제퍼리스(Jefferies)가 영국 리츠(REITs) 3곳의 등급을 상향하고, 인공지능(AI) 도입으로 인해 오피스 임대료가 최대 20% 하락할 수 있다고 경고했다는 내용이다. 제퍼리스는 한편으로 산업·물류 자산을 선호한다고 밝히며 포트폴리오 내 섹터별 선호도를 재확인했다.
2026-01-26, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 제퍼리스는 Supermarket Income REIT·SEGRO·Big Yellow를 ‘보유(Hold)’에서 ‘매수(Buy)’로 상향했고, Hammerson은 ‘언더퍼폼(Underperform)’에서 ‘보유(Hold)’로 상향 조정했다. 이 같은 등급 변경은 영국 리츠 지수가 2023년부터 2025년까지 누적 수익률 4%에 그쳐 FTSE 올-셰어(FTSE All-Share)의 44% 상승을 크게 밑돌았다는 배경과 함께 발표되었다.
제퍼리스는 보고서에서 AI 도입이 런던 오피스 시장을 2000~2003년 닷컴 붕괴 이후와 유사한 방식으로 침체시킬 수 있다20% 하락했고 약 50,000명의 일자리 손실이 발생했다는 점을 상기시켰다.
“미국이 AI 채택의 선두에 있으며, 무직 증가와 화이트칼라 일자리의 침체가 영국에 도래할 수 있다. 런던 서비스 업종이 노출되어 있다.”
보고서는 또한 미국의 대학 졸업자 실업률이 2023년 7.8%에서 2025년 9.7%로 상승했음을 지적했으며, 맥킨지(McKinsey)의 추정치를 인용해 미국 내 일자리의 약 40%가 AI로 대체될 위험에 노출되어 있다고 전했다. 특히 초안 작성 및 정보처리 등 반복적이고 규칙 기반인 화이트칼라 직무가 위험에 직면할 가능성이 크다고 분석했다.
제퍼리스는 자산 가치 기준으로 영국 리츠 지수 포트폴리오에서 오피스 자산이 22%를 차지해 가장 비우호적 섹터로 꼽았다. 반면 산업·물류 자산은 포트폴리오의 21%를 차지하며 2025년 12월을 기준으로 12개월 동안 임대료가 4.7% 성장해 은행의 선호 섹터로 유지되었다.
세부 종목별 목표주가 및 근거
제퍼리스는 Supermarket Income REIT의 목표주가를 90페니(pence)로 상향(기존 80p)했다. 근거로는 프랑스에서 1억2300만 유로(€123,000,000) 규모의 Carrefour 포트폴리오 인수를 통해 순초기수익률(net initial yield) 6.6%를 확보한 점을 들었다. 또한 배당수익률은 7.3% 수준까지 도달할 것으로 예상되며, 2027 회계연도까지 배당 커버리지(coverage)가 확보될 것으로 전망했다.
SEGRO의 목표주가는 850p로 기존 709p에서 상향되었다. 상향 배경으로는 독일에서 86,000㎡ 규모의 물류센터에 대한 사전임대(pre-let)를 체결한 점을 지적했다. 보고서는 SEGRO가 2025년에 연간 개발 완공분 £27백만(2700만 파운드) 중 89%를 확보했다고 밝혔다.
Big Yellow는 목표주가가 1,225p로 소폭 상향(기존 1,200p)되었다. 이는 점유율이 80.5%에서 78.2%로 하락했음에도 불구하고 자기저장(self-storage) 사업자의 우수한 이익률과 연간 2~3%의 가이던스 성장을 반영한 결과다.
Primary Health Properties는 ‘매수’ 등급을 유지했으며 목표주가는 120p(기존 115p)로 상향 조정되었다. 이는 16억 파운드(£1.6bn) 규모의 Assura 인수 이후의 조치로, 합산 포트폴리오 규모가 약 60억 파운드(약 £6bn)에 접근하며 약 80%가 정부 보증 수입으로 구성된 점을 근거로 제시했다.
