미국 주택시장은 최근 몇 년 동안 가격 급등과 급락을 반복하며 큰 변동성을 보여 왔다. 주택 가격의 미래를 정확히 예측하는 것은 불가능하지만, 다수의 부동산·금융 전문가는 특정 주(州)에서 향후 1년 내 매매가격이 크게 하락할 가능성을 제시하고 있다.
2025년 8월 16일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 『포브스(Forbes)』와 『월스트리트저널(The Wall Street Journal)』 등 주요 매체가 인용한 시장 전망치에서는 플로리다·텍사스·캘리포니아·노스캐롤라이나 등 4개 주가 가장 가파른 가격 하락 압력을 받고 있는 것으로 나타났다. 이는 금리 상승, 재고(Inventory) 증가, 지역별 수요 둔화가 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다.
여기서 재고란 시장에 매물로 나온 주택 수를 의미한다. 일반적으로 재고가 늘어나면 공급 우위의 ‘바이어스 마켓(Buyer’s Market)’이 형성돼 가격이 떨어지기 쉽다. 반대로 재고가 부족하면 매도자 우위의 ‘셀러스 마켓(Seller’s Market)’이 나타나 가격이 상승하는 경향이 있다. 현재 논의되는 4개 주는 모두 재고가 증가세에 있으며, 금리 또한 20년 만의 고점에 근접해 주택 구입 심리를 위축시키고 있다.
플로리다(Florida)
플로리다 남서부의 케이프코럴-포트마이어스(Cape Coral–Fort Myers) 지역은 최근 수년간 주택 가격이 11% 이상 하락했다. 『월스트리트저널』은 해당 지역 주택이 시장에 장기간 체류하면서 가격을 끌어내리고 있다고 보도했다. 또한 전체 주택 소유자 가운데 약 8%는 주택 순자산(Equity) *이 음(陰)인 ‘언더워터(Underwater) 상태’에 빠져 있는 것으로 나타나, 추가 하락 가능성을 키우고 있다.
『뉴스위크(Newsweek)』 보도에 따르면 노스포트, 탬파, 잭슨빌, 팜베이, 델토나 등 다른 대도시권에서도 하락세가 확산 중이다. 특히 콘도(Condo) 시장은 2021년 서프사이드(Surfside) 아파트 붕괴 사고 이후 강화된 안전규제와 고비용 보수·점검 의무로 인해 매물 급증이 이어지고 있다.
텍사스(Texas)
오스틴(Austin)·댈러스(Dallas) 등 주요 도시를 포함한 텍사스 전역의 평균 주택 가치는 『질로우(Zillow)』 기준 하락세를 보이고 있다. 재고 급증이 뚜렷해, 초기 Crash(급락) 국면 진입 가능성이 언급된다. 정확한 낙폭은 지역·유형별로 상이하나, 전문가들은 “팬데믹 이후 단기간 과도 상승분이 조정될 것“이라 진단한다.
텍사스는 기업 이전과 인구 유입으로 ‘핫마켓’으로 분류돼 왔지만, 최근 금리 상승과 더불어 새 아파트 공급 러시가 부담으로 작용하고 있다. 주택 수요를 흡수할 고용·소득 성장세가 둔화되면 가격 조정폭이 커질 수 있다는 견해가 우세하다.
캘리포니아(California)
캘리포니아 전체 평균 주택 가치는 ▼0.6%(전년 동기 대비) 하락한 78만6,107달러다. 감소 폭은 제한적이지만, 『뉴스위크』는 거래량 자체가 팬데믹 정점 대비 37% 급감했다고 전했다. 거래 절벽이 지속될 경우 매도자들이 가격을 낮출 가능성이 커진다.
특히 샌프란시스코·로스앤젤레스 등 해안 대도시는 높은 취득·보유세, 생활비 부담이 주택 수요를 억눌러 왔다. 전문가들은 “가격 하락보다 장기적 정체(Stagnation) 가능성이 더 크다“고 평가하지만, 금리·규제 등 변수가 기간과 폭을 결정할 것으로 본다.
노스캐롤라이나(North Carolina)
노스캐롤라이나주 평균 주택 가치는 지난해보다 ▼0.6% 하락했다. 그러나 롤리(Raleigh)는 ▼2.2%, 샬럿(Charlotte) 역시 평균을 웃도는 감소 폭을 보이며 대도시권 중심의 가격 조정이 뚜렷하다.
해당 주는 지난 10년간 IT·바이오 산업단지 조성에 따른 인구 유입으로 강세를 이어왔으나, 금리 7%대 고착과 함께 수요가 둔화되고 있다. 건축자재·노무비 상승으로 신규 주택 공급가가 높아진 점도 기존 주택의 상대적 매력을 떨어뜨리는 요인으로 지목된다.
시장 영향 & 소비자 유의점
네 개 주 공통으로 고금리와 공급 확대가 핵심 변수다. 매도자는 기대했던 판매가를 받기 어려울 수 있으며, 매수자는 상대적으로 유리한 협상 지위를 확보할 가능성이 높다.
“가격이 떨어진다고 해서 무작정 매수에 나설 것이 아니라, 개인 재무 상태·장기 거주 계획·금리 동향을 종합적으로 검토해야 한다”라는 것이 전문가들의 조언이다.
만약 충분한 현금 비중과 안정적 소득이 확보되지 않았다면, 시장 저점이라 해도 무리한 레버리지(대출) 활용은 위험하다. 반대로 여유 자금·장기 거주 목적이라면, 현 시점이 기회의 창구가 될 수 있다.
기자 관점(Professional Insight)
이번 보고에서 드러나듯, 지역·주택 유형별 차별화가 더욱 두드러질 전망이다. 예컨대 플로리다 ‘콘도 규제 강화’와 같은 로컬 정책 변수는 국가 단위 지표만으로는 포착하기 어렵다. 또한 거시경제 불확실성이 높아진 상황에서 ‘다양화된 리스크 관리’가 필수적이다.
향후 12개월 안에 연준(Fed)이 1~2회 기준금리 인하에 나설 경우, 하락 속도가 완화될 수 있으나 이미 상승분이 컸던 시장은 단기 반등이 제한적일 것이라는 시각이 우세하다.
따라서 독자들은 금리·재고·지역별 규제 등 핵심 지표를 꾸준히 모니터링하며, 주택 구입 여부를 판단해야 한다. 무엇보다도 ‘적정 주거비용(가계소득 대비 주거비 비율)’을 지키는 것이 장기 재무안정의 출발점이다.
