리츠(REITs)는 포트폴리오 다각화와 안정적 현금흐름 창출을 동시에 제공하는 투자수단이다. 이번 보도에서는 상장 리츠 가운데 대표적 종목인 Realty Income과 광범위한 리츠 노출을 제공하는 유망 ETF인 Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)를 집중 조명한다. 이 두 투자수단은 각각 개별 리츠의 수익성과 배당 성장, ETF를 통한 비용효율적 다각화라는 장점을 대표한다.
2026년 1월 20일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 Realty Income(뉴욕증권거래소: O)는 전형적인 고품질 리츠의 사례로 소개됐다. 보도는 또한 Schwab U.S. REIT ETF(NYSE MKT: SCHH)를 리츠 섹터에 비용 효율적으로 분산 투자할 수 있는 유망한 ETF로 평가했다.
Realty Income 개요
Realty Income(티커: O)은 전 세계적인 장기 순(넷)리스를 기반으로 한 부동산 포트폴리오를 보유한 리츠로 소개된다. 회사는 약 15,500개 이상의 부동산을 보유하고 있으며, 약 1,650개에 이르는 임차인92개 산업에 걸쳐 임대수익을 창출하고 있다. 순(넷)리스는 임차인이 재산 운영비용, 즉 보수·재산세·건물보험 등을 부담하는 형태로, 이로 인해 부동산주인의 임대수입이 보다 예측 가능하고 안정적이라는 점이 특징이다.
Realty Income은 고품질 자산 포트폴리오와 함께 견고한 등급의 투자등급 신용등급과 보수적인 배당 지급비율을 유지하고 있다. 이 같은 재무구조는 부동산 경기 하강기에도 인컴형 자산에 계속 투자할 수 있는 재무적 유연성을 제공한다.
회사는 월간 배당을 지급하며 현재 배당수익률은 5% 이상으로 보고되었다. 또한 Realty Income은 113분기 연속 배당 인상이라는 장기 실적을 보유하고 있으며, 1994년 상장 이래 연평균 총수익(복리) 13.7%을 기록했다. 이러한 배당의 안정성과 성장성은 인컴형 자산을 찾는 투자자에게 매력적 요소로 평가된다.
Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) 개요
SCHH는 상업용 부동산을 소유한 리츠에만 투자하는 ETF로서(모기지 리츠 제외) 120개 이상의 리츠운용보수율(경비율) 0.07%라는 매우 낮은 비용으로 패시브한 방식으로 리츠 섹터에 투자할 수 있는 수단을 제공한다. 상위 10개 보유종목이 순자산의 거의 절반을 차지하지만, ETF는 여전히 섹터별 분산이 이루어져 있으며, 그중 헬스케어 리츠(의료·요양 등)가 16.6%로 가장 큰 비중을 차지한다. Realty Income은 이 ETF의 6번째로 큰 보유종목으로 자산의 약 4.2%를 차지한다.
SCHH의 트레일링 12개월 배당수익률은 약 3% 수준이다. ETF의 배당분배금은 연도별 변동이 있었으나, 장기적으로는 기초 자산인 리츠들의 배당증가에 따라 증가해왔다.
리츠 투자 시 유의할 점 및 용어 해설
리츠(REIT: Real Estate Investment Trust)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 취득·운영하고 임대료나 매각이익을 배당으로 환원하는 구조의 투자회사이다. 리츠는 일반적으로 높은 배당성향을 가지며, 포트폴리오 다각화, 인플레이션 헤지, 규칙적인 현금흐름 제공 등으로 투자자에게 매력적이다.
순(넷)리스(net lease)는 임차인이 재산의 운영비용(세금·보험·일상 유지보수 등)을 부담하는 장기 임대차 계약을 의미한다. 이 구조는 임대인(리츠)의 현금흐름 예측 가능성을 높여 배당의 안정성에 기여한다.
모기지 리츠(mREIT)는 물리적 부동산을 소유하기보다는 부동산 담보 대출이나 모기지 증권에 투자하는 리츠로, 금리 변동에 민감한 구조를 가진다. 반면, 물리적 자산을 소유한 리츠(equity REITs)는 임대료 수익에 의해 주로 운용되어 다른 리스크 프로파일을 보인다.
