리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)을 매수하려는 투자자라면 경쟁사인 W.P. 케어리(W.P. Carey, NYSE: WPC)도 함께 고려할 필요가 있다. 두 회사는 넷리스(net lease)를 중심으로 한 비즈니스 모델과 배당 매력 등에서 많은 공통점을 보이지만, 기업 규모·포트폴리오 구성·배당 정책 등에서는 명확한 차이가 존재한다.
2026년 1월 11일, 모틀리 풀(Motley Fool)의 보도에 따르면, 두 REIT는 단일 임차인(single-tenant) 기반의 부동산을 소유하며 임차인이 대부분의 건물 유지비용을 부담하는 넷리스(순수 임대) 조건으로 임대하는 점에서 매우 유사하다. 넷리스는 임차인이 재산세·보험료·유지보수비용 등 대부분의 부동산 관련 비용을 부담하는 계약 형태로, 임대인(REIT)에게는 현금 흐름의 예측 가능성을 높여주는 장점이 있다.
두 회사는 소매(retail), 창고(warehouse), 산업(industrial) 자산에 모두 노출되어 있으며, 일부는 유럽과 북미에 분산된 포트폴리오를 보유한다. 역사적으로도 긴 전통을 가진 기업들로, W.P. 케어리는 넷리스 개념을 대중화하는 데 기여했을 정도로 업계에서 오랜 기간 활동해왔다. 이러한 점에서 두 기업은 일부 투자자들에게는 상호 대체 가능한 선택지로 여겨질 수 있다.
유사점
두 회사 모두 단일 임차인 기반의 넷리스 포트폴리오를 운용하며, 업종별로는 소매·물류·산업 시설 등에 투자한다. 지리적으로는 북미와 유럽 노출을 공유하고 있으며, 배당 수익률도 비슷한 수준이다. 기사 작성 시점 기준으로 리얼티 인컴의 배당수익률은 약 5.6%이고, W.P. 케어리는 약간 더 높은 5.6% 초과 수준으로 표기되었다.
차이점
그러나 두 기업은 규모와 포트폴리오 구성에서 뚜렷한 차이를 보인다. 리얼티 인컴의 시가총액은 약 $500억 규모로 업계 내에서도 거대한 기업이다. 반면 W.P. 케어리의 시가총액은 약 $140억 수준으로, 넷리스 REIT 가운데 두 번째로 큰 편이다. 보유 자산 수에서도 리얼티 인컴은 약 15,600개 이상의 부동산을 소유하고 있으나, W.P. 케어리는 약 1,600개 내외의 자산을 보유하고 있다. 다만 W.P. 케어리는 산업·창고 자산 비중이 높아 개별 자산 규모가 큰 편이다. 반면 리얼티 인컴은 소매형 부동산 비중이 상대적으로 높아 자산 수는 많지만 개별 자산 규모는 작다.
이러한 차이로 인해 두 포트폴리오는 상호 보완적인 성격을 지니기도 한다. 자산배분 차원에서 두 기업을 함께 보유하는 전략은 안정성과 성장성의 균형을 취할 수 있다는 점에서 합리적일 수 있다.
배당 정책과 이력
배당에 민감한 투자자라면 두 회사의 배당 역사와 지급 방식의 차이를 주목해야 한다. 리얼티 인컴은 연속으로 30년 동안 배당을 인상해 온 기록을 보유하고 있으며, 배당을 매월 지급한다. 반면에 W.P. 케어리는 2023년 하반기에 오피스(office) 부문을 정리하는 과정에서 배당을 인하(리셋)한 바 있다—이 결정은 2023년 말로 기재되어 있다. W.P. 케어리는 분기별로 배당을 지급하며, 배당 인상 기조는 비교적 빠르게 회복되어 분기별로 다시 인상세를 이어가고 있으나, 리얼티 인컴의 연속 인상 기록에는 미치지 못한다.
구체적으로는 리얼티 인컴의 최근 배당 인상 폭은 약 0.2% 정도로 연환산 약 2.3% 수준의 증가율에 해당한다. 반면 W.P. 케어리의 최근 분기 배당 인상 폭은 약 1.1%로 연환산 약 3.5% 수준이다. 이러한 숫자는 배당 수익률(현재 배당 수준)과 배당 성장률(증가 속도) 간의 균형을 보여준다. 배당 성장과 현재 수익의 조합을 중시하는 투자자에게는 W.P. 케어리가 상대적으로 매력적일 수 있다.
투자 성향과 리스크
전반적으로 리얼티 인컴은 규모가 큰 산업의 ‘느리지만 안정적’인 기업으로 평가된다. 보수적 투자자에게 더 적합한 선택으로 보이며, 안정적인 배당 흐름과 광범위한 자산 분산이 장점이다. 반면 W.P. 케어리는 규모는 작지만 더 공격적으로 성장하려는 성향이 있어, 빠른 성장 잠재력과 더불어 변동성이 더 클 수 있다. 투자자는 자신의 위험 허용 범위와 투자 기간을 고려해 둘 중 하나를 택하거나, 두 회사를 결합해 포트폴리오를 구성하는 전략을 검토할 수 있다.
