캘리포니아 라크스퍼의 주택 앞에 ‘판매 대기'(sale pending) 표지판이 게시되어 있다. 사진: Justin Sullivan | Getty Images
미국 주택시장의 심각한 역풍이 매매 계약의 취소 속도를 빠르게 끌어올리고 있다.
2026년 1월 27일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 부동산 중개업체인 Redfin의 집계에서 12월 한 달 동안 서명된 주택 매매계약 약 4만 건 이상이 취소되었다. 이는 계약 성사 후 취소된 비중이 전체 계약의 16.3%에 해당하는 수치로, 전년 동기인 2024년 12월의 14.9%보다 높다.
“주택 비용 상승과 재고 증가로 매수자들이 더 선별적으로 행동하고 있다”고 Redfin의 경제연구 책임자 첸 자오(Chen Zhao)는 설명했다. “판매자 수가 구매자 수를 기록적인 차이로 앞서고 있어, 시장에 나와 있는 매수자들은 선택지가 많아 더 저렴하거나 더 나은 조건의 주택을 찾을 수 있다고 판단하면 계약을 포기할 수 있다.”
Redfin의 추가 보고서에서는 12월 기준으로 시장에 나온 판매자가 구매자보다 약 47% 더 많다고 집계했다. 수치로는 631,535가량 더 많은 판매자가 시장에 나와 있는 것으로 나타났으며, 이는 2013년부터 집계를 시작한 이래 가장 큰 격차다. 전월 대비로는 7.1%포인트 증가한 수치다.
“2025년을 판매자들의 해로 부른다”고 하면서 한 델타 카운티(노스캐롤라이나 롤리 소재) 부동산 중개인 Ashley Rummage는 CNBC의 주택시장 설문 조사에 참여했다고 밝혔다. 그녀는 시장의 매도자들이 경제와 행정부 정책, 모기지 금리, 감당 가능성(affordability)에 대해 불확실성과 공포를 느끼며 매도에 나섰다고 전했다.
지역별 계약 취소 비율은 도시마다 큰 차이를 보였다. 12월에 계약 취소 비율이 가장 높았던 곳은 애틀랜타로 22.5%였고, 이어 플로리다 잭슨빌과 텍사스 샌안토니오가 각각 20.6%, 클리블랜드 20.2%, 탬파 19.4%로 뒤를 이었다. 반면 계약 취소 비중이 가장 낮은 지역은 뉴욕 대도시권과 캘리포니아의 샌프란시스코·샌호세 지역이었다.
한편 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 12월의 대기 중인 매매(=pending sales)는 11월 대비 9% 급감했다. 이는 이미 계약 단계의 매물 건수가 전반적으로 줄어든 상황에서 계약 취소 비율이 높아졌다는 의미이며, 결과적으로 1월과 2월의 실거래(클로징) 건수는 상당히 부진할 가능성이 크다.
용어 해설
본 기사에서 사용하는 주요 용어는 다음과 같다. ‘Pending sales’(대기 중인 매매)는 매수자와 매도자 간에 계약서 서명(under contract)이 완료되어 클로징(소유권 이전)만 남은 거래를 뜻한다. ‘Under contract’(계약 성립 상태)는 매매계약에 서명이 이뤄진 상태를 의미하며, 이후 금융 승인, 감정, 주택 검사 등의 조건에 따라 계약이 유지되기도 하고 취소되기도 한다. 계약이 완전 취소되어 거래가 성사되지 않는 경우를 ‘계약 취소’라고 한다.
또한 본문에 등장하는 기관과 회사들에 대한 간단한 설명을 덧붙인다. Redfin은 미국을 기반으로 하는 온라인 부동산 중개업체 겸 데이터 제공업체로, 자사 플랫폼과 공공 데이터를 바탕으로 거래·재고·가격·계약 취소 등 다양한 지표를 집계한다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 미국 부동산 중개업자를 대표하는 대형 단체로, 매달·분기별 주택시장 통계와 정책 제언을 발표한다.
시장 영향 및 향후 전망(분석)
첫째, 판매자 수가 구매자를 크게 초과하는 구조는 단기적으로 주택 가격에 하방 압력을 가할 가능성이 높다. 판매자들이 많아지면 동일한 유형과 가격대의 주택 경쟁이 심화되어 가격 조정 또는 가격 협상이 빈번해질 수 있다. 다만 모기지 금리 수준, 지역별 수요·공급 구조, 신규 주택 착공률 등 다른 변수들이 가격 방향성에 영향을 미치므로 일률적 결론을 내리기는 어렵다.
둘째, 계약 취소율 증가와 대기 중 매매의 급감은 향후 두 달(1~2월) 실거래 성사 건수를 낮춰 통계상 거래량 감소로 이어질 가능성이 크다. 실거래 건수 감소는 단기적 거래 관련 서비스(감정, 검사, 모기지 대출 등) 수요 둔화로 연결될 수 있다.
셋째, 지역별 차별화가 심화될 전망이다. 애틀랜타 등 일부 지역에서는 취소율이 20%대에 달하며 매수 심리가 약화되었으나 뉴욕·샌프란시스코·샌호세 등 주요 대도시권에서는 취소율이 상대적으로 낮아 지역별로 가격·거래 흐름이 엇갈릴 가능성이 크다. 이는 투자자와 실수요자 모두가 지역별 시장 구조와 모기지 접근성, 직장·이동성 요인을 세밀히 검토해야 함을 시사한다.
넷째, 모기지 금리와 정책 불확실성은 여전히 중요한 변수다. 금리 안정화 또는 하락은 구매력 회복을 돕고 계약 취소율을 낮추는 방향으로 작용할 수 있지만, 금리 상단 지속 시 구매자들의 부담은 여전하여 가격 조정 압력이 계속될 수 있다.
마지막으로, 단기적 관점에서는 거래량 감소·계약 취소 증가·판매자 과잉 공급이라는 세 요인이 결합되어 주택시장 심리 위축과 가격 조정 압력을 키울 가능성이 높다. 중장기적으로는 고용 상황, 임금 상승률, 신축 주택 공급 수준, 그리고 금리 경로에 따라 지역별로 회복 속도에 차별화가 발생할 것으로 분석된다.
실용적 조언(시장 참여자별)
매수자: 현재 높은 계약 취소율과 풍부한 매물은 협상 여지를 넓혀준다. 다만 모기지 승인과 감정 절차에서 발생할 수 있는 리스크를 미리 점검하고, 예비 자금과 금리 변동에 대한 대비책을 갖출 필요가 있다.
매도자: 경쟁이 치열한 상황에서 매물 노출 기간을 줄이려면 현실적인 가격 설정과 주택의 상태 개선(리모델링·홈 스테이징 등)이 중요하다. 또한 금리 민감도 높은 구매자층을 고려해 유연한 거래 조건을 검토하는 것이 도움이 될 수 있다.
중개업자·투자자: 지역별 지표를 면밀히 분석해 취소율과 대기 매물 변동 추이를 모니터링하고, 단기적 거래 성사 가능성이 높은 물건에 대한 우선순위를 재조정할 필요가 있다.
요약하면, 2026년 1월 현재 미국 주택시장은 계약 취소 비율이 2017년 집계 시작 이후 최고를 기록함에 따라 거래량과 가격에 대한 불확실성이 확대되고 있다. 향후 수개월간의 데이터와 금리·고용 지표를 종합해 지역별 대응 전략을 마련하는 것이 중요하다.
