대비 주당 0.06달러 개선됐다.
리얼티 인컴(Realty Income)원문 표기은 데이터센터 매출이 전년 대비 9% 증가했다고 밝혔다. 수주 잔고(backlog)는 8억5,200만 달러이며, 회사 설명에 따르면 신규 계약의 50% 이상이 AI 관련이었다고 한다.
회사는 자본적지출(capex)에 9억 달러+를 이미 약정했으며, 수요가 높은 대도시권에서 데이터센터 용량을 확대하는 데 투입하고 있다. 또한 내년 capex 추가 확대를 계획하고 있으며, 연간 가이던스를 7,500만 달러 상향했다. 이는 3개 분기 연속 가이던스 상향이다.
배당을 제공하는 AI 수혜주
리츠(REIT)는 과세소득의 최소 90%를 배당 형태로 투자자에게 분배해야 한다. 이 때문에 리츠는 배당수익을 중시하는 투자자에게 매력적이다. 디지털 리얼티의 현재 배당금은 주당 4.88달러이며, 배당수익률은 2.9%다. 일부 리츠 대비 높지 않을 수 있으나, 고성장 AI 분야 종목으로서는 상대적으로 높은 수준의 현금 배당을 제공한다는 평가다.
한편 DLR 주가는 2025년 들어 약 3% 하락했다. 그럼에도 안정적 배당이 투자 매력을 보완하고 있으며, 데이터센터 확장이 지속되는 한 성장과 배당을 겸비한 드문 조합을 제공할 여지가 있다는 분석이다.
핵심 용어 설명
리츠(REIT): 부동산에서 발생하는 임대수익 등을 투자자에게 배당하는 구조의 투자회사로, 세제 혜택을 받는 대신 과세소득의 90% 이상을 배당해야 한다. 데이터센터 리츠는 IT 장비 수용, 전력·냉각, 네트워킹 연결 등 디지털 인프라를 임대 형태로 제공한다.
하이퍼스케일러: 마이크로소프트, 아마존, 알파벳(구글) 등 초대형 클라우드 사업자를 뜻한다. AI 학습과 추론을 위한 대규모 연산·저장·네트워크 인프라를 바탕으로, 막대한 데이터센터 수요를 창출한다.
GW/MW: 전력 용량 단위로, 1GW=1,000MW다. 기사에서 2.8GW는 중형 원전 한 기(약 1GW)의 2.8배 수준 용량을 의미한다. AI 학습 클러스터는 고집적 GPU를 사용해 전력 및 냉각 수요가 매우 높다.
백로그(backlog): 체결되었으나 아직 매출로 인식되지 않은 수주 잔량을 가리킨다. 디지털 리얼티의 8억5,200만 달러 백로그는 향후 실적 가시성을 높여주는 지표다.
Capex(자본적지출): 설비·토지·전력 인프라 등 장기자산에 투자하는 비용이다. 데이터센터는 전력 인입, 변전, 냉각(HVAC), 광케이블 등 초기 구축비가 커서 capex 사이클 관리가 핵심이다.
전문가 관점: 무엇을 점검할 것인가
첫째, 전력 가용성이 데이터센터 확장의 병목이 될 수 있다. 기사에서 제시된 2.8GW 현 용량, 건설 중 750MW, 잠재 7.5GW 토지 파이프라인은 모두 전력망 접속·증설과 직결된다. AI 학습 수요가 급증해도 전력과 냉각이 따라오지 못하면 램프업 속도가 제한될 수 있다.
둘째, 수요의 질과 계약 구조가 중요하다. 백로그 8억5,200만 달러, AI 연관 50%+ 신규 수주는 긍정적이지만, 임대기간, 인덱싱(물가 연동), 전력 패스스루 조항 등이 수익성에 미치는 영향은 상이하다. 기사 수치만으로도 견조한 파이프라인을 유추할 수 있으나, 실제 현금흐름 창출력은 계약 세부에 좌우된다.
셋째, 자본조달과 배당정책의 균형이다. 리츠는 90% 이상 배당 의무로 내부 유보가 제한적이기에, 대규모 capex는 부채·증자·조인트벤처 조합으로 충당한다. 기사에 따르면 9억 달러+ capex 약정과 내년 추가 확대 계획, 3개 분기 연속 가이던스 상향은 성장 가속 의지를 시사한다. 다만 금리 환경과 조달비용 변동은 향후 투자 속도와 배당지속성에 변수로 작용할 수 있다.
넷째, 고객 집중도와 하이퍼스케일러 협상력이다. 마이크로소프트, AWS, 구글, 엔비디아 등 초대형 고객은 안정적 수요의 원천이자 동시에 가격 협상력을 가진다. 기사 내 고객 리스트와 수주 동향은 AI 중심 장기 성장 트렌드를 가리키지만, 임대료 레벨·전력단가 연동 등 조건은 면밀한 모니터링이 필요하다.
종합하면, 기사에 제시된 수치와 코멘트는 디지털 리얼티가 AI 인프라 사이클의 초입에서 규모의 경제와 글로벌 입지를 바탕으로 성장·배당의 이중 매력을 키워가고 있음을 보여준다. 특히 미주 지역 4.5GW 잠재 파이프라인과 AI 연관 수주 확대는 중장기 기회를 시사한다. 투자 관점에서는 전력·냉각 병목, 자본조달비용, 고객 집중 리스크를 체크하면서, 백로그 소진 속도와 현금흐름 전환을 추적하는 접근이 합리적이다.
기타 정보 및 공시
애널리스트 추천 관련 문구로, “애널리스트 팀이 지금 매수하기 좋은 10개 종목을 공개했다”는 안내가 포함되어 있다. 또한 Stock Advisor의 2025년 10월 27일 기준 누적 평균 수익률 1,072%(동기간 S&P 500 수익률 194%)가 제시되었다.
저자와 기업 공시에 따르면, 패트릭 샌더스는 엔비디아 주식을 보유하고 있다. 더 모틀리 풀(The Motley Fool)은 AMD, 알파벳, 아마존, 디지털 리얼티 트러스트, 인텔, 마이크로소프트, 엔비디아에 투자 포지션을 보유·권고하고 있으며, 블랙록, 브로드컴도 추천한다. 또한 마이크로소프트 2026년 1월 만기 395달러 롱콜, 405달러 쇼트콜, 인텔 2025년 11월 만기 21달러 쇼트풋 옵션 포지션을 보유하고 있다고 공개했다. 더 모틀리 풀은 자체 공시 정책을 운영한다.
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