로스앤젤레스 교외의 항공 촬영 사진에서 2026년 1월 14일 캘리포니아주 쓰산드 오크스(Thousand Oaks)의 2층 단독주택들이 거리를 따라 늘어서 있다. 사진 제공: Kevin Carter | Getty Images
2026년 2월 23일, CNBC의 보도에 따르면, 주식시장의 매도세가 월요일 아침 채권시장으로 자금이 이동하게 만들었고, 이로 인해 국채 수익률이 하락하면서 모기지 금리도 동반 하락했다.
금융 정보업체 Mortgage News Daily에 따르면, 가장 보편적으로 이용되는 30년 고정형 모기지(30-year fixed mortgage)의 평균 금리는 월요일 5.99%로 내려갔다. 이는 2022년 이후 가장 낮은 수준과 같은 수준이며, 지난해 같은 시기 금리는 6.89%였다.
금리 하락 배경에는 복합적인 요인이 작용했다. CNBC 보도는 새로운 관세(관세 불확실성), 물가 상승률 둔화, 그리고 지난주 발표된 부진한 국내총생산(GDP) 지표 등이 투자자들의 위험회피 성향을 높여 채권으로 자금이 쏠린 결과라고 전했다.
Mortgage News Daily의 운영총괄책임자(Chief Operating Officer) 매튜 그레이엄(Matthew Graham)은 “이번 5%대 후반 수준의 방문은 전보다 더 지속 가능해 보인다”며 “광범위한 채권시장이 큰 폭으로 급락(채권 매도)하지 않는 한, 모기지 금리는 지난번처럼 급반등할 가능성은 낮다. 만약 10년물 국채 수익률이 추가로 하락해 4.0% 밑으로 진입하면, 모기지 금리는 점진적인 하락(추가 하락)을 보일 가능성이 높다”고 설명했다.
재융자(Refinancing) 수요 증가가 예상된다. 모기지 금리 하락은 이미 지난 몇 주간 재융자 신청 급증으로 이어졌다. Mortgage Bankers Association 집계에 따르면, 모기지 재융자 신청 건수는 지난해 같은 기간보다 약 130% 증가했다.
CNBC의 부동산 뉴스레터 ‘Property Play’ 편집부는 이러한 금리 하락이 봄철 주택 시장에 긍정적이라고 평가했다. 금리가 낮아지면 구매자들의 구매력(Purchasing Power)이 개선되기 때문이다. 예를 들어, 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR)의 중간 가격을 기준으로 중간 가격 주택이 약 $400,000일 경우, 20%를 계약금(다운페이먼트)으로 낸 구매자의 원리금 상환액은 현재 금리 기준으로 월 $1,916이다. 이는 1년 전 같은 조건에서의 월 상환액 $2,105보다 $189 낮은 수준이다.
월 상환액 차이는 겉으로 보기에는 크지 않을 수 있으나, 보다 많은 가구가 대출 자격 요건을 충족하게 된다는 점이 중요하다. NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 1월의 예정 주택 매매 보고서에서 “모기지 금리가 6%대에 근접하면서, 1년 전에는 모기지 자격을 얻지 못했던 약 550만 가구가 현재의 낮아진 금리 기준에서는 대출 자격을 갖추게 된다”고 밝혔다.
다만 윤 이코노미스트는 대부분의 새로 자격을 갖춘 가구가 즉시 주택을 구매하는 것은 아니라고 단서를 달았다. 과거 경험에 비춰보면 그 중 약 10%가 즉시 시장에 진입할 것으로 추정되며, 이는 작년 대비 약 55만 가구의 신규 구매자가 올해 시장에 추가 유입될 수 있음을 시사한다.
하지만 구매 모기지 신청 건수는 아직 금리 하락에 대해 큰 반응을 보이지 않았다. 기사에 따르면 매수 목적의 모기지 신청 건수는 2월 중순 기준으로 전년 동기 대비 약 8% 증가에 그쳤다.
용어 설명(독자 안내)
30년 고정형 모기지(30-year fixed mortgage): 원금과 이자가 합쳐진 월 상환액이 대출 기간(30년) 동안 변동하지 않는 대출 상품을 말한다. 대출 기간 동안 금리가 고정돼 있어 상환계획을 세우기 쉽다는 장점이 있다.
채권 수익률(yield): 채권 투자자가 얻는 수익률을 의미하며, 수익률이 하락하면 채권 가격이 상승한다. 투자자들이 주식에서 채권으로 이동하면 채권 수요가 늘어나 수익률은 하락하게 된다. 모기지 금리는 국채 수익률 등 채권시장 움직임과 밀접한 상관관계를 갖는다.
재융자(Refinancing): 기존 대출을 상환하고 새로운 대출로 갈아타는 행위로, 금리가 내려간 시점에서 재융자를 통해 월 상환액을 줄이거나 대출 조건을 변경하려는 수요가 늘어난다.
향후 전망 및 시장 영향 분석
이번 모기지 금리의 하락은 단기적으로는 주택 수요를 끌어올리는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 낮아진 금리는 구매자들의 월 상환 부담을 줄여 실질 구매력을 높이고, 재융자를 통한 가계의 현금흐름 개선도 기대된다. 다만 수요 회복의 즉시성은 제한적일 수 있다. 윤 이코노미스트의 추정처럼 자격을 새로 갖춘 가구 중 약 10%만이 즉시 시장에 진입한다면, 실제 거래 증가 폭은 점진적일 전망이다.
금리의 추가 하락 여부는 국채, 특히 10년물 국채 수익률의 향방에 달려 있다. 매튜 그레이엄의 언급대로 10년물 수익률이 4.0% 미만으로 더 내려가면 모기지 금리는 추가로 하락할 가능성이 크다. 반대로 금융시장의 위험선호가 회복돼 채권시장에서 자금이 이탈하면(채권 매도), 모기지 금리는 다시 오를 수 있다. 따라서 향후 수개월간의 금리 흐름은 글로벌·국내 거시지표 발표, 지정학적 요인(예: 관세 정책 변화), 물가 지표 및 연방준비제도(Fed)의 통화정책 기대 변화에 민감하게 반응할 것이다.
또한 재융자 급증은 은행·대출기관의 대출 포트폴리오 구성과 수수료 수익 구조에 영향을 미친다. 단기적으로는 재융자 심사·승인 절차의 병목이 발생해 일부 대출기관의 처리 지연과 행정비용 상승을 초래할 수 있다. 장기적으로는 재융자를 통해 고정금리 대출 비중이 높아지면 가계부문의 이자비용 민감도가 낮아지는 효과도 기대된다.
요약 및 결론
요약하면, 2026년 2월 23일 CNBC 보도 기준으로 30년 고정 모기지 평균 금리가 5.99%로 내려갔으며 이는 2022년 이후 가장 낮은 수준과 동일하다. 금리 하락에는 관세 불확실성, 물가 둔화, GDP 부진 등이 영향을 미쳤고, 재융자 신청은 전년 대비 약 130% 증가했다. 중간 가격 주택(약 $400,000)을 기준으로 월 원리금 부담은 1년 전보다 약 $189 줄어들어 구매력 개선 효과가 확인된다. 다만 매수 신청 증가율은 아직 제한적(약 8%)이어서, 실제 거래 확대는 점진적으로 이루어질 가능성이 크다. 마지막으로 본 보도는 월요일의 30년 고정 금리가 2022년 이후 최저치와 일치했다는 사실을 정정해 반영한 것이다.
