홍콩의 민간 주택가격이 11월에 전월 대비 0.9% 상승하며 여섯 달 연속 오름세를 기록했다. 금리 인하 기대와 활발한 주식시장 흐름이 소비자 심리를 지지한 가운데 나타난 회복 신호이다.
2025년 12월 29일, 로이터의 보도에 따르면, 홍콩 등기평가국(Rating and Valuation Department)이 발표한 자료에서 11월 주택가격은 전월보다 0.9% 상승했으며, 이는 한 달 전 수정치로 발표된 0.4% 상승에 이은 여섯 번째 상승이다. 연간 기준으로는 올해 들어 누적 상승률이 2.8%로 집계되며 2021년 이후 이어진 연간 하락에서 전환한 모습이다.
배경과 의의
홍콩은 전 세계에서 주택 구입 여건이 가장 열악한 도시 가운데 하나로 평가받아 왔다. 2021년 정점 대비 주택가격은 약 30% 가까이 하락했는데, 이는 모기지 금리 상승, 경제 전망 약화, 엄격했던 코로나19 통제조치와 국가보안법 시행 이후 전문 인력의 이탈로 수요가 약화된 영향이 복합적으로 작용한 결과다. 이러한 환경에서 당국은 작년부터 주택시장의 안정을 위해 주택구입 규제 완화와 계약금 비율(다운페이먼트) 완화 등 각종 조치를 취했으나 수요 회복은 제한적이었다.
용어와 제도 설명
등기평가국(Rating and Valuation Department)은 홍콩 정부의 공식 통계기관 중 하나로 부동산 가격 지표와 감정평가 자료를 산출한다. 통화 페그(peg) 제도는 홍콩 달러가 미 달러에 고정환율로 연동되는 제도를 의미하며, 이로 인해 홍콩의 통화정책은 사실상 미국 연준의 정책 변화와 보조를 같이하게 된다. 또한 다운페이먼트 비율은 주택을 구입할 때 지불해야 하는 초기 계약금 비중을 말하며, 이를 완화하면 초기 자금 부담이 낮아져 주택구매 수요 회복을 일부 촉진할 수 있다.
시장 구조와 최근 동향
중개·부동산 업계에 따르면 주택시장 회복의 한 원인은 주택 개발업체들이 신규 분양 아파트를 할인 판매하면서 단기적으로 거래 활성화를 꾀하고 있다는 점이다. 다만, 이러한 할인 분양은 중고(재판매) 시장의 가격을 눌러 공식 지표에 반영되는 가격 수준을 제한하는 요인으로 작용한다. 한편 주요 홍콩 은행들은 10월에 금리 인하를 단행했는데, 이는 2024년 9월 이후 다섯 번째 금리 인하로, 미 연준의 금리 인하에 따른 후행 조치였다. 홍콩 통화정책이 미 달러 연동제 때문에 미국과 함께 움직이는 점이 이번 금리 흐름을 설명한다.
전문가 견해와 향후 전망
시장 전문가들은 현재의 주택시장이 바닥을 찍고 저점에서 반등하는 단계에 들어섰을 가능성이 높다고 분석한다. 이들은 안정적인 매수 실수요가 관측되는 한 가격 회복이 이어질 수 있다고 보며, 다만 내년 주택가격의 향방은 금리 인하 속도와 중국-미국 무역·정치적 긴장의 심각도에 크게 좌우될 것이라고 지적한다.
JPMorgan은 보고서에서 2026년 말까지 홍콩 주택가격이 추가로 약 5% 반등할 것으로 전망했으나 핵심 하방 리스크로는 주식시장의 급락을 꼽았다.
정책·금융 연계 리스크 분석
금리 인하는 모기지 이자 부담 완화로 주택수요를 촉진하는 통로를 제공한다. 특히 저비용 모기지 환경이 지속되면 실수요자와 일부 투자수요가 유입돼 거래량과 가격 모두 호전될 수 있다. 반대로 금리 인하 속도가 둔화되거나 추가적인 경기 하방 리스크가 나타나면, 개발업체들의 재무건전성 악화와 함께 미분양 증가, 추가적인 가격 하락이 촉발될 수 있다. 또한 홍콩이 미국과의 통화·금융 연계가 큰 만큼, 미국의 금리정책 변동과 글로벌 자금흐름이 곧바로 부동산 시장의 변동성으로 이어질 가능성이 높다.
시나리오별 영향
낙관 시나리오에서는 연이은 금리 인하와 지정학적 긴장의 완화가 동반돼 거래 심리가 강해지고 가격이 완만하게 회복된다. 이 경우 개발업체의 재무압박이 완화되고 부동산 관련 소비와 건설활동이 점진적으로 개선될 수 있다. 반면 비관 시나리오에서는 금리 인하가 지연되거나 주식시장 등 금융시장이 급락하면 투자심리가 급속히 위축되어 가격 회복세가 중단되거나 역전될 수 있다. 특히 홍콩 내 중고주택시장은 신규 분양 물량의 할인 공세로 압력을 받을 가능성이 있다.
실무적 시사점 및 관찰 포인트
시장 참여자와 정책결정자가 주목해야 할 지표로는 첫째, 홍콩·미국의 금리 결정 일정 및 은행들의 대출금리 변화, 둘째, 신규 분양과 재고 수준 및 거래량 변화, 셋째, 주식시장 변동성과 자금유출입 흐름, 넷째, 중국과 미국 간의 무역·정책 리스크 지표 등이 꼽힌다. 이들 지표의 방향성에 따라 조기 매수와 관망 전략 모두 타당성이 달라질 수 있다.
종합
공식 통계는 11월 주택가격의 추가 상승을 보여주며 단기 심리 개선을 확인해주었다. 그러나 가격 회복의 지속성은 금리 흐름, 글로벌 정치경제 환경, 그리고 신규 분양과 중고시장 간의 상호작용에 달려 있어 면밀한 관찰이 필요하다. 시장 관계자들은 향후 몇 분기 동안 발표될 거래량과 가격 지표, 그리고 통화정책 신호를 주의 깊게 살펴야 할 것이다.
출처: 로이터 통신 자료를 바탕으로 정리했다. 본문에 인용된 수치와 전망은 등기평가국과 금융기관의 발표 및 보고서를 근거로 한다.
