중동 분쟁이 지속되면서 아랍에미리트(UAE)의 부동산 거래 활동이 급격히 위축되고 있다. 골드만삭스(Goldman Sachs)의 조사 결과, 분쟁 발생 이후 매매 거래 금액이 월간 기준으로 51%까지 감소한 것으로 나타났다. 이번 약세는 지역적 불확실성이 부동산 수요에 즉각적으로 반영된 결과로 분석된다.
2026년 3월 16일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 골드만삭스의 하쉬 메타(Harsh Mehta) 리드 애널리스트 팀은 이번 중동 분쟁의 영향이 부동산 시장의 거래 데이터에서 명확히 드러난다고 진단했다. 분석에 따르면 3월 상반기(월 중 일부 기간 포함) 전체 거래 금액은 전년 동기 대비 31% 감소했고, 분쟁이 시작된 시점부터는 전월 대비 51% 감소를 기록했다.
“3월 초 데이터는 명확한 거래 둔화를 보여준다. 특히 3월 둘째 주에 거래 약화가 심화됐다.”
거래 감소의 세부 내역을 보면, 3월 둘째 주 거래 금액은 전년 동기 대비 42% 감소했으며, 이는 주로 세컨더리(중고) 시장의 약세(-59% yoy)와 빌라 부문(-89% yoy)에서 비롯됐다. 거래량 측면에서는 전체 거래량이 전년 대비 38% 감소했으며, 이는 주로 오프플랜(off-plan) 세그먼트의 위축(-52% yoy)과 아파트 부문(-59% yoy)의 감소가 원인으로 지목됐다.
가격 지표는 상대적으로 혼조 양상을 보였다. 중간값 기준 아파트 제곱피트당 가격은 3월 1일부터 12일까지 조사 기간 동안 전년 대비 3% 하락, 전월 대비 8% 하락을 기록했다. 반면 빌라 가격은 연간으로는 상승세를 유지하여 16% 상승했지만, 전월 대비로는 2% 하락했다. 전(全) 자산 유형을 아우르는 평균 제곱피트당 가격은 연간으로는 1% 상승했으나 전월 대비로는 7% 하락했다.
역대 사건과의 비교도 제시됐다. 골드만삭스는 이번 거래 감소 폭이 이전에 발생했던 여러 교란 사례보다 더 가팔랐다고 판단했다. 예를 들어, 2024년 4월 두바이 홍수 당시 거래는 전월 대비 약 19% 감소했고, 2024년 11월 이란-이스라엘 분쟁 때는 약 32% 감소를 기록했다. 2025년 6월의 거래 감소폭은 약 17% 감소였다.
국내 주요 개발업체 주가 영향도 컸다. Emaar Properties PJSC(DFM:EMAR)는 부르즈 칼리파(Burj Khalifa)와 두바이 몰(Dubai Mall) 등 랜드마크 프로젝트를 시행한 대형 개발업체로, 분쟁 발발 이후 투자심리 악화로 주가가 거의 40% 하락했다. 이는 지역 부동산 섹터에 대한 투자자들의 전망 재평가가 즉시 반영된 결과이다.
용어 설명(독자를 위한 추가 정보)
오프플랜(off-plan)은 건설 완료 전 분양이나 계약을 통해 매매가 이뤄지는 부문으로, 주로 건설 프로젝트 초기 단계에서의 예약·투자 성격이 강하다. 오프플랜 세그먼트는 분쟁·정세 불안 시 선매수 의사가 급격히 줄어드는 경향이 있어 거래량 변동이 클 수 있다. 세컨더리(중고) 시장은 이미 소유권이 이전된 기존 주택·상업용 자산의 매매 시장을 의미하며, 즉각적 수요·공급 변화에 민감하게 반응한다.
시장 영향 및 향후 전망
단기적으로는 지역적 군사적 긴장과 지정학적 불확실성이 투자심리를 위축시키며, 거래량의 추가 감소 및 가격의 단기 하락 압력을 가할 가능성이 크다. 특히 세컨더리 시장과 오프플랜 아파트 부문에서의 급격한 거래 둔화는 개발업체의 현금흐름과 신규 프로젝트 자금조달에 즉각적인 영향을 미칠 수 있다. 이는 신용비용 상승 및 프로젝트 지연으로 이어질 위험이 있으며, 일부 개발업체의 유동성 스트레스 가능성도 배제할 수 없다.
중·장기적으로는 상황의 지속 기간과 범위가 시장 회복 속도와 방향을 결정할 것이다. 분쟁이 단기간 내 완화될 경우 투자자 신뢰는 점진적으로 회복될 수 있으나, 불안이 장기화될 경우 외국인 투자자의 유입 둔화, 관광객 감소, 임대 수요 약화 등이 복합적으로 작용하여 가격 하방 압력이 더 강화될 수 있다. 반대로 에너지 시장의 변동성 확대에 따라 일부 국가는 유동성 유입을 통해 자산 방어에 나설 가능성도 존재한다.
정책·금융 측면의 고려사항
현지 당국과 중앙은행·금융감독기관은 금융 안정성 유지를 위해 모니터링을 강화할 가능성이 높다. 대체로 규제 기관은 시스템 리스크 확대를 억제하기 위해 유동성 공급 조치, 대출 기준의 탄력적 운영, 프로젝트 파이낸싱에 대한 감독 강화 등을 검토할 수 있다. 또한 국제투자자의 심리 회복을 위해 정치·안보 상황에 대한 투명한 정보 제공과 규제 일관성 유지가 중요할 것이다.
실무적 시사점
투자자 관점에서는 단기적 리스크 관리가 최우선이다. 자산배분 관점에서 변동성이 확대된 지역·섹터의 비중을 재조정하고, 유동성 확보에 집중하는 것이 바람직하다. 개발업체 및 금융기관은 프로젝트별 현금흐름 관리, 차입구조 개선, 의사결정의 보수적 전환을 통해 충격 흡수 능력을 강화해야 한다. 임대사업자와 소유자들은 임차 수요의 단기적 약화를 감안해 임대료 정책을 유연하게 운용할 필요가 있다.
결론적으로, 골드만삭스의 데이터는 현재 분쟁이 UAE 부동산 시장에 실질적인 단기 충격을 주고 있음을 보여준다. 거래 금액과 거래량의 동반 하락은 부동산 섹터 전반의 수요 약화를 반영하며, 향후 회복 여부는 지정학적 리스크의 해소와 글로벌·지역 금융 여건에 크게 좌우될 것이다.
