핵심 포인트
– 디지털 리얼티 트러스트(NYSE: DLR)는 규모가 다른 5,000개 이상의 임차인에게 데이터센터 용량을 임대한다.
– 향후 5년간 데이터센터 분야에 수조 달러가 투입될 수 있다.
– 동사는 새로운 성장 국면에 진입할 가능성이 있다.
인공지능(AI) 투자가 급증하면서 데이터센터가 시장의 중심으로 부상하고 있다. 다만 데이터센터는 새로운 유행이 아니라, 이미 기업의 컴퓨팅 자원이 온프레미스 서버에서 중앙화된 데이터센터로 이동하는 이른바 클라우드 전환을 통해 수십 년에 걸쳐 성장해 온 영역이다. 디지털 리얼티 트러스트는 이 시장에 20년 넘게 참여해 온 대표적 사업자다.
2025년 11월 3일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 오늘날 디지털 리얼티 트러스트는 상장 리츠(REIT) 가운데 최대 규모 중 하나로 자리 잡았으며, 기업들이 인공지능 인프라에 수십억 달러를 투입하는 흐름을 타고 강한 성장의 뒷바람을 받고 있다. 다만 지금 이 종목을 매수해야 하는지에 대해서는 투자자 관점에서 확인해야 할 핵심 사실들이 존재한다.
디지털 리얼티 트러스트, 데이터센터 가치사슬의 핵심 축
대부분의 기업은 데이터센터 설계·운영 전문가가 아니다. 데이터센터는 막대한 전력과 물 같은 자연 자원을 소모하고, 서버에서 발생하는 열로 인해 엄격한 냉각·기후 요건을 충족해야 하며, 국제 해저케이블 접속지와 같은 전략적 거점 인근에 자리 잡는 경우가 많다. 이러한 복잡성과 비용, 입지 문제를 해소해 주는 곳이 바로 디지털 리얼티 트러스트다.
이 회사는 데이터센터 목적의 부동산을 매입한 뒤, 이를 개발·운영하여 임차인에게 용량(capacity)과 각종 부가서비스를 제공한다. 임차인에는 메타 플랫폼즈와 오라클 같은 대형 AI 플레이어부터 소수의 서버만 필요한 중소기업까지 폭넓게 포함된다. 전 세계적으로 300개 이상의 데이터센터를 거점으로 고객 수는 5,000개+에 이른다.
중요: “디지털 리얼티는 입지 선정부터 운영까지 데이터센터 가치사슬 전반을 아우르며, 대형 기술기업부터 중소 고객군까지 폭넓은 수요를 포착하고 있다.”
데이터센터 투자는 당분간 견조할 전망
일반적으로 리츠(REITs)는 견조한 배당으로 유명하다. 다만 미국 세법상 비적격 배당(nonqualified dividends) 비중이 높아 세금 처리가 일반 배당과 다를 수 있다. 이러한 점은 리츠 투자 시 알아둘 필요가 있다.
아이러니하게도 AI 열풍에도 불구하고, 디지털 리얼티 트러스트는 수년간 배당을 증액하지 않았다. 이는 부정적 신호로만 볼 일은 아니다. 회사는 금리와 비용이 높았던 최근 몇 년 동안 배당을 올리기보다 재무 유연성을 우선했다. 그 결과 부채·투자 여력을 지키면서 부동산 포트폴리오를 계속 확장할 수 있는 기반을 마련했다.
현재 주당 연 환산 배당금은 4.88달러다. 경영진이 제시한 2025년 FFO(주당) 전망치는 7.15~7.25달러로, 배당이 충분히 커버되는 수준이다. 배당에 보수적으로 접근하는 전략은 장기적으로 현명한 선택이 될 수 있다.
데이터센터 지출은 향후 수년간 지속될 전망이다. 맥킨지에 따르면 글로벌 데이터센터 누적 지출은 2030년까지 약 7조 달러에 이를 수 있다. 디지털 리얼티는 이미 2.8GW의 가동 용량을 갖췄고, 추가로 0.75GW를 건설 중이다. 경영진은 추가 4GW 이상을 증설할 수 있는 가용 토지가 있다고 본다.
따라서 글로벌 데이터센터 지출이 늘어날수록, 디지털 리얼티는 총주소가능시장(TAM) 내 점유를 지속적으로 확대하려 할 가능성이 높다. 이는 단기 배당 극대화에만 초점을 둔 투자자에게는 부담으로 보일 수 있으나, 장기적으로 더 큰 임대 수익 기반을 마련해 배당 재원을 늘릴 수 있다는 점은 고려할 만하다.
