부동산 가격이 치솟은 요즘, 개인이 단독으로 주택을 매입하기란 쉽지 않다. 그러나 프랙셔널(지분) 부동산 투자를 활용하면 적은 자본으로도 고가의 부동산 자산에 참여할 수 있다. 몇몇 플랫폼은 최소 1,000달러만으로도 투자를 허용해 진입 장벽을 크게 낮췄다.
2025년 8월 23일, 나스닥닷컴 보도에 따르면, Belwood Investments가 이 시장을 이끄는 대표 기업으로 꼽힌다. 이 회사는 럭셔리 주택을 전문적으로 매입·개발하며, 자체 모바일 애플리케이션을 통해 일반 투자자에게 지분을 판매한다.
Belwood는 최근 캘리포니아 말리부의 고급 주택을 매입할 때 약 500명의 투자자로부터 640만 달러를 모았다. 총 매입가는 2,100만 달러였으며, 불과 6개월 만에 매각해 투자자들에게 약 20% 수익률을 안겼다.
프랙셔널 부동산의 구조
전통적 부동산 투자자는 대개 20% 자체 자본과 80% 금융권 차입으로 자산을 확보한다. 반면, 프랙셔널 모델은 개인 투자자의 소액 지분을 모아 금융기관 차입 비중을 줄이거나 아예 배제한다. 덕분에 이자 비용이 줄고, 투자 구조가 단순해진다.
Belwood 외에도 Fundrise, Lofty, Arrived 등 다양한 플랫폼이 최소 10~1,000달러 수준의 투자 창구를 제공한다. 이들 서비스는 모바일 앱·웹사이트를 통해 투자 현황, 배당금, 예상 매각 시점을 실시간 공개한다.
수익 창출 메커니즘
프랙셔널 부동산은 주식·REITs처럼 상장시장에서 즉시 매도할 수 없다는 점에서 비유동성 자산이다. 원금은 해당 자산이 매각될 때 회수되지만, 투자자는 세 가지 방식으로 이익을 얻는다.
첫째, 가격 상승이다. 예컨대 자산 가치가 연간 10% 오르면 투자 지분도 동일 비율로 상승한다. 둘째, 월별 현금흐름(임대료 배당)이다. 이는 임대 수익형 자산에 투자한 경우에만 제공된다. 셋째, 매각 차익이다. Belwood 사례처럼 단기간 매각으로 고수익을 실현할 수도 있다.
재투자 전략
플랫폼 다수가 10달러 단위로 신규 투자를 허용해 배당금 자동 재투자 프로그램을 지원한다. 투자자는 배당·매각 수익을 즉시 다른 지분에 투입하며 복리 효과를 극대화할 수 있다.
“지금 매각함으로써 투자자들은 6개월 만에 자금을 회수해 다른 프로젝트에 재투자할 수 있게 됐다. – Steve Belmont, Belwood Investments 최고경영자”
프랙셔널 부동산, 무엇이 다른가?
국내 투자자에게는 조금 생소할 수 있는 프랙셔널 부동산은 집합 건물 펀드와 유사하지만, 특정 단일 자산에 직접 투자한다는 차이가 있다. 또한 법적 구조는 현지법에 따라 SPV(특수목적법인) 혹은 LLC로 설정돼 투자자 보호를 위한 우선 담보권이 명확하다는 장점이 있다.
그러나 유동성 부족, 플랫폼 리스크, 시장 변동성 등도 존재하므로, 투자 전 장기 재무 목표와 위험 허용 범위를 점검해야 한다.
전문가 시각
기자는 ① 소액 진입, ② 투자 다각화, ③ 복리 재투자를 프랙셔널 부동산의 3대 강점으로 평가한다. 다만 예상보다 늦어지는 매각, 관리 비용 증가, 세금 문제 등 변수가 존재하므로 플랫폼의 투명성과 자산 포트폴리오 구성을 꼼꼼히 확인해야 한다.
특히 미국 부동산은 금리·세제·현지 규제에 민감하므로, 환율 변동 위험을 고려한 헤지 전략도 필요하다. 한국 투자자가 달러화 자산을 편입할 때는 해외 주식·ETF 경험과 동일한 리스크 관리 원칙을 적용해야 한다.
부동산 가격 상승으로 직접 매입이 부담스러운 투자자에게 프랙셔널 부동산은 ‘힘을 합쳐 큰 거래를 성사시키는 모델’로 부상하고 있다. 장기적 관점에서 포트폴리오에 대체투자 비중을 늘리고자 한다면, 고액 자산가뿐만 아니라 소액 투자자도 참여 가능한 이 시장을 고려해볼 만하다.