시장·경제적 영향 분석(전문가적 관점)
넷리스 REIT는 일반적으로 장기 임대 계약으로부터 안정적 현금흐름을 얻는 구조이나, 금리 민감도가 존재한다. 기준금리 상승기에는 배당주에 대한 할인율이 증가해 주가 압박으로 이어질 수 있으나, 임대료 계약 구조와 테넌트 신용도에 따라 영향의 차이가 크다. 리얼티 인컴의 경우 대규모 자산 기반과 광범위한 업종 분산으로 경기 충격을 흡수할 능력이 크지만, 빠른 성장을 기대하기 어려워 자본 투입 규모가 크다. W.P. 케어리는 상대적으로 기동성이 있어 인수·자산 재편을 통한 포트폴리오 개선으로 배당 성장률을 더 빠르게 회복할 수 있으나, 특정 자산(예: 오피스) 재구조에 따른 단기 손익 변동성에 노출된다.
금리와 경제성장 시나리오별로 보면, 경기 둔화·금리 안정화 환경에서는 넷리스의 안정적 배당이 매력적으로 부각될 가능성이 높다. 반면 급격한 금리 상승 또는 경기침체 심화 시에는 테넌트 신용 리스크와 자산 재평가로 인한 주가 변동성이 커질 수 있다. 따라서 보수적 투자자는 리얼티 인컴처럼 배당 연속성 기록이 우수한 대형 REIT를 선호할 가능성이 크며, 배당 성장과 높은 현재 수익률을 동시에 노리는 투자자는 W.P. 케어리의 기동성을 선호할 수 있다.
추가 사실 및 공시
기사 원문에서 인용된 추가 사실로는 모틀리 풀의 프리미엄 추천 서비스인 Stock Advisor와 관련한 성과 예시가 있다. 해당 서비스는 2004년 12월 17일에 넷플릭스(Netflix)를 추천했을 때 1,000달러를 투자하면 $664,089가 되었고, 2005년 4월 15일에 엔비디아(Nvidia)를 추천했을 때 1,000달러가 $881,731가 되었다고 제시되었다. 또한 Stock Advisor의 평균 총 수익률은 994%, 동일 기간 S&P500은 172%로 비교되며, 이 수치는 2025년 6월 9일 기준으로 표기되어 있다.
공개된 이해관계도 포함되어 있다. 기사 작성자인 Reuben Gregg Brewer는 리얼티 인컴과 W.P. 케어리의 지분을 보유하고 있으며, 모틀리 풀(The Motley Fool)은 리얼티 인컴을 보유·권고한 상태이다. 모틀리 풀의 공시 정책 관련 언급도 존재한다. 이러한 보유 및 권고 내용은 투자 판단 시 중요하게 고려해야 할 공시 정보이다.
용어 설명
REIT(부동산투자신탁)는 개인 투자자로 하여금 상업용 부동산 포트폴리오에 간접 투자하게 해주는 구조로, 통상 수익의 대부분을 배당으로 분배하는 특성을 지닌다. 넷리스(net lease)는 임대차 계약 유형 중 하나로, 임차인이 재산세·보험·유지보수 비용 등을 부담해 임대인에게는 상대적으로 안정적인 순영업수익(NOI)을 제공한다. 배당수익률은 현재 주가 대비 연간 배당금의 비율을 의미하며, 배당 성장률은 배당금이 연평균 얼마나 증가하는지를 나타낸다.
투자자에 대한 실무적 권고
실무적으로 투자자는 다음 사항을 점검해야 한다. 첫째, 배당의 지속성과 테넌트 신용도(임차인의 재무 건전성)를 확인할 것. 둘째, 포트폴리오의 업종·지역별 분산을 점검해 특정 섹터(예: 오피스, 소매)에 대한 과도한 노출 여부를 확인할 것. 셋째, 금리 민감도를 고려해 투자 시점을 분할 매수로 접근하거나, 포트폴리오 내에서 리스크 허용 범위에 맞게 가중치를 조정할 것. 넷리스 REIT의 특성상 단기 주가 변동은 발생할 수 있으나, 장기적 관점에서 임대계약의 만기 구조와 테넌트 신용도, 포트폴리오 재무 건전성이 핵심 변수이다.
결론
요약하면, 리얼티 인컴은 대형·안정·월배당의 특성을 갖춘 ‘안전 지향형’ 선택지로 적합하며, W.P. 케어리는 상대적으로 더 빠른 배당 성장과 높은 현재 수익률을 추구하는 ‘성장 지향형’ 배당주로 볼 수 있다. 두 기업의 포트폴리오 구성은 상호 보완적이므로, 투자자는 자신의 투자 성향과 기간, 리스크 허용도를 고려해 한 종목을 선택하거나 두 종목을 병행 보유하는 전략을 검토할 수 있다. 마지막으로, 금리와 경기 사이클의 변화가 REIT 전체의 평가에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 시장 환경에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다.
