도널드 트럼프 대통령이 중간선거를 앞두고 주택정책을 정치적 우선순위로 전환했다. TD Cowen은 백악관이 제도적 임대사업자 규제, 다운페이먼트(계약금) 접근성 확대, 모기지 비용 감축을 포함한 광범위한 주택가격 부담 완화 정책을 표적으로 삼고 있다고 분석했다.
2026년 1월 10일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, TD Cowen의 애널리스트 자렛 사이버그(Jaret Seiberg)는 “대통령이 중간선거를 앞두고 주택 문제에 주목하고 있다”고 전하며, 약 2주 뒤 다보스 회의 연설에서 보다 구체적 방안이 발표될 것으로 예상한다고 밝혔다.
구체적 정책안으로 TD Cowen은 다음과 같은 핵심 내용을 제시했다: 제도적 투자자(institutional investors)가 단독주택(single-family houses)을 추가로 매입하여 임대용으로 사용하는 것을 차단하는 규제, 구매자들이 세제 혜택이 있는 529 교육저축계좌와 401(k) 퇴직계좌를 다운페이먼트 용도로 페널티 없이 활용할 수 있게 하는 방안, 연방주택관리국(FHA) 보험료 인하 요구, 그리고 패니메이(Fannie Mae)·프레디맥(Freddie Mac)의 ‘대출 수준 가격 조정'(LLPA: loan level pricing adjustments) 축소를 추진하는 것이다.
“President Trump is turning to housing in the run-up to the midterm election,” — Jaret Seiberg, TD Cowen
TD Cowen은 또한 연방주택금융청(FHFA) 국장 빌 풀트(Bill Pulte)가 모기지 비용에 보다 강하게 개입할 가능성이 있다고 관측했다. 이로 인해 모기지 보험사, 소유권(타이틀) 보험사, 신용정보회사(credit bureaus) 등 관련 업종에 잠재적 리스크가 발생할 수 있다고 경고했다.
정책의 잠재적 효과와 우려
TD Cowen은 이번에 논의되는 조치들이 단기적인 주택가격 부담 완화책이 될 수 있으며, 일부 정책은 오히려 주택 인플레이션을 재점화할 위험이 있다고 지적했다. 이는 수요 측면에서의 구매력 강화를 통해 단기간에 주택 수요가 상승하면 가격 상승 압력으로 돌아설 수 있기 때문이다.
반면 TD Cowen은 근본적 해결책은 공급 확대라며, 노동자용(초급) 주택 건설을 보조하는 세액공제(workforce housing tax credit)을 더 나은 대안으로 제시했다. 이와 같은 공급 중심 대책은 장기적으로 주택 가격 안정과 주택 접근성 개선에 기여할 수 있다.
용어 설명
본 보도에서 언급된 주요 용어를 설명하면 다음과 같다. 529 계좌는 미국에서 교육비 적립을 위해 제공되는 세제우대 저축계좌이며, 원래 교육비용 사용을 위해 설계되었다. 401(k)는 고용주가 제공하는 퇴직연금 계좌로, 전통적으로 은퇴자금 마련을 위한 계좌다. LLPA(loan level pricing adjustments)는 패니메이·프레디맥가 대출 조건에 따라 차등 적용하는 수수료·가산금리를 의미한다. FHA 보험료는 저소득 또는 다운페이먼트가 적은 차입자를 위한 연방주택관리국의 모기지 보험료다.
법적·정치적 환경
의회는 이미 제작주택(manufactured housing) 지원 및 용도지역(zoning) 개혁을 뒷받침하는 법안을 통과시키는 데 근접한 상태이다. TD Cowen은 이들 법안이 보다 폭넓은 변화의 입법적 수단이 될 수 있다고 평가했다. 다만, 용도지역 규제(zoning)는 전통적으로 지방정부가 관장하는 사안이어서 연방 차원의 압력이 실효를 거둘지는 불확실하다고 지적했다.
시장 영향 분석
이번 정책 방향 전환은 단기적으로는 주택 수요 확대를 유도할 가능성이 높다. 529·401(k) 계좌를 통한 다운페이먼트 허용과 FHA 보험료 인하는 특히 첫 주택 구매자(first-time buyers)의 진입 장벽을 낮출 수 있다. 그러나 수요 증가가 공급 증가 없이 동반될 경우 주택 가격 상승 압력이 되살아날 수 있고, 이는 다시 금리 변화와 상호작용하면서 전반적인 주택시장 변동성을 높일 수 있다.
또한, 제도적 투자자에 대한 매입 제한은 임대주택 공급을 담당하는 대형 투자업체들의 매입·운영 전략에 즉각적 영향을 미칠 수 있다. 이 경우 단기적으로는 투자자들이 시장에서 철수하거나 거래 관행을 조정할 가능성이 있으며, 장기적으로는 임대료 시장에 미세한 변동을 유발할 수 있다.
금융업권 측면에서는 LLPA 축소나 FHA 보험료 인하가 시행되면 모기지 수익성이 약화될 여지가 있어 모기지 보험사와 타이틀 보험사, 그리고 신용정보업체의 수익 구조에 부담을 줄 수 있다. 이는 금융기관들이 대출 심사 기준을 보수적으로 바꾸는 등 리스크 관리 정책을 재검토하도록 압력을 가할 것이다.
정책의 지속가능성과 권고
TD Cowen의 분석을 종합하면, 현재 제안된 조치는 정치적·단기적 효과를 노린 성격이 강하다고 평가된다. 정책의 지속가능성을 높이려면 공급 측면의 구조적 개혁을 병행해야 한다. 구체적으로는 용도지역 개혁, 건설 인력 확충을 위한 인센티브, 그리고 초급 주택 건설을 촉진하는 세제지원책이 병행될 때 장기적 안정성을 확보할 수 있다.
마지막으로, 향후 몇 주 내 다보스 연설과 의회 내 법안 진행상황, FHFA와 같은 규제기관의 세부 가이드라인 발표가 정책의 구체적 범위와 시장 파급력을 좌우할 것이다. 투자자와 업계 관계자들은 이들 발표를 면밀히 모니터링하고, 단기적 수요 충격과 장기적 공급확대 정책의 균형을 평가해야 한다.
