핵심 포인트
• VICI 프로퍼티스는 물가연동 장기 임대차로 임차인을 묶어 둔다.
• 리얼티 인컴의 주요 소매 임차인은 어려운 거시환경에서도 견조하다.
• STAG 인더스트리얼은 전자상거래 시장 성장으로 수혜가 예상된다.
2022~2023년에는 금리가 급등하면서 고수익 배당주가 부진했으나, 2024년 연방준비제도(Fed)가 세 차례 금리를 인하하자 상당수 종목이 반등했다. 아직 2025년 들어 Fed가 기준금리를 내리지는 않았지만, 다수 애널리스트는 연내 한두 차례 추가 인하를 예상한다. 금리 인하가 현실화되면 투자자들은 다시 높은 배당수익률을 제공하는 부동산투자신탁(REIT)으로 자금을 이동시킬 가능성이 크다.
2025년 8월 19일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 REIT는 상장사가 부동산을 매입·임대해 얻는 임대수익을 주주와 배분하는 구조로, 법적으로 세전 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세 혜택을 유지할 수 있다. 최우량 REIT는 높은 점유율, 꾸준한 조정 FFO(운용현금흐름) 성장, 그리고 지속적인 배당 인상이라는 세 가지 조건을 모두 충족한다.
아래에서는 이러한 조건을 만족하는 세 종목, 즉 VICI 프로퍼티스(뉴욕증권거래소: VICI), 리얼티 인컴(뉴욕증권거래소: O), STAG 인더스트리얼(뉴욕증권거래소: STAG)을 살펴보고 장기 보유 관점에서 매력적인 이유를 짚어본다.
1. VICI 프로퍼티스 — 경험형 자산에 투자하는 리츠
VICI는 미국과 캐나다 전역에 카지노·리조트·엔터테인먼트 시설 93곳을 보유한 ‘경험형’ REIT다. 주요 임차인은 Caesar’s Entertainment, MGM Resorts, Penn Entertainment 등으로, 이들 사업은 경기변동의 영향을 받지만 장기적으로 양호한 실적을 기록해 왔다.
상장 이후 현재까지 점유율 100%를 유지할 수 있었던 핵심 요인은 다년·다십년 단위의 초장기 임대차 계약이다. VICI는 임대료를 소비자물가지수(CPI)에 연동하도록 설계해 물가 상승률만큼 임대료를 자동 인상할 수 있으며, 카지노·리조트 특성상 대규모 설비 투자가 필요해 임차인이 다른 곳으로 이전하기 어렵다.
2019~2024년 VICI의 조정 FFO 주당 성장률(CAGR)은 9%였다. 2025년 가이던스는 전년 대비 4~6% 증가한 1주당 2.35~2.37달러다. 이는 연간 예정 배당 1.73달러(전진수익률 5.3%)를 충분히 커버한다. 7년 연속 배당을 증액했고, 주가 33달러 기준 올해 조정 FFO 대비 14배에 불과해 밸류에이션도 매력적이다.
2. 리얼티 인컴 — ‘월 배당’으로 유명한 소매 리츠
리얼티 인컴은 편의점·할인점·약국 등 불황 방어형 소매업체를 주 임차인으로 두는 리츠다. 미국·영국·유럽에서 1만 5,600여 개 건물을 1,600개 이상 고객사에 임대하고 있다.
대표적 임차인은 Walgreens, 7-Eleven, Dollar Tree 등이다. 일부 업체가 최근 매장 구조조정을 겪었지만 상장 이후 점유율은 96% 이상을 유지했다. 2019~2024년 조정 FFO 주당 성장률은 5%로, 팬데믹·인플레이션·금리 상승 등에도 견조했다.
2025년 회사는 조정 FFO 주당 4.24~4.28달러(전년 대비 1~2% 증가)를 제시한다. 현재 연간 배당 3.23달러, 전진수익률 5.6%를 월 단위로 지급하며, 공모 이후 131차례 배당을 인상했다. 주가 58달러는 올해 조정 FFO 대비 14배 수준이다.
3. STAG 인더스트리얼 — 전자상거래 물류의 핵심 인프라
STAG 인더스트리얼은 미국 41개 주에 600개 물류·제조 시설을 보유한 산업용 리츠다. 보관·배송 효율이 중요한 전자상거래 업체가 주요 임차인으로, Amazon, FedEx, XPO 등이 대표적이다. IPO 이래 점유율은 중·후반 90%대를 유지했다.
전자상거래 시장은 경기침체 국면에서도 성장을 이어왔으며, 물류센터 특성상 전환 비용이 매우 높아 임차인은 계약기간(통상 4~5년)을 거의 끝까지 유지한다. 2019~2024년 STAG의 핵심 FFO 주당 성장률은 5%였고, 애널리스트들은 2025년에도 5% 성장해 2.51달러에 이를 것으로 본다.
이는 연간 배당 1.49달러(전진수익률 4.4%)를 충분히 지급하고도 남는 수준이다. 배당은 7년 연속 인상 중이며, 리얼티 인컴과 마찬가지로 월마다 지급한다. 주가 34달러 기준 올해 예상 FFO 대비 14배로 저평가 구간으로 판단된다.
REIT·FFO·CAGR 용어 해설
REIT(Real Estate Investment Trust)는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 보유·운영하고, 발생한 임대수익을 배당 형태로 배분하는 회사 형태다. 세제혜택을 받기 위해 연간 과세전 이익의 90% 이상을 배당해야 한다.
FFO(Funds From Operations)는 부동산 리츠의 현금창출력을 보여주는 지표로, 순이익에서 감가상각·자산매각이익 등을 보정해 계산한다.
CAGR(Compound Annual Growth Rate)은 특정 기간 동안 연평균 복리로 성장한 비율을 의미한다.
투자 시사점
금리 인하 사이클이 재개될 경우, 장기 고정 임대계약과 안정적 현금흐름을 보유한 리츠가 상대적으로 높은 배당수익률과 주가 상승 여력을 동시에 제공할 수 있다. VICI·리얼티 인컴·STAG 인더스트리얼은 모두 점유율 95% 이상과 배당 성장 이력을 갖춰 장기 투자 대안으로 평가된다.
※ 저자 Leo Sun은 Amazon, 리얼티 인컴, VICI 프로퍼티스 주식을 보유하고 있으며, 모틀리풀은 Amazon, FedEx, 리얼티 인컴 등에 투자하고 있다. 모틀리풀은 STAG 인더스트리얼, VICI 프로퍼티스, XPO를 추천한다.
