주요 내용: 대마(마리화나) 관련 리츠인 Innovative Industrial Properties(NYSE: IIPR)의 주가가 2024년 3분기 정점 대비 60% 이상 급락한 가운데, 현재 연간 배당수익률 15.7%를 제공하고 있다. 이 종목은 배당을 제외한 추가 상승 여력이 2026년에 나타날 가능성이 제기되고 있으나, 여전히 높은 리스크를 동반한다.
2026년 2월 10일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, Innovative Industrial Properties(이하 IIPR)는 대마(마리화나) 산업에 특화된 부동산투자신탁(REIT)으로서 최근 몇 분기 동안 매출 감소와 주가 약세를 겪었다. 이 기사에서는 IIPR의 현재 상황, 2026년에 주가가 반등할 수 있는 긍정적 요인 세 가지, 그리고 투자자가 유의해야 할 리스크 요인들을 정리한다.
긍정적 요인 1: 매출 회복 기대
애널리스트들의 컨센서스(합의) 추정치는 2026년 IIPR의 매출이 $269.7 million에 이를 것으로 보고 있다. 이는 2025년 예상 매출보다 약 1.5% 높은 수준으로, 소폭이지만 전년 대비 증가세로 복귀한다는 점이 긍정신호로 해석될 수 있다. 최근 몇 분기 동안 매출 감소가 지속되었던 점을 고려하면, 연간 기준의 플러스 전환 자체는 재무 안정성 회복을 위한 첫걸음으로 평가된다.
긍정적 요인 2: 마리화나 재분류(Rescheduling) 가능성
미국 내에서 마리화나의 분류가 현재의 규제 체계보다 완화되어 Schedule III로 재분류될 경우, IIPR의 임차인(대마 제조·유통업체)들에게 유리한 세제 환경이 조성될 수 있다. 특히 현행 세법의 Section 280E는 마리화나 관련 사업자들이 일반적인 사업비용을 공제하지 못하도록 제한해왔다. 해당 규정이 완화되거나 제거되면 임차인의 현금흐름이 개선되어 임대료 지급 능력이 향상되고, 이는 결국 REIT의 수익성과 배당지급 능력에 긍정적으로 작용할 가능성이 있다.
긍정적 요인 3: 밸류에이션 매력도
시장에서는 IIPR의 선행 이익(Forward earnings) 기준 PER가 약 11.4배로 평가되고 있다. 일부 할인된 현금흐름(Discounted Cash Flow, DCF) 모델은 현 주가보다 높은 내재가치를 제시하는 경우도 있어, 규제 환경이 개선될 경우 투자자들이 재평가(re-rating)를 통해 주가를 더 높게 평가할 여지가 존재한다.
주요 리스크
그럼에도 불구하고 IIPR은 여전히 높은 리스크를 수반한다. 우선, 매출이 소폭 증가하는 수준에 그치거나 예상에 못 미칠 경우에는 재무 개선 기대가 꺾일 수 있다. 규제 변화 또한 양날의 칼로 작용할 수 있다. 예컨대 SAFER Act 등 입법을 통해 은행들이 대마사업자에 대한 대출을 더 쉽게 제공하게 되면, 대마사업자들은 REIT로부터의 임대 대신 자체 자금조달이나 은행 대출을 통해 부동산을 확보하거나 다른 금융옵션을 선택할 수 있다. 이 경우 IIPR은 경쟁 심화로 인해 성장 기회를 상실하거나 ‘가치의 함정(value trap)’에 빠질 위험이 있다.
배당의 지속 가능성 우려
배당의 안정성에도 의문이 존재한다. IIPR이 발표한 2025년 3분기 조정 자금지표인 AFFO(Adjusted Funds From Operations)는 주당 $1.71였으며, 이는 당시 분기 배당금 $1.90을 충당하지 못한 수준이다. AFFO가 배당을 지속적으로 뒷받침하지 못할 경우 배당 삭감 가능성이 커지고, 배당 삭감은 REIT 주가에 즉각적이고 큰 악영향을 미칠 가능성이 크다.
용어 설명
대중에게 다소 생소할 수 있는 핵심 용어들을 정리하면 다음과 같다:
REIT(부동산투자신탁): 부동산 소유·운용을 통해 수익을 내고, 법적으로 대부분의 이익을 배당으로 지급하도록 요구되는 투자회사 형태.
