미국 주택담보대출(모기지) 시장에 눈에 띄는 변화가 나타났다. 장기 고정금리 상품의 평균 이자율이 1년 이상 만에 가장 낮은 수준으로 내려간 것이다.
2025년 10월 23일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 모기지 보증기관 프레디 맥(Freddie Mac)1은 이번 주 30년 만기 고정금리 주택담보대출(FRMFixed-Rate Mortgage) 평균 금리가 6.19%를 기록했다고 발표했다. 이는 지난주 6.27%에서 0.08%포인트 내린 수치이자, 2024년 9월 이후 최저치다.
같은 날치 자료에 따르면 1년 전 같은 시점(2024년 10월 셋째 주) 30년 FRM 평균은 6.54%였다. 따라서 최근 12개월 동안 0.35%포인트 하락해 대출자의 이자 부담이 완화되고 있음을 시사한다.
15년 만기 고정금리 대출 평균 금리도 5.44%로 내려갔다. 이는 전주 5.52%에서 0.08%포인트 줄어든 수치이며, 1년 전 동기 5.71%에 비하면 0.27%포인트 낮다.
샘 카터(Sam Khater) 프레디 맥 수석 이코노미스트는 “올해 초 30년 고정금리가 7%를 웃돌았으나, 현재는 거의 1%포인트나 낮아졌다”며 “이러한 흐름 덕분에 여섯 주 연속으로 전체 모기지 신청의 절반 이상이 재융자(refinancing) 목적”이라고 설명했다.
용어·기관 해설
프레디 맥은 미국 연방 주택금융청(FHFA) 감독하에 주택담보대출 유동화를 담당하는 기관투자가다. 주택금융시장에 유동성을 공급하기 위해 대출채권을 매입·보증하고, 이를 기초로 한 모기지담보부증권(MBS)을 발행한다.
고정금리 주택담보대출(FRM)은 상환 기간 전체에 걸쳐 이자율이 변하지 않는 상품을 뜻한다. 변동금리 상품에 비해 금리가 오르는 시기에는 차주의 부담을 줄이고, 내리는 시기엔 상대적으로 높은 고정금리를 감수해야 하는 특징이 있다.
전문가 시각 및 시장 파급 효과
올해 상반기만 해도 미국 중앙은행(Fed)의 긴축 기조가 장기화될 것이란 전망이 우세했으나, 최근 들어 물가 상승률 완화와 경기 둔화 조짐이 겹치면서 시장금리 하향 안정 흐름이 뚜렷하다. 이에 따라 10년물 국채 수익률 역시 한 달 새 30bp 가까이 낮아졌으며, 모기지 금리도 같은 방향으로 움직이고 있다.
금리 하락은 주택 매매 및 건설 경기에 긍정적으로 작용할 전망이다. 특히 초고금리 구간에서 관망하던 첫 주택 구입 수요가 일부 재유입될 가능성이 거론된다. 다만 주택 공급 부족, 건축비 상승 등 구조적 요인은 여전히 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다는 점에서 단기적 거래 활성화가 곧바로 가격 하락으로 이어질지는 불확실하다.
또한 재융자 비중 확대는 금융기관 수익 구조에 양날의 검이 될 수 있다. 대출 규모 확대와 수수료 수입이 늘어나는 반면, 기존 고금리 대출의 이자 수익은 줄어드는 구조이기 때문이다. 이에 따라 은행권은 금리 변동성 관리와 함께 대출 포트폴리오 재조정 전략을 지속할 필요가 있다는 지적이 나온다.
향후 관전 포인트
시장 전문가들은 연방준비제도(Fed)의 11월 및 12월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의 결과가 남은 연말 모기지 금리 흐름을 결정짓는 주요 변수라고 말한다. 금리 인상이 사실상 종료 국면에 접어들고 있다는 신호가 명확해질 경우, 30년 FRM이 내년 초 6%선 밑으로 떨어질 가능성도 배제할 수 없다는 관측이다.
반대로 경제지표가 반등해 ‘높은 금리의 장기 유지’ 시나리오가 부상할 경우, 이번 하락세는 일시적 조정에 그칠 수 있다. 따라서 대출을 계획 중인 소비자는 자신의 현금 흐름과 주택 가격 전망을 종합적으로 고려해 금리 확정 시점 및 대출 규모를 면밀히 검토해야 한다.
1) Freddie Mac: Federal Home Loan Mortgage Corporation의 약칭으로, 1970년 의회가 설립한 정부 후원기업(GSE)이다.