밸류에이션, 실적 변동성, 그리고 가격결정력
주가는 최근 1년 동안 6% 하락했지만, 이는 대규모 랠리 이후 조정이다. 지난 3년 성과로 보면 여전히 60% 이상 상승한 상태다. 현재 디지털 리얼티의 밸류에이션은 FFO 대비 약 21배 수준으로, 최근 몇 년 간 변동성이 컸던 FFO 트렌드를 감안하면 가치 매력이 크다고 보기는 어렵다는 시각도 있다.
그러나 장기 기회로 시야를 넓히면 그림은 달라진다. 경영진은 향후 5년 동안 데이터센터 용량 수요가 3.5배 증가할 것으로 추정한다. 실제로 회사는 3분기에 현금 기준 재계약(갱신) 임대료가 8% 상승했다고 밝혔다. 이는 가격결정력이 유지되는 가운데 수요 증가가 맞물리고 있음을 시사한다.
“현 추세가 이어질 경우, 향후 5년 동안 디지털 리얼티의 펀더멘털은 견조할 것으로 보인다. 데이터센터 섹터에 폭넓게 노출되는 픽앤셔블(Pick-and-Shovel)형 장기 투자 관점에서 매수 매력이 있다는 평가가 나온다.”
투자 판단을 위한 개념 설명
리츠(REIT): 부동산투자신탁으로, 임대수익 등을 투자자에게 배당 형태로 분배하는 구조다. 법적으로 높은 이익 분배율을 요구받는 경우가 많아, 일반적으로 배당주 성격이 강하다.
비적격 배당(Nonqualified Dividends): 미국 세법상 우대세율을 적용받는 Qualified Dividend와 달리, 일반 소득세율로 과세될 수 있는 배당을 의미한다. 리츠 배당에는 비적격 배당이 포함되는 경우가 흔해, 세후 수익률을 계산할 때 유의해야 한다.
FFO(Funds From Operations): 리츠의 현금창출력을 나타내는 대표 지표로, 순이익에서 감가상각 등 비현금 항목을 조정한다. 주당 FFO는 배당 커버리지와 밸류에이션(FFO 배수) 비교에 널리 활용된다.
픽앤셔블 전략: 금광 붐 당시 곡괭이와 삽을 판 상인처럼, 특정 산업의 고성장을 직접 제품이 아니라 필수 인프라·장비 제공을 통해 간접 수혜로 노리는 투자 접근법이다. 데이터센터 리츠는 AI·클라우드 성장의 인프라 공급자라는 점에서 이 범주에 해당한다.
지금 1,000달러를 투입해야 할까
주의할 점도 있다. The Motley Fool의 Stock Advisor 애널리스트 팀이 현재 가장 매력적이라고 판단한 상위 10개 종목에는 디지털 리얼티 트러스트가 포함되지 않았다. 이들 10개 종목은 향후 수년간 대규모 수익을 낼 수 있다고 평가된다.
참고로, 2004년 12월 17일 추천된 넷플릭스에 그때 1,000달러를 투자했다면 현재 603,392달러가 되었을 것이고, 2005년 4월 15일 추천된 엔비디아에 같은 금액을 투자했다면 현재 1,241,236달러가 되었을 것이라는 수치가 제시된다*. 또한 Stock Advisor의 총 평균 수익률은 1,072%로, 같은 기간 S&P 500의 194%를 크게 앞섰다는 설명이다.
종합하면, 디지털 리얼티 트러스트는 AI 인프라 지출 확대, 가격결정력(갱신 임대료 상승), 확장 가능한 용지·파이프라인 등에서 장기 모멘텀을 갖춘 것으로 평가된다. 단기 배당 인상보다는 확장 투자를 우선시하는 재무정책은 단기 배당 선호 투자자에겐 매력도가 낮을 수 있으나, 장기 임대수익 저수지를 키우는 관점에서 합리적 선택으로 해석될 여지가 있다.
공시 및 고지
저스틴 포프는 본 기사에 언급된 종목에 보유 지분이 없다. The Motley Fool은 디지털 리얼티 트러스트, 메타 플랫폼즈, 오라클에 대해 보유 및 추천 입장을 가지고 있다. The Motley Fool은 자체 공시 정책을 운용하고 있다.
*Stock Advisor 수익률은 2025년 10월 27일 기준이다.
본 문서에 담긴 견해와 의견은 작성자의 것이며, 나스닥의 공식 입장과 일치하지 않을 수 있다.
