[뉴욕] 스위스계 글로벌 투자은행 UBS가 중국 최대 부동산 중개 플랫폼 KE홀딩스(뉴욕증권거래소 티커: BEKE)에 대한 투자의견을 기존 ‘매수(Buy)’에서 ‘중립(Neutral)’으로 한 단계 낮췄다. UBS는 중국 주택 거래 부진과 중개인 네트워크 축소가 2027년까지 실적을 지속적으로 압박할 것이라고 판단했다.
2025년 10월 31일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 UBS는 2025~2027년 KE홀딩스의 순이익 전망치를 기존 대비 24%에서 29%까지 대폭 하향 조정했다. 이는 거래량 감소와 수익성 둔화가 홈 인테리어 사업부문의 성장 효과를 상쇄할 것이라는 시각에 근거한다.
UBS는 KE홀딩스의 2차(중고) 주택 부문 총거래대금(GTV)이 2025~2027년 사이 7~16% 하락하고, 1차(신규) 주택 부문 GTV 역시 17~25% 감소할 것으로 내다봤다. 이는 ‘대규모 정책 부양책이 없을 것’이라는 가정 아래 도출된 수치다. UBS는 순이익률(넷 마진)도 같은 기간 5.6%~6.6% 수준으로, 종전 전망치 대비 약 1%포인트 축소될 것으로 예상했다.
가격 목표·밸류에이션 변화
투자의견 하향 조정과 함께 UBS는 목표주가를 기존 22.10달러에서 19달러로 14% 낮췄다. 이는 2026년 예상 순이익의 23배(2023년 이후 평균 대비 약 2 표준편차 상단)라는 밸류에이션 기준을 적용한 결과다.
UBS 보고서는 “주택 거래 부진으로 플랫폼 수익 구조가 둔화되는 가운데, 중개인 수 감소가 거래액 감소로 연결되고 있다”고 진단했다.
단기 실적 전망
UBS는 2025년 3분기 KE홀딩스의 조정 순이익이 39% 감소한 11억 위안에 그칠 것으로 추정했다. 4분기 매출은 전년 동기 대비 20% 감소한 240억 위안, 조정 순이익은 12% 감소할 것으로 예상했다. UBS는 리앤자(鏈家·Lianjia) 중개인 감원과 거래 축소가 실적 부진의 주요 원인이라고 설명했다.
경쟁사 측면에서는 베이징에 기반을 둔 5i5j와 각 지역 로컬 중개업체들이 점유율을 확대하며 KE홀딩스가 주요 도시에서 시장점유율을 일부 상실했다고 분석했다.
2026년 이후 중장기 시나리오
보고서는 2026년으로 가면 매출 성장률이 2.7%에 그쳐 2025년 대비 둔화될 것으로 전망했다. 다만 넷 마진은 6.1% 수준을 유지할 것으로 봤다. UBS는 기존 중개 플랫폼 외에 신규 홈 리노베이션(주택 리모델링) 사업이 장기적으로 성장 동력이 될 수 있다고 평가했지만, 단기적으로는 거래 부진을 상쇄하기엔 충분치 않다고 판단했다.
GTV(총거래대금·Gross Transaction Value)란 플랫폼을 통해 거래된 부동산의 계약 총금액을 의미한다. 이는 기업의 매출과 직접적으로 연결되지는 않지만, 시장 점유율과 거래 활성도를 가늠하는 핵심 지표다. 넷 마진(Net Margin)은 매출에서 각종 비용과 세금을 제외한 순이익이 차지하는 비율로, 기업의 수익성 척도로 쓰인다.
부동산 경기 둔화가 의미하는 바
UBS의 분석은 최근 중국 부동산 시장 전반이 직면한 구조적 과제를 반영한다. 주택 구매 수요 둔화, 지방 정부 부채 부담, 그리고 대규모 공급 과잉이 복합적으로 작용하며 거래 회복 속도를 늦추고 있다. 정책 당국이 선택적 부양책을 내놓고 있음에도 불구하고, UBS는 ‘대규모 전면 부양책’ 가능성을 낮게 보고 있다.
애널리스트들은 KE홀딩스 같은 대형 플랫폼마저 리스크 관리에 집중하는 국면이 이어질 것으로 전망한다. 특히 중개인 네트워크가 기업 가치의 핵심 자산이라는 점에서, 구조조정 과정이 실적에 단기적인 부정적 영향을 미칠 수 있다는 지적이다.
전문가 시각 및 전망
부동산·테크 융합 기업을 연구하는 전문가들은 UBS 보고서가 제시한 2025~2027년 보수적 실적 가정이 현실적인 시나리오라고 평가한다. 특히 부동산 거래의 온라인 전환율이 이미 높은 수준에 도달한 만큼, 추가 확장 여력이 제한적이라는 분석이 힘을 얻고 있다.
다만 홈 리노베이션 및 데이터·핀테크 서비스 등 부수 사업 확장을 통해 장기적으로 수익원을 다변화할 수 있다는 점은 KE홀딩스의 핵심 잠재력으로 꼽힌다. UBS 또한 “플랫폼 자산과 신규 사업부문의 시너지가 거시경제 회복과 맞물릴 경우, 중장기 시장점유율 회복 가능성은 열려 있다”고 평가했다.
결국 투자 관점에서 중요한 변수는 거시 환경과 정책이다. 중국 정부가 단기간 내 대규모 유동성 공급이나 구매자 세제 혜택 같은 강력한 부양책을 단행하지 않는 한, KE홀딩스의 실적 및 주가 회복은 제한적일 수밖에 없다는 것이 UBS의 결론이다.
투자자 유의 사항
투자자들은 현재 23배 수준의 2026년 예상 PER(주가수익비율)이 평균 대비 상당히 높다는 점을 감안해야 한다. 변동성 확대에 주의하며, 단기 모멘텀보다는 장기 전략적 관점에서 접근할 필요가 있다.
※ 본 기사는 원문을 기반으로 한 번역·재구성 기사이며, 투자 판단은 독자 본인의 책임이다.
