주택 시장은 전체 경제와 마찬가지로 상당히 변덕스러운 특성을 지니고 있어 100% 정확하게 예측하기 어려운 부분이 존재한다. 그러나 우리가 향후 몇 개월 동안 정확히 무슨 일이 일어날지 확신할 수는 없어도, 현재 상황을 통해 미래의 단서를 엿볼 수 있다. 현재 우리는 상당히 놀라운 현상을 목격하고 있다: 구매자보다 판매자가 더 많은 상황이 벌어지고 있는 것이다.
2025년 5월 29일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 레드핀(Redfin)은 판매자가 34%(50만 가구) 더 많은 것으로 보고하였다. 이는 2013년 이후로 구매자보다 판매자가 이렇게 많은 사례는 없었다. 지난해 이 시기에는 판매자가 구매자를 6.5% 정도 초과했으나, 2023년에는 구매자가 판매자를 초과했었다.
이와 같은 시장의 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 살펴보도록 한다.
주택 가격 하락 예상
주택 시장의 미래에 대해 100% 확실히 말할 수 없지만, 판매자가 구매자를 크게 초과하는 이러한 엄청난 불균형은 주택 가격이 하락할 가능성을 강력하게 시사한다. 재고 부족과 함께 수요가 증가하면 가격이 급등하는 것과 마찬가지로, 공급 과잉과 수요 감소가 결합하면 가격은 하락할 수밖에 없다.
그러나 주택 가격은 그리 크게 하락하지 않을 것
그래서 판매자가 구매자보다 34% 더 많다면, 주택 가격이 대략 34% 하락할 것으로 예상할 수 있을까? 그렇지 않다. 레드핀은 2025년 말까지 주택 가격이 전년 대비 1% 하락할 것이라고 예측했다. 왜 이렇게 미미한 감소냐고 묻는다면, 구매자는 협상에서 그렇게 큰 힘을 발휘하지 않는다.
구매자의 협상력은 제한적이다
구매자가 적고 판매자가 많으면 구매자가 협상에서 우위를 점할 수 있다. 이러한 상황에서는 판매자가 뜨거운 시장에서보다 낮은 가격으로 입찰을 받아들일 수 있다.
압류된 주택은 거의 보이지 않는다
대공황 당시에는 몰락한 주택이 다수 존재했으나 최근에는 그런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 2025년 1월 16일, 부동산 및 데이터 분석 기관 ATTOM은 2024년 압류 건수가 2023년보다 13% 감소했으며, 2019년보다 75% 감소했다고 보고하였다. 이는 2010년 보다 97% 감소한 수치이다.
구매자는 여전히 비싼 장벽에 직면했다
판매자가 구매자보다 많은 주된 이유 중 하나는 바로 주택의 가격이다. 대부분의 사람들은 2025년의 중간가 주택을 구매할 여력이 없다. 게다가 높은 이자율로 인한 모기지도 구매자에게 큰 장애물로 작용하고 있다.
