홍콩 민간주택 가격이 2026년 1월에 전월 대비 0.5% 상승하며 8개월 연속 증가세를 기록했다. 이는 주택시장 회복의 강한 신호로 해석되며, 다수의 글로벌 투자은행들이 2026년 연간 주택가격 상승률을 최소 10% 이상으로 상향 조정한 배경이 되고 있다.
2026년 2월 25일, 로이터 통신의 보도에 따르면 홍콩 등기국 산하의 평가·등기국(Rating and Valuation Department) 자료에서 1월 주택가격이 0.5% 상승했다고 발표했으며, 이는 12월의 수정치인 0.4% 상승을 뒤이은 수치이다.
공식 통계에 따르면, 홍콩의 주택가격은 2025년 연간 기준으로 3.7% 상승하며 2021년 고점 이후 처음으로 연간 플러스로 전환했다. 그러나 지난 5년간(최근 5년) 가격은 거의 30% 가량 하락했는데, 이는 모기지 금리 상승, 부진한 경제전망, 그리고 수요 감소에 따른 결과로 분석된다. 수요 감소는 특히 엄격한 COVID-19 정책과 국가안보법(국가보안법) 시행에 따른 전문인력의 유출(엑소더스) 영향이 컸다.
시장 참여자와 애널리스트들은 2026년 주택시장에 대한 낙관적 전망을 잇따라 제시하고 있다. J.P. Morgan은 기존의 5~7% 전망을 상향 조정해 10~15% 성장을 전망했고, Goldman Sachs도 전망치를 12%로 상향했다. Morgan Stanley 역시 전월에 올해 주택가격 10% 상승을 예상한 바 있다.
J.P. Morgan의 홍콩 부동산 리서치 책임자인 Karl Chan은
“We believe the housing market has just transitioned from ’early-stage recovery’ to ’expansion’.”
이라고 밝혔으며, 그는 2025년 3월 저점 이후 주택가격이 10% 이상 반등했다고 지적했다.
공식 주택가격지수는 2차(secondary) 주택시장을 추적한다. 1차(primary) 시장과의 차이에 대해 설명하면, 1차 시장은 주로 건설사가 신축 분양을 통해 직접 판매하는 시장을 뜻하고, 2차 시장은 기존에 매매된 주택이 거래되는 시장이다. Chan은 1차 시장에서 최근 몇 달간 분양가가 4~5% 인상됐고, 평균 할인율(인센티브)은 약 5% 축소됐다고 밝혀 개발사들의 낙관적 전망이 반영되고 있음을 시사했다.
개발사들의 토지 인수 활동도 활발해졌다. 예컨대 Kerry Properties는 이달 초 홍콩 도심 동부(홍콩섬 동부)에 위치한 토지 필지를 시장 추정치보다 약 17% 높은 가격에 낙찰받았다. 이러한 낙찰 사례는 개발사들의 투자 의지와 경쟁심이 재차 표출된 것으로 해석된다.
시장 전반 지표도 개선됐다. 홍콩 항셍 부동산 지수(Hang Seng Properties Index)는 올해 들어 현재까지 20% 이상 상승했다. 한편 Goldman Sachs는 주택시장 업사이클(상승국면)에 대한 레버리지가 큰 종목으로 Henderson Land와 Sino Land를 ‘매수(Buy)’로 상향 조정했고, 반대로 주거 노출이 상대적으로 작은 CK Asset은 ‘중립(Neutral)’으로 하향 조정했다.
정책 측면에서는 홍콩 정부가 2024년 이후 주택구입 규제를 완화하고 있으며, 유주(Down payment) 비율 규정도 완화해 부동산 부문을 지원하고 있다. 금융 측면에서는 주요 홍콩 은행들이 2025년 9월 이후 5차례 금리 인하를 단행했으며, 특히 2025년 10월의 금리 인하가 주목된다. 이는 미국 연방준비제도(Fed)의 완화 기조에 따른 흐름으로, 홍콩 금융정책은 달러와의 고정환율 제도(페그제)로 인해 미국 통화정책에 연동되는 특성이 있다. 홍콩달러(HKD)는 미 달러(USD)에 페그되어 있어 통화·금리 정책이 미 연준의 움직임에 민감하게 반응한다.
시장 회복의 동력으로는 주식시장 회복, 중국 본토(대륙) 구매자 수요의 강세, 유동 인벤토리 감소 등이 꼽힌다. J.P. Morgan은 이러한 요인을 상향 조정의 근거로 들었고, Goldman Sachs와 Morgan Stanley 또한 투자수요 증가와 강한 임대 수익(렌트) 추세를 주요 지지 요인으로 제시했다.
한편 이러한 회복 국면이 향후 경제·금융에 미칠 영향은 다음과 같은 점에서 체계적으로 분석할 수 있다. 첫째, 주택가격의 유의미한 반등은 가계 자산효과를 통해 소비 증가로 이어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격 상승은 건설·부동산 관련 업종의 실적 개선을 유발해 채권·주식시장에 긍정적 영향을 줄 수 있다. 셋째, 가격 상승 과정에서 차입 수요가 재개되면 모기지 대출 증가로 은행권의 대출 포트폴리오가 영향을 받을 수 있으며, 이는 향후 금리 변동성에 민감해질 수 있다. 넷째, 외국인 및 중국 본토 자본의 유입이 확대되면 자산가격 상승이 심화될 수 있고, 그에 따른 정책적 대응(예: 추가적인 규제 완화 또는 조세·대출 규제 도입) 가능성이 상존한다.
다만 회복세의 지속 가능성에는 몇 가지 리스크가 존재한다. 첫째, 글로벌 금리 재인상 시나리오가 현실화되면 모기지 금리 상승으로 수요 둔화가 재발할 수 있다. 둘째, 홍콩의 경제성장 둔화나 고용시장 악화는 주택 수요의 약화를 초래할 수 있다. 셋째, 지정학적 요인과 중국 본토와의 정책 변동성은 외국인 및 내국인 수요에 영향을 줄 수 있다.
마지막으로 시장 참가자들이 주의해야 할 실무적 포인트는 다음과 같다. 투자자 및 가계는 주택구입 결정 시 단기적 가격 반등 외에 금리 전망·임대수익률·유동성(재매도 가능성)·정책 리스크를 종합적으로 고려해야 한다. 개발사와 금융기관은 토지 인수·분양 전략에서 리스크 관리·자본비용을 강화할 필요가 있다. 정책 당국은 부동산 시장의 지나친 과열을 경계하면서도 경착륙을 방지하는 균형 있는 정책 운용이 요구된다.
종합하면, 2026년 현재 홍콩 주택시장은 통계상 회복 국면에 진입했으며 다수의 글로벌 금융기관이 이를 근거로 대대적인 상향 전망을 내놓고 있다. 그러나 향후 지속성은 국제금융환경, 지역 수요 동향, 정책 대응에 따라 달라질 수 있어 신중한 관찰이 필요하다.
