도널드 트럼프 미국 대통령이 월가 투자자들이 단독주택(single-family homes)을 매입·투기하는 것을 차단하기 위한 행정명령에 2026년 1월 20일(현지시간) 저녁 서명했다. 이 조치는 미국 시민의 주택 소유 접근성을 높인다는 목적을 내세우고 있으며, 재무부와 경제 고문들이 해당 명령을 60일 이내에 이행할 방안을 마련하도록 지시한 것이 핵심이다.
2026년 1월 21일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 트럼프 대통령은 행정명령에서 대형 기관 투자자들이 가정용 단독주택을 매입해 이들 주택을 가족들이 구매할 수 있는 기회를 줄여서는 안 된다는 정책 원칙을 밝혔다. 행정명령은 또한 법무부(Department of Justice)와 연방거래위원회(Federal Trade Commission)에 대형 투자자의 단독주택에 대한 “중대한 취득(substantial acquisitions)”을 검토하도록 요청했다.
“단독주택 공급을 미국 가정에 보존하고 주택 소유의 경로를 확대하기 위해, 나의 행정부의 정책은 대형 기관 투자자가 가족들이 구매할 수 있었을 단독주택을 매입해서는 안 된다는 것이다.”
행정명령의 핵심 조치은 다음과 같다. 첫째, 재무부와 경제 고문단이 60일 이내에 구체적 이행 방안을 마련해야 한다. 둘째, 법무부와 연방거래위원회가 대형 투자자의 단독주택 취득을 규제·검토한다는 점이다. 셋째, 정부는 필요시 추가적인 행정·규제 수단을 활용할 여지가 있음을 시사했다.
배경과 정치적 맥락도 분명하다. 이 명령은 생활비 상승에 대한 유권자의 우려를 해소하려는 시도의 일환이며, 올해 예정된 중간선거를 앞두고 있는 정치적 맥락에서 나왔다. 트럼프 행정부는 이번 조치가 중간선거에서의 정치적 도전에 대응하기 위한 한 방편이라고 설명했다.
이번 명령은 이달 초 트럼프 대통령이 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에게 주택담보부 증권(MBS) 2,000억 달러 매입을 지시한 데 따른 추가 조치라는 점도 주목된다. 당시 행정부는 MBS 매입을 통해 주택 가격을 낮추겠다는 목표를 제시했다.
월가 자산운용사들의 단독주택 매입 사례으로는 블랙스톤(Blackstone Inc., NYSE:BX)과 아메리칸 홈스 포 렌트(American Homes 4 Rent, NYSE:AMH) 등이 2008년 금융위기 이후 수천 채의 단독주택을 매입해온 점이 지적된다. 2008년 위기 당시 다수의 압류가 발생했고, 이후 기관투자자들이 시장에 진입해 대규모 매입을 단행해 왔다.
전망·영향 분석
전문가 분석은 이번 행정명령이 단기적으로는 시장 수급과 가격에 다층적 영향을 미칠 것으로 본다. 우선, 대형 기관의 매입 수요가 차단되면 기존 매입 수요의 일부가 줄어들어 일부 지역에서는 주택 가격 상승 압력 완화로 작용할 수 있다. 특히 기관투자자들이 집중적으로 진입했던 교외 지역과 일부 중저가 시장에서 이러한 효과가 보다 뚜렷할 가능성이 있다.
반면, 기관투자자의 매입 중단은 단기적으론 임대주택 공급의 위축으로 이어질 수 있다. 기관이 보유하던 주택을 임차용으로 공급해온 지역에서는 공급 축소가 임대료 상승 요인이 되며, 이는 저소득층과 중산층 가계의 비용 부담을 높일 가능성이 있다. 또한, 기관투자자들이 매입을 통해 제공하던 주택관리·개보수 투자가 줄어들면 주택 품질과 유지보수 비용 측면에서 지역별 편차가 발생할 수 있다.
금융시장 측면에서는 대형 자산운용사의 투자 전략 변화가 예상된다. 기관투자자들은 단독주택 대신 다가구(멀티패밀리) 주택, 상업용 부동산, 또는 해외 자산 등으로 포트폴리오를 재편할 가능성이 있다. 이는 단기적으로 특정 자산군으로의 자금 재배분을 유발하며, 관련 섹터의 수익률과 자산가격 변동성을 높일 수 있다.
정책 이행의 실효성은 법무부와 연방거래위원회의 검토 기준, 행정명령의 구체적 규정, 그리고 연방·주 차원의 법적·규제적 저항 여부에 달려 있다. 의회 차원의 입법 시도는 과거 민주당이 여러 차례 추진했으나 성사되지 못한 전례가 있고, 이번 행정명령은 행정부 차원의 규제 수단을 우선적으로 활용한 사례다.
용어 설명
• 단독주택(single-family homes): 한 가구가 독립적으로 거주하는 단일 주택을 의미하며, 아파트 등 다가구 주택과는 구별된다.
• 대형 기관투자자(기관 투자자): 보험사, 연기금, 사모펀드, 기관형 자산운용사 등 대규모 자본을 운용하며 부동산을 투자 대상으로 삼는 법인들을 말한다.
• 패니 메이·프레디 맥(Fannie Mae·Freddie Mac): 모기지 금융시장에서 중요한 역할을 해온 기관으로, 모기지담보증권(MBS) 등 2차 시장을 통해 주택담보대출 유동화를 중개하는 기능을 해왔다.
결론적으로 이번 행정명령은 주택 시장의 접근성을 강화하겠다는 정부 의지를 보여주는 조치이나, 실무적 집행과 법적 검토, 그리고 시장의 구조적 반응에 따라 기대 효과와 부작용이 혼재될 가능성이 크다. 향후 60일 내에 제시될 구체적 이행방안과 법무부·FTC의 검토 결과, 그리고 중간선거 이후의 정치적 변화가 향후 주택시장과 관련 금융시장에 중요한 변수가 될 전망이다.
