S&P 500이 사상 최고치 부근에서 등락하는 가운데, 현금 1,000달러 내외로 투자할 종목을 고르는 투자자라면 고품질·합리적 가치·높은 배당수익률이라는 세 가지 기준을 동시에 충족하는지를 먼저 점검할 필요가 있다. 시장 조정이 닥쳐도 흔들림이 적은 고품질 자산이 바람직하고, 밸류에이션이 지나치게 비싸지 않은 종목이면 더욱 좋다. 여기에 두툼한 배당수익률까지 더하면 선택지는 크게 좁아진다.
이 세 기준을 모두 만족하는 대표 종목으로 리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)이 거론된다. 2025년 11월 22일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 이 리츠(REIT)는 1,000달러의 소액투자도 장기적으로 의미 있는 자산 증식으로 연결시킬 수 있는 토대가 되는 종목으로 소개된다. 아래는 그 근거다.
리얼티 인컴은 무엇을 하는가
이미 언급했듯 리얼티 인컴은 부동산투자신탁(REIT)이다. 회사는 단일 임차인(single-tenant) 상업용 부동산을 매입해 넷리스(net lease) 방식으로 임대한다. 넷리스는 임차인이 대부분의 부동산 운영비용(세금, 보험, 유지보수 등)을 부담하는 구조다. 이 단순하고 표준화된 모델 덕분에 리얼티 인컴은 일상 운영보다는 규모 확대와 포트폴리오 성장에 보다 집중할 수 있다.
이미지 출처: Getty Images
리얼티 인컴의 임대수입 가운데 약 73%는 리테일(소매) 부문에서 발생한다. 나머지는 산업용 자산이 17%, 그리고 포도밭·카지노 등 다양한 업종을 아우르는 큰 범주의 기타 가 차지한다. 회사는 또한 유럽에도 투자하고 있으며, 해외 노출은 포트폴리오의 약 13% 수준으로 파악된다. 이러한 지리적 분산은 성장의 추가 레버로 기능한다.
여기서 주목할 또 하나의 요인은 규모다. 리얼티 인컴의 시가총액은 약 450억 달러로, 다음으로 큰 경쟁사의 약 3배에 달한다. 보유 자산 수는 1만5,400개로 업계 어떤 경쟁사보다 월등히 많다. 이 규모는 양날의 검이다. 거대한 기반에서 다시 성장하려면 매입해야 할 자산의 절대량이 많아 성장 속도는 자연히 완만해진다. 반면, 투자등급(investment grade) 신용을 바탕으로 자본시장 접근성이 뛰어나 조달비용 우위를 활용해 공격적 인수도 수익적으로 소화할 수 있다.
왜 지금 리얼티 인컴인가
사업적 관점에서 리얼티 인컴은 높은 매력을 갖춘 스토리를 보유한다. 여기에 배당은 연속 30년 이상 매년 증액돼 왔다. 증가 속도가 폭발적이진 않지만, 지난 30년 연평균 4.3%라는 상승률은 인플레이션을 상회하며 실질 구매력을 꾸준히 끌어올렸다.
주가 측면에서도 밸류에이션 매력이 부각된다. 주가는 2020년 고점 대비 약 3분의 1 하락했으며, 이로 인해 배당수익률이 최근 10년 고점 부근인 5.8%까지 높아졌다.
즉, 잘 운영되는 배당주가 역사적 관점에서 저렴한 구간에 진입해 있다는 평가다.
다만 핵심은 사업 자체의 본질이 변하지 않았다는 점이다. 금리 상승은 리츠 전반의 조달비용을 높였고, 그 여파가 주가에 반영됐다. 그러나 부동산 시장은 과거에도 그랬듯 금리 수준 변화에 시간을 두고 재가격조정을 거치는 것이 일반적이다. 더구나 규모의 경제를 바탕으로 한 리얼티 인컴의 자본비용 우위는 여전히 유효하다. 최근의 큰 변화는 리츠 섹터 전반에 대한 월가의 시각이다. 한때 업계의 대세주 로 주목받던 리얼티 인컴 역시, 운영 모델은 동일함에도 섹터 비선호라는 정서 속에서 상대적으로 큰 주가 충격을 받았다.
