영국 상업용 부동산 리츠 해머슨(Hammerson) 주가가 3% 상승했다. 회사는 영국 버크셔주 리딩(Reading)에 위치한 ‘오라클(The Oracle)’ 쇼핑센터의 남은 지분 50%를 1억 450만 파운드(£104.5m)에 인수했다고 밝혔다. 회사 측은 이번 거래의 안정화 수익률(stabilized yield)이 8.9%에 해당한다고 설명했으며, 공동투자자였던 아부다비투자청(ADIA)으로부터 지분을 매입했다. 인수 발표와 함께 해머슨은 연간 실적 가이던스를 소폭 상향했다.
2025년 11월 21일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 해머슨의 이번 결정은 포트폴리오 성과 개선과 연결된 전략적 행보로 해석된다. 회사는 이번 인수를 통해 해당 자산에 대한 전권을 확보했으며, 운용 효율화와 임대 수익 극대화를 도모할 수 있는 기반을 마련했다는 평가다.
오라클 쇼핑센터의 최근 지표는 우호적이다. 임차율(점유율)은 연초 93%에서 97%로 상승했으며, 자산가치는 2023년 이후 11% 상승했다. 해머슨은 2024년 7월 ‘밸류 리테일(Value Retail)’ 투자지분을 매각한 뒤 성장 전략을 재정비해 왔으며, 이번 인수는 그 연장선에 있는 조치로 제시됐다.
트레이딩 업데이트에 따르면 임대 수요는 견조하다. 해머슨은 영국 부문에서 체결된 거래의 ‘헤드라인 렌트(headline rent)’ 총액이 2천만 파운드(£20m)에 달했다고 밝혔다. 이는 기존 ‘패싱 렌트(passing rent)’ 대비 43% 높고, ‘추정 임대가치(ERV)’ 대비 16% 상회하는 수준이다. 이러한 수치는 리테일 공간에 대한 가격 결정력이 강화되고 있음을 시사한다.
회사의 총 포트폴리오 점유율은 95%로 집계됐으며, 경영진은 향후 추가 개선을 예상하고 있다. 점유율 상승세는 현금흐름의 가시성과 임대료 재협상 여지를 동시에 높여줄 수 있다는 점에서 의미가 크다.
해머슨은 2025 회계연도 EPRA 기준 이익 가이던스를 기존 ‘약 1억 100만 파운드’에서 ‘최소 1억 200만 파운드’로 상향했다. 수치는 미세한 조정에 그치지만, 포트폴리오 전반의 펀더멘털이 방어적이라는 시그널로 해석된다.
재무 레버리지 측면에서는 이번 오라클 투자 반영 시 프로포마 기준 LTV(담보인정비율)가 37%로 제시됐다. 회사는 연말까지 포트폴리오 가치가 상승할 경우 LTV가 소폭 하락할 가능성을 언급했다. 이는 자산가치 상승이 부채비율을 자동적으로 낮추는 구조임을 의미한다.
“이번 인수와 트레이딩 업데이트는 2024년 7월 밸류 리테일 투자지분 매각 이후 이어진 긍정적 소식의 연장선에 있다. 당시 조달된 자본은 회사의 재무구조를 재정비했으며, 내부 자금으로 추진되는 성장 전략을 촉진했다는 점에서 우리는 투자의견을 ‘보유’에서 ‘매수’로 상향했다.” — 스티펠(Stifel) 애널리스트
핵심 개념 해설
• 안정화 수익률(Stabilized yield): 상업용 부동산이 정상 점유율에 도달한 이후, 순영업소득(NOI) 대비 매입가로 계산하는 수익률을 말한다. 8.9%라는 수치는 현재 임대현황이 정상화된 기준에서 연간 현금수익의 상대적 매력을 가늠하게 해준다.