ETF 경비율(expense ratio)은 ETF 보수로, 낮을수록 장기 투자자에게 유리하다. SCHH의 0.07%는 동일 섹터 ETF 중에서도 경쟁력 있는 수준이다.
투자자 관점의 실무적 적용과 향후 영향 분석
첫째, 포트폴리오 내 리츠 배분은 인컴(배당)과 다각화를 동시에 제공한다. Realty Income처럼 장기 순리스에 기반한 리츠는 상대적으로 배당의 예측 가능성이 높아 은퇴 포트폴리오나 현금흐름을 중시하는 투자자에게 적합하다. 다만 개별 종목 투자 시에는 특정 임차인·섹터·지역에 대한 노출을 주의해야 한다. 예컨대, 소매업·오피스·엔터테인먼트 등 특정 산업의 구조적 변화는 개별 리츠의 임대수익에 영향을 미칠 수 있다.
둘째, ETF인 SCHH를 통한 투자 방식은 개별 리스크를 낮추고 비용을 절감한다. 상위 보유종목에의 집중은 여전히 존재하므로(상위 10개가 순자산의 약 절반), ETF라 하더라도 특정 대형 리츠의 주가 변동은 전체 성과에 영향을 미칠 수 있다. 그러나 비용(0.07%) 대비 분산효과는 장기 투자자에게 유리한 구조를 제공한다.
셋째, 거시경제 관점에서 금리와 리츠의 상관관계을 주시해야 한다. 일반적으로 금리 상승은 리츠의 할인율 상승으로 자산가치를 압박할 수 있으나, 인플레이션이 동반되는 금리 상승은 임대료·임대갱신을 통해 일부 보완될 수 있다. Realty Income처럼 장기 순리스 계약이 많은 리츠는 임대료 조정 방식과 계약 조건에 따라 금리 충격을 상이하게 흡수한다. 따라서 향후 금리 경로와 인플레이션 추세에 따라 리츠 섹터의 총수익과 배당 성장률은 변동 가능성이 있다.
넷째, 리츠의 재무건전성(레버리지·신용등급·결제능력)과 배당지속성 지표(배당지급비율 등)를 비교하는 것이 중요하다. Realty Income은 투자등급 신용등급과 보수적 배당지급비율을 유지하고 있어 경기둔화기에도 배당지속성이 상대적으로 높은 편이다. 반면 고레버리지 리츠나 특정 섹터에 치우친 리츠는 경기 변동에 더 취약하다.
실무적 권장 방향
포트폴리오에 리츠를 포함하려는 투자자에게는 두 가지 접근법을 권장할 수 있다. 첫째, 현금흐름과 배당의 안정성을 중시한다면 Realty Income과 같은 고품질 개별 리츠를 일정 비중 편입하는 전략이다. 둘째, 비용 효율적 분산을 우선한다면 SCHH와 같은 섹터 ETF를 통해 광범위한 리츠에 저비용으로 분산 투자하는 전략이 합리적이다. 두 방식을 조합하면 개별종목의 매력과 ETF의 분산효과를 동시에 취할 수 있다.
마지막으로, 투자 판단 시에는 배당수익률·배당성장력·재무건전성·금리 민감도·섹터 노출을 종합적으로 고려해야 한다. 단기적 주가 변동에 휘둘리기보다는 대표적 펀더멘털 지표와 거시환경 변화를 감안한 중장기 관점의 포지셔닝이 바람직하다.
주요 숫자 요약
Realty Income: 보유부동산 약 15,500개, 임차인 약 1,650개, 산업수 92, 연속 분기 배당 인상 113분기, 상장 이후 복리 총수익 13.7%.
SCHH(ETF): 보유 리츠 > 120개, 경비율 0.07%, 상위 10개 보유 비중 약 절반, Realty Income 비중 4.2%, 헬스케어 리츠 비중 16.6%, 트레일링 12개월 배당수익률 약 3%.
참고 및 공시
이 보도에 인용된 분석과 데이터는 2026년 1월 20일 기준 내용을 중심으로 정리했다. 본문에 인용된 사례 및 수치는 원문 출처의 공개 정보에 기반한다. Matt DiLallo는 Realty Income 보유 포지션을 가지고 있으며, The Motley Fool은 Realty Income에 대해 포지션을 보유하고 추천하는 등 이해관계가 존재한다. 해당 사실은 투자 판단 시 고려되어야 한다.