Schedule III 재분류: 연방법상 규제 물질 분류 체계 중 하나로, 마리화나가 Schedule I(가장 엄격한 규제)에서 Schedule III로 내려가면 의료·상업적 이용과 세제 처리에서 완화가 가능함.
Section 280E: 마리화나 관련 사업자들이 일반적인 사업비용을 세금 공제에서 제외하도록 규정한 세법 조항. 삭제 또는 완화되면 임차인의 세후 현금흐름 개선이 기대됨.
SAFER Act: 은행 등 금융기관이 마리화나 산업에 보다 쉽게 접근할 수 있도록 하는 입법안(또는 유사 입법)을 통칭하는 표현으로, 통과 시 은행 대출 증가에 따른 시장 구조 변화가 발생할 수 있음.
AFFO: REIT의 현금흐름을 파악하기 위해 순영업수익(NOI)에서 추가 조정 항목을 반영한 지표로, 배당 지속가능성을 평가하는 핵심 지표 중 하나.
선행 이익(Forward earnings) 및 할인된 현금흐름(DCF): 미래 이익을 기준으로 산정한 지표와 미래 현금흐름을 현재가치로 환산해 기업 가치를 평가하는 방법.
향후 가격 및 경제에 미칠 영향 — 시나리오 분석
분석 관점에서 IIPR의 향후 주가 움직임은 규제·매출·배당 세 가지 변수에 따라 크게 달라질 것으로 보인다. 첫째, 낙관적 시나리오에서는 마리화나의 Schedule III 재분류가 이뤄지고 280E가 제거되면, 임차인의 현금흐름이 개선되어 임대료 체납 위험이 줄고 REIT의 AFFO가 안정화되며 투자자들의 리레이팅(re-rating)이 발생할 수 있다. 이 경우 현 주가 대비 유의미한 상승여력이 존재한다. 둘째, 보수적 시나리오에서는 규제 완화가 지연되거나 매출이 예상에 못 미치고 AFFO가 배당을 지속적으로 밑돌 경우 배당 삭감 가능성이 커져 주가가 추가 하락할 수 있다. 셋째, 중립적 시나리오에서는 규제 개선 신호는 있으나 경쟁 심화나 자본비용 변화로 실질적 이익 개선이 제한되어, 배당은 유지되나 주가의 구조적 상승은 제한되는 국면이 발생할 수 있다.
투자자 유의사항
투자자는 다음 점들을 종합적으로 고려해야 한다: IIPR의 높은 배당수익률은 현재의 리스크를 반영한 보상으로 해석될 수 있으므로 배당에만 의존하는 투자전략은 취약하다. 규제 리스크, 임차인의 신용 리스크, 금융시장 전반의 금리·유동성 환경 변화가 동시에 작동할 경우 REIT 섹터 전체의 변동성 확대가 예상된다. 또한, 일부 분석모형(DCF)은 현재 주가보다 높은 내재가치를 제시하나, 이는 규제 개선과 실적 회복이라는 가정에 기반하고 있어 가정이 무너질 경우 가치평가도 크게 달라질 수 있다.
기타 관련 정보 및 공시
기사 원문을 작성한 매체는 Motley Fool이며, 작성자는 Keith Speights다. 원문에는 Keith Speights가 언급된 종목에 대해 포지션을 보유하고 있지 않다고 명시되어 있으며, Motley Fool은 Innovative Industrial Properties를 추천(Recommend)한다고 공시되어 있다. 또한 Stock Advisor라는 투자추천 서비스의 과거 수익률이 예시로 제시되었는데, 해당 수익률은 2026년 2월 10일 기준으로 표기되어 있다.
요약: IIPR은 현재 배당수익률 15.7%로 높은 배당을 제공하지만, 매출 회복의 불확실성과 규제·재무적 리스크가 혼재되어 있어 투자 판단에 신중함이 요구된다. 규제 완화(특히 Schedule III 재분류 및 280E 제거)가 실현될 경우 임차인의 재무 건전성이 개선되어 REIT의 가치가 재평가될 가능성이 크다. 반대로 규제 개선이 지연되거나 AFFO가 지속적으로 배당을 커버하지 못할 경우 배당 삭감 및 주가 급락 위험이 존재한다. 투자자는 배당 수익률만을 보고 섣불리 진입하기보다는 규제 변화, 임차인 신용, AFFO 추이 등을 면밀히 관찰하며 리스크 관리 전략을 수립해야 한다.