• EPRA 기준 이익(EPRA earnings): 유럽 상장부동산협회(EPRA)가 제시한 표준화 지표로, 일회성 평가손익 등을 제외해 기초 영업이익력을 보여주려는 목적의 수치다. 투자자들이 리츠의 지속가능한 수익력을 비교할 때 참고한다.
• 헤드라인 렌트(Headline rent)·패싱 렌트(Passing rent)·ERV: 헤드라인 렌트는 신규 계약서상 명시된 명목 임대료를, 패싱 렌트는 현재 실제로 흐르고 있는 기존 임대료를 뜻한다. ERV(추정 임대가치)는 시장 여건을 반영한 적정 임대료 추정치다. 이번 발표에서 헤드라인 렌트가 패싱 대비 43% 높고 ERV 대비 16% 앞선다는 점은, 임대료 재평가(리버저너리 업사이드) 여지가 크다는 신호다.
• LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율): 순부채를 자산가치로 나눈 비율로, 재무안정성을 가늠하는 대표 지표다. 자산가치 상승 또는 부채 축소는 LTV를 낮춰 재무 유연성을 개선한다.
전문적 분석과 시사점
첫째, 8.9%의 안정화 수익률은 영국 리테일 섹터에서 위험조정 수익을 평가할 때 눈여겨볼 지점이다. 점유율이 97%에 근접한 자산에서 이 수준의 수익률이 확보된다는 점은, 임차 수요의 회복과 현금흐름의 가시성이 반영된 결과로 읽힌다. 다만 쇼핑센터 자산 특성상 테넌트 믹스 재편과 체류시간 증대 전략이 계속 요구될 가능성은 상존한다.
둘째, 헤드라인 렌트가 패싱 렌트 대비 43% 높은 것으로 나타난 점은 기존 계약의 리프라이싱 잠재력을 보여준다. 이는 향후 계약 갱신·재협상 국면에서 임대료 레벨의 구조적 상향이 일어날 여지가 있음을 시사한다. 동시에 ERV 대비 16% 상회는 시장 추정치보다 강한 가격결정력을 의미하지만, 지속성을 담보하려면 소비 트래픽과 매출 전환이 뒷받침되어야 한다.
셋째, 가이던스 상향 폭은 ‘미세 조정’에 가깝다. ‘약 £101m’ → ‘최소 £102m’으로 상향한 점은 보수적 커뮤니케이션을 유지하면서도 하방 리스크가 완화됐음을 드러낸다. 이는 회사가 내부 자금 중심의 성장 전략을 지속할 수 있는 현금창출력 안정을 시사하는 신호로 볼 수 있다.
넷째, LTV 37%는 중립~보수적 범위에서 관리되는 수준으로, 연말 자산가치 상승 시 비율이 자연히 낮아질 수 있다. 이는 차입 여력과 이자비용 관리 측면에서 재무 유연성을 제공하며, 향후 자산 리사이클링 또는 선택적 투자 집행의 공간을 넓혀준다.
다섯째, 스티펠의 ‘매수’ 의견 상향(과거) 언급은 2024년 7월 밸류 리테일 투자지분 매각 이후 이어진 일련의 긍정적 모멘텀을 재확인한 대목이다. 자본 재순환을 통한 포트폴리오 질적 개선과 명시적 수익성 지표 개선이 동반될 때, 밸류에이션 재레이팅 여지도 논의될 수 있다.
맥락 정리
• 거래 개요: 오라클 쇼핑센터 잔여 50% 지분 인수(매입가 £104.5m, 안정화 수익률 8.9%), 매도자 ADIA.
• 자산 성과: 점유율 93% → 97%, 2023년 이후 자산가치 +11%.
• 임대 동향: 영국 내 신규 계약 헤드라인 렌트 £20m, 패싱 대비 +43%, ERV 대비 +16%.
• 가이던스: 2025 회계연도 EPRA 이익 ‘최소 £102m’(종전 ‘약 £101m’).
• 레버리지: 프로포마 LTV 37%, 연말 자산가치 상승 시 소폭 하락 가능.
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