S&P 글로벌 레이팅스가 프랑스 상업용 부동산 기업 Icade(아이카드)의 신용등급 전망을 기존 ‘안정적(Stable)’에서 ‘부정적(Negative)’으로 조정했다. 기본 등급은 ‘BBB/A-2’로 유지됐다.
2025년 10월 31일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 국제 신용평가사 S&P는 아이카드의 공실률 증가와 임대료 역전 현상(rental reversion 악화), 개발 부문 부진이 사업 위험도(Business Risk)를 악화시키고 있다고 진단했다.
3분기 실적 결과에서 아이카드는 고정 환율 기준으로 총 임대수익이 4.8% 감소했다. 갱신 계약 시 임대료가 평균 -2.7% 하락한 것이 주된 요인이었다. 오피스 포트폴리오의 점유율은 올해 1분기 82.1%에서 3분기 83.0%로 소폭 개선됐으나, 2024년 말 수준(83.8%)과 10년 평균(91.8%)에는 크게 못 미친다.
아이카드의 현재 공실률 17%는 동종 업체 대비 열위다. 파리 대형 오피스 리츠(부동산투자회사)인 Gecina는 9월 30일 기준 점유율 93.7%를, 동유럽 시장 비중이 높은 Globalworth는 6월 30일 기준 공실률 14.1%를 각각 기록했다.
신용평가사에 따르면, 아이카드는 연장·신규 임대 시 테넌트(tenant)에게 제공하는 임차 인센티브가 시장 평균보다 높다. 이는 자산의 매력도가 떨어지고 임차인이 협상력에서 우위를 점하고 있음을 시사한다.
개발 부문은 저조한 수주가 지속됐다. 기관투자자 대상 블록 세일(block sales)이 올해 들어 11% 증가했지만, 개인 고객 대상 주택 주문은 전년 대비 11% 감소해 마진이 축소됐다.
S&P는 프랑스의 정치 환경, 피넬 제도(Pinel Scheme)* 종료, 2026년 지방선거를 고려할 때 개발 부문이 2027년 이전에 회복세로 돌아서기는 어렵다고 내다봤다.
주요 지표
• 레버리지(부채/부채+자본) : 2024년 말 44.6% → 2025년 상반기 48%
• 2025년 말 목표 : 46~47%
• 2026~2027년 전망 : 43~44%
S&P는 2026년 5억 유로, 2027년 4억 유로 규모의 헬스케어 자산 매각과 연간 약 1억8000만 유로의 기타 자산 매각 계획이 레버리지 개선을 뒷받침할 것으로 봤다.
재무 정책과 유동성 측면에서는 ‘견조(Solid)’ 평가를 유지했다. 만기 분산(profile)이 고르게 배치돼 있으며, 아이카드는 2025년 5월 5억 유로 규모의 만기 10년 회사채를 발행해 시장 접근성을 입증했다. 2025년 6월 30일 기준 가중 평균 부채 만기는 4.2년으로 2024년 말 3.9년에서 개선됐다.
부정적(Negative) 전망은 공실률과 임대료 역전 악화에 따른 사업 기반 약화를 반영한다. S&P는 향후 12~24개월 내에 이러한 추세가 지속되면 아이카드의 Business Risk Profile 평가를 추가로 하향할 수 있다고 밝혔다.
용어 풀이
* 피넬 제도(Pinel)는 프랑스 정부가 임대용 주택 투자자에게 세금 감면을 제공하는 정책으로, 2024년 말 단계적으로 종료됐다.
• Rental Reversion은 재계약 시점에서 이전 임대료 대비 인상·인하 폭을 의미한다. 음(陰)의 수치는 임대료가 낮아졌음을 뜻한다.
• Block Sales는 주택 단지를 한꺼번에 기관에 매각하는 방식으로, 개별 분양에 비해 가격은 낮지만 빠른 현금 유입이 가능하다.
아이카드는 성명에서 “재무 건전성을 유지하며 사업 다각화를 지속하겠다”는 입장을 밝혔다. S&P는 “전망이 부정적으로 바뀌었지만, 재무지표가 허용 범위 안에 머무는 한 등급은 당분간 유지될 것”이라고 덧붙였다.
