부동산투자신탁(REIT) 섹터에서 강력한 실적 서프라이즈를 기록한 두 종목이 장기투자자들의 관심을 받고 있다.
2025년 8월 9일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 미국 증시가 사상 최고치 부근에서 거래되는 가운데에서도 비교적 저평가된 REIT 두 곳—Tanger Factory Outlet Centers와 Realty Income—이 예상보다 우수한 2분기 실적을 발표해 눈길을 끈다.
REIT(Real Estate Investment Trust)는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 보유·운영하고, 임대수익이나 매각 차익을 배당 형태로 돌려주는 기업 구조다. 일반 주식과 달리 법적으로 대부분의 이익을 배당해야 하므로, 안정적 현금흐름과 배당수익률이 핵심 투자 포인트로 여겨진다. 특히 금리 등락에 민감해 ‘금리 수혜주 또는 피해주’로 평가받기도 한다.
소비 둔화 징후가 보이지 않는 Tanger Factory Outlet Centers
Tanger Factory Outlet Centers(뉴욕증권거래소: SKT)는 미국 시장에서 유일한 아웃렛 쇼핑몰 전용 REIT다. 미 동·서 해안과 관광객 유입이 많은 지역에 약 40개 아웃렛 자산을 보유·운영한다.
2분기 실적에서 FFO(운용현금흐름)는 전년 동기 대비 9.4% 증가해 시장 예상치를 상회했다. 핵심 지표도 탄탄했다. 2분기 말 기준 포트폴리오 점유율은 96.6%로 직전 분기보다 80bp(0.8%p) 상승했으며, 세입자당 최근 12개월 매출은 평방피트(약 0.09㎡)당 465달러로 1년 전보다 27달러 늘었다.
“신규·재계약 임대차 스프레드가 12%에 달했다는 점은 테넌트가 이탈하지 않을 뿐 아니라 추가 임대료 인상 여력도 크다는 의미”라고 기사에서는 전했다.
회사는 호실적에 힘입어 2025년 연간 FFO 가이던스를 상향 조정했다. 그럼에도 주가는 FFO 대비 약 14배 수준에 머무르며, 배당수익률 3.7% 역시 충분한 현금흐름으로 커버되고 있다.
월배당으로 유명한 Realty Income, 공격적 투자 지속
Realty Income(뉴욕증권거래소: O)은 1만 5,000개 이상의 싱글테넌트 상업시설을 보유한다. 다만 Tanger와 달리 식료품·편의점·약국 등 경기방어적 업종 또는 서비스 기반·초저가(Deep Discount) 리테일에 집중한다. 세입자는 삼중순임대(Triple Net) 계약으로 세금·보험·유지보수 비용을 부담하며, 회사는 장기간 고정 임대료를 수취한다.
금리 상승 환경에도 불구하고, 2분기 동안 Realty Income은 12억 달러 규모 부동산을 평균 초기 수익률 7.2%에 인수했다. 같은 기간 회사는 13억 달러 상당의 신규 채권을 연 3.6% 수준으로 발행해 조달·투자 스프레드를 3.6%p 확보했다.
기사에 따르면, “회사는 올해 투자 가이던스 목표를 40억 달러에서 50억 달러로 확대했고, 연간 FFO 전망치도 상향했다”고 전했다.
현재 주가는 예상 FFO 대비 13.4배로 역사적 평균 이하라는 평가다. 월별로 지급되는 배당수익률 5.7%도 매력적이다.
왜 지금 주목해야 하나
두 REIT 모두 점유율·임대차 스프레드·테넌트 매출 등 운영지표가 호조이며, 동시에 금리 고점 구간 탓에 밸류에이션은 눌려 있다. 일반적으로 금리가 하락 국면에 접어들면 부동산 가치 상승과 자본조달 비용 감소가 맞물려 REIT 주가가 반등할 가능성이 높다.
즉, 향후 1~2년 내 미 연방준비제도(Fed)가 금리 인하 사이클에 진입할 경우, Tanger와 Realty Income 모두 실적·배당 성장과 밸류에이션 리레이팅(재평가)이 동시에 기대된다는 분석이다.
익숙하지 않은 용어 해설
1FFO(운용현금흐름)는 REIT 업계에서 순이익보다 중요한 지표로, 감가상각·부채상환 등의 비현금항목을 가감해 실제 현금 창출 능력을 나타낸다.
2삼중순임대(Triple Net Lease)는 임차인이 건물 운영비를 모두 부담하는 계약 형태로, 임대인은 관리비 부담을 거의 지지 않아 안정적 배당 재원이 확보된다.
두 종목은 모두 배당성향을 안정적으로 유지하면서도 성장투자를 병행한다는 공통점이 있다. 경기 침체 우려 속에서도 소비자의 필수·가치 소비 트렌드에 집중해 방어력을 강화한 점도 투자 매력으로 꼽힌다.
