주택가격 급락 경고
코로나19 팬데믹 전후로 미국 각 지역의 주택가격은 “태양에 너무 가까이 날아간 이카루스”처럼 급등했다. 그러나 연방준비제도(Fed)의 고금리 기조가 예상보다 길어지면서, 과열됐던 시장의 날개가 녹기 시작했다.
2025년 9월 11일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 부동산 플랫폼 Zillow는 향후 12개월 동안 미국 전체 주택가격이 평균 1.0% 하락할 것이라는 전망을 내놓았다. 다만 이 조정은 지역별로 편차가 클 것으로 예측되며, 특히 20개 도시는 평균보다 훨씬 큰 하락 압력을 받을 것으로 보인다.
❖ 변동성 높은 소규모 도시 10곳
거래량이 적은 중·소도시는 작은 나룻배처럼 가격 변동성이 크다. Zillow가 집계한 가장 큰 하락 폭 예상 상위 10개 소도시는 다음과 같다.
1. 그린빌(미시시피주) : -16.7%
2. 클락스데일(미시시피주) : -14.8%
3. 페코스(텍사스주) : -13.7%
4. 클리블랜드(미시시피주) : -13.6%
5. 베네츠빌(사우스캐롤라이나주) : -11.9%
6. 오펄루서스(루이지애나주) : -11.5%
7. 레이먼드빌(텍사스주) : -11.5%
8. 홉스(뉴멕시코주) : -11.4%
9. 모건시티(루이지애나주) : -11.3%
10. 인디애놀라(미시시피주) : -10.8%
부동산 중개인 겸 투자자 제이컵 나이그는 “
팬데믹 기간 과도한 가치 상승과 투기, 그리고 지역 수요를 초과한 신규 주택 공급이 복합적으로 작용했다
”고 진단했다.
또 다른 변수는 폭등하는 주택보험료다. 기후 데이터 과학자 맥스 두건-나이트(Deep Sky)는 최근 연안 및 내륙 지역 모두에서 홍수 피해와 보험 청구가 급증했다고 지적했다. 그는 “보험료가 오르면 주택 보유 비용이 상승하고 결국 시세가 떨어질 수밖에 없다
”고 설명했다.
❖ 대도시권 10개 메트로의 하락 전망
대도시는 두 자릿수 급락까지는 아니지만, 절대 가격 수준이 높아 금액 환산 시 타격이 클 수 있다. Zillow가 지목한 10대 메트로와 예상 하락률은 다음과 같다.
1. 뉴올리언스(루이지애나주) : -7.2%
2. 샌프란시스코(캘리포니아주) : -6.1%
3. 오스틴(텍사스주) : -5.1%
4. 새너제이(캘리포니아주) : -4.0%
5. 호놀룰루(하와이주) : -3.8%
6. 덴버(콜로라도주) : -3.8%
7. 새크라멘토(캘리포니아주) : -3.7%
8. 샌안토니오(텍사스주) : -3.6%
9. 포틀랜드(오리건주) : -3.5%
10. 워싱턴 D.C. : -3.3%
❖ 금리·공급·심리 삼중 압박
고정금리 모기지를 보유한 기존 주택 소유주들은 낮은 금리 혜택을 포기하고 싶지 않아 매물을 미뤄 왔다. 그러나 3년 넘게 지속된 고금리로 인해 더는 이사·이전을 미룰 수 없는 상황에 몰렸다.
이러한 매물 증가세는 데이터로 확인된다. 부동산 정보 사이트 Realtor.com이 7월 말 발표한 보고서에 따르면, 전국 주택재고는 전년 동월 대비 24.8% 급증했다. 공급이 늘면, 수요가 같더라도 가격은 하방 압력을 받을 수밖에 없다.
경제 전반의 불확실성도 문제다. 인플레이션·고용·소비 지표가 엇갈리면서 소비 심리가 위축되고 있다. 전문가들은 “
매도자는 힘든 12개월을, 매수자는 오랜만에 나타난 할인 기회를 맞이할 것
”이라고 내다본다.
❖ 용어 설명 및 시사점
• Zillow : 미국 최대 온라인 부동산 정보 플랫폼으로, 자체 알고리즘 ‘Zestimate’를 통해 주택 시세를 추정한다.
• Realtor.com : 전미부동산협회(NAR)가 운영하는 공식 매물·시장 데이터 포털이다.
• 메트로(Metro) : 대도시권 통계지역(Metropolitan Statistical Area)을 의미하며, 중심 도시와 주변 교외까지 포함한다.
전문가들은 “단기간 급락이 곧 장기 침체로 이어진다는 뜻은 아니다”라고 강조한다. 과도한 상승분이 빠지며 ‘정상화 과정’이 진행되는 것일 수 있어서다. 다만 주택을 투자 대상으로 여기는 개인은 지역별 수요·공급·경제 구조를 면밀히 분석해 리스크 관리에 나서야 한다고 조언한다.
끝으로, 고금리·기후 리스크·보험료 상승 등 구조적 변수는 단기간 해소되기 어렵다. 이에 따라 차별화된 시장이 형성될 가능성이 높으며, 투자 또는 실수요자는 지역 편차를 고려한 장기 전략을 세울 필요가 있다.
