미국의 모기지(주택담보대출) 관련 증권 매입 계획 발표에 따라 모기지 대출업체들이 장전 거래에서 급등했다.
2026년 1월 9일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 도널드 트럼프 미국 대통령이 자신의 대표자들에게 미화 $200 billion(미화 2천억 달러) 규모의 모기지 채권(mortgage bonds)을 매입하도록 지시했다고 밝힌 뒤 관련 종목들이 일제히 상승했다.
미국의 주택 구매 여건은 높은 모기지 금리와 상승한 주택 가격으로 인해 지속적으로 압박을 받아왔고, 이로 인해 많은 잠재 구매자들이 시장에서 관망하는 상황이었다. 정책 결정자들은 수년간 침체된 수요와 저조한 대출 증가율을 회복시키기 위해 차입 비용을 낮출 방안을 모색해 왔다.
트럼프 대통령은 소셜미디어 플랫폼 Truth Social에 올린 글에서 이 매입이 “모기지 금리와 월별 상환액을 낮춰 주택을 보다 저렴하게 만들기 위한 것”이라고 설명했다. 또 “나는 주택 시장에 특별한 관심을 기울이고 있다”고 덧붙였다.
시장 반응
이 소식이 전해지자 장전(pre-market) 거래에서 소비자 대출업체인 loanDepot는 17% 급등했고, Rocket Companies는 6% 상승했다. UWM Holdings는 마지막으로 7% 상승했고 Opendoor Technologies는 거의 10% 올랐다. 이러한 등락은 투자자들이 대규모 정부·공적기구의 채권 매입이 모기지 금리 하락과 대출 수요 회복으로 연결될 가능성을 반영한 것으로 해석된다.
연방주택금융청(FHFA) 국장 빌 풀테(Bill Pulte)는 목요일 저녁 X(구 트위터)에서 파니메(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 이 매입을 집행할 것이라고 밝혔다. 파니메와 프레디맥은 2008년 이후 정부의 실질적 통제(보수 관리상태, conservatorship) 하에 있었으며, 당시 구제금융(bailout)을 통해 납세자 자금으로 지원을 받았고 재무부는 그 대가로 우선주(preferred shares)를 취득했다. 이 우선주는 수년간 수십억 달러의 배당금을 지급했다.
트럼프 대통령은 Truth Social 게시물에서
“내 1기 임기 동안 파니메와 프레디맥을 매각하지 않기로 선택했기 때문에 … 지금은 그 가치가 여러 배가 되었다”
고 주장했다.
용어 설명
독자들이 잘 알지 못할 수 있는 몇 가지 용어를 정리하면 다음과 같다. 모기지 채권(mortgage bonds)은 주택담보대출을 기초자산으로 하는 증권으로, 대출 원리금 상환에서 발생하는 현금흐름을 투자자에게 배분하는 방식의 금융상품이다. 파니메(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)은 미국 주택담보대출 시장에서 유통성과 안정성을 제공하기 위해 모기지 대출을 인수하고 유동화하는 정부지원기관(또는 정부 후견 대상 기업)이다. FHFA(연방주택금융청)는 이들 기관의 감독을 맡는 연방 기관이다. 우선주(preferred shares)는 보통주보다 우선해 배당과 청산 시 자산 분배를 받을 권리가 있는 주식 형태로, 재무적 구조조정 과정에서 정부가 확보하는 경우가 있다.
정책의 의의와 즉각적 효과
이번 조치는 단기적으로는 명확한 신호 효과를 지닌다. 공적·공기업의 대규모 채권 매입 계획은 모기지 시장에 대한 수요를 인위적으로 높여 채권 가격을 상승시키고, 채권 수익률(=금리)을 낮추는 방향으로 작용할 가능성이 높다. 모기지 금리 하락은 일반적으로 신규 주택담보대출의 월별 상환액을 낮추어 주택 수요를 촉진할 수 있다. 이는 건설, 주택 관련 서비스, 가전·인테리어 등 연관 산업 전반의 활동을 자극할 여지가 있다.
한편, 이러한 시장개입은 투자심리 변화에 민감한 개별 종목에는 즉각적 수혜로 작용했다. 특히 대출을 직접 제공하는 소비자 금융업체와 모기지 브로커, 그리고 주택 매입·중개 관련 기술기업들이 가격 재평가의 대상이 되었다. loanDepot, Rocket, UWM, Opendoor 등이 해당된다.
중장기적 영향과 리스크
중장기적 관점에서는 몇 가지 고려할 점이 있다. 첫째, 시장 왜곡과 도덕적 해이(moral hazard)의 문제다. 정부 또는 정부가 통제하는 기관이 대규모로 채권을 매입하면 민간 투자자의 가격 발견 기능이 약화될 수 있고, 민간 부문이 리스크를 과다 부담하지 않는 방향으로 투자행태를 바꿀 수 있다. 둘째, 통화정책과의 상호작용이다. 만약 이러한 국채·모기지 채권 매입이 장기간 지속되어 금리 전반을 낮춘다면 중앙은행의 금리정책과 충돌하거나 예상치 못한 자산가격 급등을 초래할 수 있다. 셋째, 재정적 부담과 회수 전략이다. 파니메와 프레디맥이 대규모 매입 포지션을 취할 경우, 이후 채권 처분 및 손익 관리 과정에서 재무부와 FHFA가 직면할 수 있는 회수(매각) 전략과 그에 따르는 시장 영향이 중요해진다.
또한, 인플레이션 환경과의 상관관계도 영향 변수다. 만약 인플레이션이 지속되는 가운데 실질금리가 높게 유지된다면, 단순한 채권 매입만으로 장기적 모기지 금리 구조를 크게 바꾸기는 어렵다.
정책의 정치경제적 맥락
이번 발표는 정치적 계산과 결합된 정책 신호라는 점에서도 유의해야 한다. 트럼프 행정부는 이번 주 초에도 월가 자본이 단독주택(single-family homes)을 대거 사들이는 행위를 금지하는 방안을 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 이는 주택 공급 측면에서의 가격 상승 압력을 완화하려는 의도로 읽힌다. 정책이 실제로 법·행정 조치로 이어질 경우 주택 시장의 수급 구조에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
전문적 전망
금융시장 관점에서 보면, 단기적으로는 모기지 채권 매입 발표에 따라 모기지 금리의 즉각적 하락과 모기지 관련주·주택 관련주의 주가 상승이 이어질 가능성이 크다. 그러나 이러한 효과가 장기적이고 지속적으로 이어지려면 매입 규모, 매입 기간, 매입 대상의 구체성, 그리고 향후 자산 처분 계획 등 운영 세부사항이 명확히 공개되어야 한다. 또한 시장의 신뢰를 얻으려면 투명한 집행과 리스크 관리를 병행해야 한다.
결론적으로, 이번 조치는 주택시장 회복을 겨냥한 강력한 공적 개입 신호로 해석되지만, 실제로 주택 수요·공급 구조와 금융안정성에 미치는 중장기적 영향은 정책 운용 방식과 국내외 금리·인플레이션 환경에 따라 달라질 수 있다. 투자자와 시장 관측자들은 FHFA와 재무부의 구체적 집행 계획, 파니메·프레디맥의 매입 방식 및 규모, 그리고 추후 공개될 정책 세부사항을 면밀히 모니터링할 필요가 있다.
