고금리 환경에서도 안정적 현금흐름으로 견고한 배당을 제공하는 REIT(부동산투자신탁) 두 종목이 투자자의 관심을 끌고 있다. 미국 모틀리풀(Motley Fool)은 5%가 넘는 배당수익률을 제공하는 리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)과 비치 프로퍼티스(VICI Properties, NYSE: VICI)를 장기 패시브 인컴(passive income) 전략에 적합한 종목으로 꼽았다.
2025년 7월 29일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, S&P 500의 평균 배당수익률은 1.22%에 불과해 1950년 7.44%와 비교하면 크게 낮아졌다. 그럼에도 일부 REIT는 과거처럼 ‘두툼하고 꾸준히 늘어나는 배당’을 계속 제공하고 있다.
이 기사에서는 리얼티 인컴과 비치 프로퍼티스의 투자 포인트를 세부적으로 분석하고, 두 종목 가운데 어떤 선택이 투자자의 목표에 더 적합할지를 짚어본다.
REIT와 트리플넷 리스 설명
REIT는 상장 주식을 통해 다수의 투자자가 상업용 부동산에서 발생하는 임대료 수익을 나눠 갖는 구조다. 법적으로 과세소득의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하기 때문에 배당성향이 일반 기업보다 높다. 특히 트리플넷(triple-net) 리스는 임차인이 세금·보험·유지보수 비용을 모두 부담하는 계약 형태로, 임대인의 비용·리스크를 줄여 현금흐름의 예측 가능성을 높인다.
“배당은 과거보다 시장 전체 수익에서 차지하는 비중이 줄어들었지만, 특정 REIT는 여전히 높은 현금 배당과 성장성을 겸비하고 있다.” — 모틀리풀 애널리스트
리얼티 인컴 (Realty Income)
1994년 상장한 리얼티 인컴은 30년 연속 배당 증액이라는 확고한 트랙 레코드를 보유한다. 북미와 유럽에 걸친 15,600개 건물을 포트폴리오로 보유하며, 이들에서 발생한 현금으로 월별 배당을 지급한다. 월배당은 장기 투자자에게 현금흐름을 ‘월급’처럼 제공한다는 점에서 다른 분기 배당주 대비 매력이 크다.
리얼티 인컴은 필수소비재·저(低)경기민감 업종 비중을 높여 방어력을 강화해 왔다. 대표 임차인은 식료품점·1달러숍·자동차 정비점 등으로, 경기침체에서도 비교적 안정적이다. 최근에는 성장 촉진을 위해 카지노·데이터센터 등 ‘플래시(flashy)’ 자산도 일부 편입했다.
다만 연방준비제도(Fed)의 고금리 기조로 리츠 전반의 주가가 부진해 주가 조정이 발생했고, 이로 인해 배당수익률 5.55%라는 ‘시장 평균을 크게 상회하는’ 매력적인 진입 가격이 형성됐다.
비치 프로퍼티스 (VICI Properties)
비치는 2017년 시저스 엔터테인먼트(Caesars Entertainment) 부동산 자산의 스핀오프로 탄생했다. 현재 93개 자산을 보유하며 ‘라스베이거스를 가장 안전하게 베팅할 수 있는 방법’이라는 별칭을 얻었다.
엔터테인먼트는 경기민감 소비재(consumer discretionary)에 속해 경기 둔화 시 수요가 줄 수 있다. 그러나 비치는 트리플넷 리스와 시저스·MGM 리조트 등 견고한 임차인 덕분에 위험을 최소화한다. 또 세일 앤드 리스백(leaseback) 구조—임차인이 현금이 필요할 때 자산을 매각한 뒤 곧바로 장기 임차—를 통해 안정적·장기적 임대료를 확보해 왔다.
최근에는 골프 코스·미개발 토지(라스베이거스 스트립 인근 33에이커) 등으로 다변화하며 성장 모멘텀을 키우고 있다. 주가는 최근 5년간 60% 상승했으며, 2025년 들어서만 16% 올랐다. 현재 배당수익률은 5.15%로, 배당과 성장 두 마리 토끼가 가능하다는 분석이다.
어떤 종목이 더 나을까?
두 REIT 모두 장기적·지속 가능 배당을 중시하는 투자자에게 적합하다. 리얼티 인컴은 역사가 길고 변동성이 낮은 대신, 향후 주가 상승 여력이 상대적으로 제한적일 수 있다. 반면 비치 프로퍼티스는 트랙 레코드는 짧지만, 라스베이거스 스트립과 테마가 결합된 성장 잠재력이 크다.
기자의 시각에서 볼 때, 현재 금리가 정점에 가깝다는 전제하에 향후 18~24개월 내 인하 사이클이 시작될 경우 부동산 섹터 전반의 밸류에이션이 재평가될 가능성이 있다. 따라서 주가 조정 기간 중 배당을 재투자하며 보유한다면 총수익률 극대화가 기대된다.
리스크 체크 *
* 리츠는 규정상 배당을 많이 주는 대신 부채비율(레버리지) 의존도가 높다. 따라서 시장금리 변동과 차입 조건 변화에 민감하다. 또한 비치 프로퍼티스처럼 ‘레저·카지노’ 비중이 큰 경우 규제·소비심리에 영향을 받을 수 있다.
모틀리풀 추가 정보 및 공시사항
모틀리풀 스톡 어드바이저 팀은 현재 투자가치가 높다고 판단하는 10개 종목 목록을 별도로 제시했는데, 리얼티 인컴은 포함되지 않았다. 과거 넷플릭스(2004년)·엔비디아(2005년) 추천 사례를 근거로 ‘장기 초과수익’ 가능성을 시사한다는 점은 참고할 만하다.
기사 원문 작성자 윌 에비푱(Will Ebiefung)은 리얼티 인컴 주식을 보유하고 있다. 모틀리풀은 리얼티 인컴 보유·추천, 비치 프로퍼티스 추천 포지션을 갖고 있으며, 관련 공시정책에 따라 이해상충을 공개했다. 이 글에 표현된 견해는 저자의 개인적 의견이며 나스닥(Nasdaq, Inc.)의 공식 의견을 대변하지 않는다.