포트폴리오의 주춧돌이 될 투자 아이디어
요약하면, 리얼티 인컴은 폭발적 배당성장형이 아니라 느리지만 신뢰도 높은 거북이형이다. 배당 포트폴리오의 기초 체력을 담당하는 종목에 가깝다. 현재의 투심 위축이 역사적으로 매력적인 가격을 제공하고 있다는 점이 오늘의 투자 포인트로 지목된다. 안정적 배당 포트폴리오를 설계하는 투자자라면 리얼티 인컴을 편입 후보로 검토할 여지가 크다는 것이다.
지금 1,000달러를 넣어야 할까
다만 매수 전 유의할 점이 있다. The Motley Fool의 Stock Advisor 애널리스트 팀은 현재 매수하기에 가장 좋은 10개 종목을 최근 선정했는데, 그 목록에 리얼티 인컴은 포함되지 않았다. 해당 10개 종목은 향후 매우 큰 수익을 낼 잠재력이 있는 후보군으로 제시됐다.
참고로, 엔비디아(Nvidia)가 2005년 4월 15일 이 리스트에 올랐을 당시 권고를 따라 1,000달러를 투자했다면 현재 767,173달러가 되었을 것이라는 과거 실적 예시가 제시된다*.
Stock Advisor 서비스는 포트폴리오 구축 가이드, 애널리스트 정기 업데이트, 매월 두 종목의 신규 추천을 제공하며, 2002년 이후 S&P 500 대비 4배 이상의 누적 수익률을 기록했다고 한다*. 관심 있는 독자는 관련 페이지에서 해당 10개 종목을 확인할 수 있다.
* Stock Advisor 수익률 기준일: 2024년 6월 10일
공시 및 고지
Reuben Gregg Brewer는 리얼티 인컴 보유 포지션이 있다. The Motley Fool은 리얼티 인컴을 보유 및 추천한다. The Motley Fool의 공시 정책을 참조할 수 있다.
본 문서에 표현된 견해와 의견은 작성자의 것이며, 나스닥의 공식 입장과는 반드시 일치하지 않을 수 있다.
용어 설명 — 한국 독자를 위한 핵심 개념 정리
리츠(REIT): 부동산 임대수익을 투자자에게 배당하는 상장 신탁 구조다. 법적으로 과세소득의 큰 비중을 배당으로 환원하는 대신 법인세 혜택을 받는 경우가 많다. 리츠 주가는 금리 변화에 민감한데, 이는 조달비용과 자산가치 할인율에 동시에 영향을 주기 때문이다.
넷리스(Net Lease): 임차인이 세금·보험·유지보수 등 운영비용을 부담하는 계약 형태다. 임대인은 현금흐름의 예측 가능성이 높고, 관리가 단순해 대규모 포트폴리오 확장에 유리하다.
배당수익률(Dividend Yield): 주당 배당금 ÷ 주가로 계산한다. 수익률이 높아졌다는 것은 통상 주가가 하락했거나 배당이 증가했음을 의미한다. 본문에서 5.8%는 최근 10년 고점 부근으로, 역사적 매력도를 가늠하는 기술적 바로미터로 소개됐다.
자본비용(Cost of Capital) 및 투자등급: 투자등급 신용을 보유한 기업은 대개 저금리로 자금 조달이 가능하다. 리얼티 인컴은 업계 내 규모의 경제를 바탕으로 동종업계 대비 자본비용의 상대적 우위를 유지한다는 설명이다.
기자 해설 — 금리 환경과 리츠 밸류에이션의 상호작용
현재 리츠 섹터의 디스카운트는 금리 고점 구간 에서 반복적으로 관측돼 왔다. 매크로 환경이 안정화되면 부동산 시장은 임대료, 자본화율(cap rate), 자산가격의 재균형을 통해 새 금리 레짐을 반영한다. 그 사이클의 과도기에는 조달비용 상승 vs. 임대수익 개선 간 타이밍 차이로 단기 실적 압박이 불가피하지만, 대규모·우량 신용의 플랫폼은 상대적으로 손실 흡수력이 크다. 리얼티 인컴 사례는 이 전형을 잘 보여준다. 배당증가율은 완만하나, 현금흐름의 안정성·자금조달력·포트폴리오 분산이 결합할 때 투자자는 시간 을 편으로 만들 수 있다. 가격이 역사적 밴드의 하단에 근접할수록 총수익(배당+가격)이 개선될 여지가 커지는 점이 핵심이다.
