KEY POINTS
- MID-AMERICA APARTMENT COMMUNITIES는 15년 연속 배당을 인상했다.
- INVITATION HOMES는 상장 이후 매년 배당을 늘렸다.
- REALTY INCOME은 리츠 업계 최고 수준의 배당 성장 기록을 보유한다.
투자자들에게 리츠(Real Estate Investment Trusts)는 꾸준한 현금흐름과 상대적으로 높은 배당수익률을 동시에 제공하는 자산군으로 평가받는다. 리츠는 임대 수익을 창출하는 대규모 부동산 포트폴리오를 보유·운영하며, 법적으로 발생 이익의 90% 이상을 배당금 형태로 환급해야 한다.*1
2025년 8월 3일, 나스닥닷컴 보도에 따르면, Mid-America Apartment Communities(NYSE: MAA), Invitation Homes(NYSE: INVH), 그리고 Realty Income(NYSE: O) 등 세 종목이 재무 안정성·양호한 포트폴리오·지속적 배당 성장 측면에서 8월 ‘패시브 인컴(소극적 현금흐름)’을 원하는 투자자에게 최적의 선택지로 거론됐다.
1. 아파트 수요 확대에 올라탄 MAA
Mid-America Apartment Communities(이하 MAA)는 30년 이상 상장사를 유지하면서 단 한 차례도 배당을 삭감하거나 중단한 적이 없다. 최근 126분기 연속 배당을 공표했으며, 연간 주당 배당금은 6.06달러로 4%가 넘는 배당수익률을 제공한다.
MAA의 핵심 시장은 미국 선벨트(Sun Belt) 지역이다. 해당 지역은 인구 유입, 고용 성장, 상대적으로 낮은 세율 등의 요인으로 아파트 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 공급 측면에서는 향후 신규 물량이 제한될 것으로 예상돼 높은 점유율과 임대료 상승이 동시에 가능하다는 평가가 나온다.
현재 MAA는 약 10억 달러 규모의 아파트 개발 프로젝트를 진행 중이며, 최근 4개 프로젝트를 마무리하고 2개 신규 커뮤니티를 5억7,500만 달러에 인수했다.
“수요·공급 환경이 긍정적으로 전환되는 동시에 개발 파이프라인이 확대되고 있다. 이는 견조한 매출·이익 성장과 장기 가치 창출을 지원할 것”이라고 브래드 힐(Brad Hill) 최고경영자(CEO)는 2분기 실적보고서에서 밝혔다.
2. 단독주택 임대 수요에 주목한 Invitation Homes
Invitation Homes는 2017년 기업공개(IPO) 이후 매년 배당을 인상해 왔다. 현재 분기당 0.29달러, 연간 1.16달러를 지급하며 최근 주가 기준 배당수익률은 약 4%다.
이 회사는 단독주택(single-family) 임대 시장에 특화돼 있다. 2분기 임대료는 전년 동기 대비 4% 상승했다. 또한 동사는 2분기에 3억5,000만 달러를 투입해 1,000채 이상의 주택을 추가로 확보했으며, 향후 인수 가능한 156채 규모 개발 프로젝트에도 3,300만 달러를 투자했다. 이러한 포트폴리오 확대가 향후 배당 성장의 재원이 될 전망이다.
3. ‘월배당’의 대명사, Realty Income
Realty Income은 1994년 상장 이후 131차례 배당을 인상하며 111분기 연속 증액 기록을 갖고 있다. 현행 월 배당은 주당 0.269달러, 연간 3.228달러로 6%에 육박하는 배당수익률을 제공한다.
동사는 리테일·산업·게임·기타 상업용 부동산을 장기 ‘트리플넷(NNN) 리스’ 방식으로 임대한다. 즉, 건물의 유지·보수, 세금, 보험 비용을 모두 임차인이 부담하기 때문에 임대인은 예측 가능한 순수 임대이익을 확보할 수 있다. 견고한 현금흐름을 바탕으로 올해 약 40억 달러 규모 신규 자산을 인수할 계획이다.
트리플넷(NNN) 리스란?
상가·창고 등 상업용 부동산을 장기간(보통 10~20년) 임대하면서 세금(Tax), 보험(Insurance), 유지·보수(Maintenance) 등 세 가지 비용(Net)을 모두 임차인이 부담하도록 하는 계약 형태다. 임대인은 순익(Net Income)이 일정해 배당 안정성이 높다.
전문가 시각: 고품질·고수익 리츠의 투자 매력
세 종목 모두 견조한 배당 성장 히스토리와 안정적인 재무 구조를 보유한다. 특히 Realty Income의 월배당 구조는 현금흐름 빈도를 중시하는 투자자에게 유리하며, MAA와 Invitation Homes는 인구 구조적 변화(남부 이주, 주택 구입 부담 증가)에 따른 장기 수요 탄력을 흡수할 것으로 예상된다.
리츠 투자 시 유념할 점은 금리 민감도다. 금리 상승기는 배당 할인율이 높아져 주가 하락 리스크가 있지만, 질 좋은 자산·치밀한 임대 전략을 갖춘 리츠는 장기적으로 시장을 상회하는 수익률을 제공해 왔다.*2
결론적으로, 8월을 기점으로 분산 포트폴리오에 패시브 인컴을 더하고자 한다면, 위 세 종목은 배당 성장성·안정성·현금흐름에서 뛰어난 선택지가 될 수 있다.
*1 미국 국세법(IRS) 856조·857조에 따라 리츠는 과세소득의 90% 이상을 배당해야 법인세 우대 혜택을 받는다.
*2 S&P 500과 NAREIT 지수 30년 성과 비교 시, 우량 리츠는 장기적으로 배당 재투자 기준 연평균 10% 이상의 수익률을 기록했다.