가격 결정 방식 및 가정
제퍼리스는 가격 목표 산출 시 순자산가치(NAV)가 아닌 할인현금흐름(DCF) 모델을 사용했다. 적용 가정은 베타(beta) 1.39, 자본위험프리미엄(equity risk premium) 5.3%, 그리고 무위험이자율로 영국 10년물 길트(gilt) 수익률 4.5%를 사용했다.
또한 제퍼리스는 오피스 수익률(yields)이 2026년에 위치에 따라 10~30베이시스포인트(bps) 높아질 것으로 예상했으며, MSCI All Property의 자본가치는 2025년에 1.3% 증가한 뒤 2027년에는 2.3% 하락할 것으로 예측했다.
용어 설명 및 추가 해설
리츠(REIT, Real Estate Investment Trust)는 부동산을 주요 보유자산으로 하는 투자회사로, 법적으로 배당성향 등이 규정되어 있는 경우가 많다. 사전임대(pre-let)는 개발 완료 전에 임차인과의 임대 계약을 체결하는 것을 뜻하며, 프로젝트의 수익성·금융조달 안정성 측면에서 중요한 의미를 가진다. 순초기수익률(net initial yield)은 부동산 투자 시점에서 기대되는 초기 수익률을 의미한다. 할인현금흐름(DCF) 모델은 미래 현금흐름을 현재가치로 환산해 자산 가치를 평가하는 방법이다. 길트(gilt)는 영국 정부가 발행하는 국채를 가리키며, 무위험 금리의 기준으로 사용된다. 베이시스포인트(bps)는 금리 단위로 1bp는 0.01%를 의미한다.
시장 영향 및 향후 전망 분석
제퍼리스의 경고와 등급 변경은 다음과 같은 실무적 함의를 가진다. 우선 AI로 인한 오피스 수요 축소 위험은 오피스 노출이 큰 리츠의 밸류에이션 재평가를 촉발할 수 있다. 제퍼리스가 제시한 최악의 시나리오인 오피스 임대료 20% 하락과 수익률(=캡레이트) 상향은 오피스 자산의 자본가치를 크게 떨어뜨리고, 이는 오피스 비중이 높은 리츠의 주가와 배당 지속성에 부정적 영향을 미칠 수 있다.
반면 산업·물류 섹터는 상대적으로 임대료 성장(보고서 기준 연간 4.7%)을 보였으며, 제퍼리스는 이 섹터에 우호적 입장을 유지하고 있어 투자자 자금의 섹터 전환(리밸런싱) 가능성이 높다. 수익률이 10~30bp 상향될 경우, 이는 자본가치 축소로 연결되며 특히 레버리지(차입)가 높은 리츠는 실질적인 재무비용 부담 확대를 겪을 수 있다.
또한 기업별로는 Supermarket Income REIT처럼 고배당(예상 7.3%)과 자산 포트폴리오 다변화(프랑스 Carrefour 인수)를 통한 현금흐름 안정성이 상대적으로 긍정적이다. Primary Health Properties의 경우 정부 보증 수입 비중이 약 80%로 나타나 경기 민감도가 낮아 방어적 성격을 갖는다.
결론적으로 투자자는 제퍼리스의 보고서를 통해 오피스 리스크에 따른 섹터별 차별화와 산업·물류 및 생활 인프라(헬스케어·슈퍼마켓 등) 관련 리츠의 방어력을 재검토할 필요가 있다. 단기적으로는 금리(길트) 움직임과 AI 도입 속도, 오피스 수요 지표(공실률, 임대료 지표)를 주의 깊게 모니터링해야 하며, 포트폴리오 조정 시 각 리츠의 배당 커버리지·임대차 계약 만기 구조·정부지원 수입 비중 등을 면밀히 검토하는 것이 중요하다.
