주요 포인트
• 리얼티 인컴(Realty Income·NYSE: O)은 순수임대(넷 리스·Net Lease) 방식을 활용하는 대표적인 부동산투자신탁(REIT)이다.
• 어그리 리얼티(Agree Realty·NYSE: ADC) 역시 순수임대 REIT이지만, 자산·배당 모두에서 더 빠른 성장세를 보이고 있다.
• 팬데믹 이전 고점 대비 리얼티 인컴 주가는 약 25% 하락한 상태인 반면, 어그리 리얼티는 낙폭을 상당 부분 만회해 현재 고점 대비 약 10% 낮은 수준이다.
• 이러한 성과 차이는 양사의 특성을 설명해 주며, 투자자 성향에 따라 두 종목 중 하나가 더 적합할 수 있음을 시사한다.
2025년 8월 22일, 나스닥닷컴(Nasdaq.com)의 보도에 따르면, 순수임대 REIT 시장에서 양대 경쟁사로 꼽히는 리얼티 인컴과 어그리 리얼티가 다시 한 번 비교의 중심에 섰다. 두 회사의 주가 회복 속도, 포트폴리오 전략, 배당 성장률, 그리고 시가총액 규모 등이 투자 지표로 제시됐다.
넷 리스(Net Lease)란 무엇인가?
넷 리스 구조에서 임차인은 임대료 외에도 부동산세·보험·유지관리비 등 대부분의 운영비용을 부담한다. 자산을 소유하다가 현금을 필요로 하는 기업은 건물을 매각한 뒤 즉시 재임대(세일 앤드 리스백)하여 자금을 확보하면서 사업장 운영을 지속한다. REIT 입장에서는 장기 임차인을 확보하고, 계약서에 명기된 연간 임대료 인상률을 통해 안정적 현금흐름을 확정할 수 있는 구조다.
REIT(Real Estate Investment Trust)는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산 자산을 매입·운용하고, 발생한 수익 대부분을 배당 형태로 분배하는 회사형 펀드다. 미국 세법상 소득의 90% 이상을 배당으로 지급하면 법인세가 면제되기 때문에 고배당주로 분류된다.
포트폴리오·지리적 다변화
리얼티 인컴은 총 1만 5,600개의 자산을 보유하고 있으며, 미국 전역과 유럽으로 분산돼 있다. 임대수익 가운데 약 75%가 소매 부문에서 발생하고, 나머지는 산업·기타 부문 자산이다. 반면, 어그리 리얼티는 미국 내 소매 자산 비중 100%로 상대적으로 집중된 전략을 택하고 있다. 규모 측면에서 어그리 리얼티의 자산은 약 2,500개, 시가총액은 80억 달러 수준이다. 리얼티 인컴의 시가총액 530억 달러와 비교하면, 무게감과 시장지배력에서 차이가 분명하다.
자본조달 환경과 성장 전략
리얼티 인컴은 투자등급(Investment Grade) 신용등급을 유지하며 자본시장 접근성이 뛰어나다. 그러나 보유 자산이 방대해 기존 포트폴리오에서 큰 폭의 성장을 달성하기 어려운 ‘대형주의 숙명’을 안고 있다. 반면 작은 규모의 어그리 리얼티는 ‘작지만 민첩한 토끼’ 전략으로 공격적인 인수·개발을 통해 고속 성장세를 보이고 있다.
배당 성장 비교
지난 10년간 어그리 리얼티의 배당금은 약 65% 증가했고, 리얼티 인컴은 약 45% 늘었다. 배당 성장률만 보면 어그리 리얼티가 거의 50% 더 높은 성장 속도를 기록했다. 다만 절대 배당수익률을 살펴보면, 리얼티 인컴은 5.6%, 어그리 리얼티는 4.3%로 집계됐다. 인컴 투자자에겐 리얼티 인컴이 유리하고, 배당 성장을 중시하는 투자자에겐 어그리 리얼티가 더 매력적이라는 결론이 나온다.
전문가 시각: 성장 vs. 안정
“대형주 특유의 안정성과 배당 지속성을 찾는다면 리얼티 인컴이 적합하다. 그러나 주가·배당의 성장 모멘텀을 원한다면 어그리 리얼티 쪽이 더 많은 기회를 제공한다.”
이는 순수임대 모델 자체가 비교적 리스크가 낮은 비즈니스 구조라는 점에서 나타나는 특성이다. 결국 투자 목적이 절대 배당수익률인지, 아니면 배당 성장률인지에 따라 선택이 달라질 수 있다.
두 회사를 모두 담는 ‘바구니 전략’
해당 리포트는 “양사 모두를 편입해 포트폴리오의 안정적 현금흐름 기반과 성장 동력을 동시에 확보하는 방안”도 제시한다. 리얼티 인컴으로 ‘배당 방어선’을 구축하고, 어그리 리얼티를 통해 배당 성장 엔진을 마련하는 이중 포지셔닝 전략이다.
모틀리풀(Motley Fool)의 추천주 리스트
한편, 모틀리풀 스톡 어드바이저 팀은 “현재 가장 유망한 10개 종목”을 별도 제시하며, 해당 리스트에 리얼티 인컴은 포함되지 않았다고 밝혔다. 과거 넷플릭스(2004년 12월 17일 추천)·엔비디아(2005년 4월 15일 추천) 사례처럼 초기 추천주가 대규모 수익을 창출했던 전례를 강조하며 구독을 권유했다. 자료에 따르면, 스톡 어드바이저 포트폴리오의 평균 누적 수익률은 1,049%로 S&P 500지수의 183%를 크게 상회한다.
투자자 유의 사항
순수임대 REIT는 임대료 고정·장기계약에 따른 안정성이 크지만, 실물 경기와 금리 변동에 민감하다. 특히 자본 조달 비용(이자율)이 상승하면 신규 인수 물건의 수익률 스프레드가 줄어들 수 있다. 또한 소매 부문 비중이 높은 두 회사는 오프라인 유통 구조조정 및 전자상거래 확산에 따른 공실 리스크도 감안해야 한다.
기자 전문 의견
현재 미국 국채 10년물 수익률이 4%대 중반까지 올라온 상황에서, 배당수익률 5% 중반을 유지하는 리얼티 인컴의 상대가치는 분명히 개선됐다. 반면 어그리 리얼티는 배당 성장률이 높지만, P/FFO(주가 대비 운용현금흐름)가 경쟁사 대비 프리미엄 구간에 형성돼 있어 추가 상승 여력은 금리·소매 경기 변동에 민감하게 좌우될 전망이다. 투자자는 금리 사이클과 리테일 섹터 변동성을 면밀히 모니터링하며, 양사 간 리스크·리턴 균형을 재조정할 필요가 있다.
