주택담보대출(모기지)을 안고 은퇴하겠다는 선택은 많은 이들에게 불안 요소지만, 개인적 상황과 재무계획을 고려하면 합리적일 수 있다. 필자는 여러 차례 이사(총 24번)를 했고 그 결과 현 주택의 담보대출을 은퇴 이전에 모두 상환하지 못할 가능성을 받아들였다. 초기에는 은퇴 전 무담보(소유권 완전 확보)를 목표로 했지만 현실은 달랐고, 그 과정에서 얻은 재무적·심리적 깨달음을 바탕으로 계획을 재정비했다.
2026년 2월 16일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 미국에서는 65세 이상 가구주가 보유한 주택 가운데 약 1,050만 채가 여전히 모기지를 가지고 있는 것으로 추정된다. 필자는 이 통계를 근거로 자신만의 사례가 특이한 것이 아님을 확인했고, 이를 토대로 은퇴 자금 설계 관점에서 담보대출을 어떻게 관리할지에 대한 논의를 제시한다.
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핵심적 인식 전환
필자는 새 주택으로 이사한 후 첫 해 동안 이전 주택의 모기지보다 높아진 주택비용에 대해 불평을 많이 했다고 쓴다. 그 이유는 주택구입 시점의 높은 집값과 새로운 거주의 주(州)의 높은 재산세 때문이었다. 그러나 지출 내역을 자세히 들여다본 결과, 현재 지불하는 금액 중 원금과 이자로 구성된 부분과 재산세 및 주택보험으로 구성된 부분이 거의 비슷하다는 점을 깨달았다. 즉, 지금 모기지를 모두 갚더라도 전체 주거비용의 절반가량은 여전히 재산세와 보험료로 남는다는 사실이다.
모기지 상환만으로 생활비가 크게 줄어들지 않는다는 인식은 필자로 하여금 타협을 하게 만들었고, 대신 은퇴 후의 지출 계획에 모기지 비용을 포함시키는 현실적인 설계로 방향을 전환하게 했다. 더 나아가 필자는 자신이 현재 보유한 투자자산의 과거 성과와 모기지 금리를 비교해본 결과, 투자를 지속하는 편이 더 낫다는 결론을 내렸다.
상환 우선순위 설정
필자는 먼저 다른 모든 부채(예: 자동차 대출 등)를 정리해 총부채를 축소하는 전략을 취했다. 실제로 최근 1년 사이 자동차 대출을 상환했고, 모기지를 제외한 모든 부채를 향후 12개월 내에 없앨 계획이라고 밝혔다. 이로써 고정비 구조를 단순화하고, 예측 가능한 현금흐름을 확보해 모기지 상환 여부와 관계없이 은퇴 후 생활이 가능하도록 준비했다.
용어 설명 — 모기지와 구성 항목
모기지(주택담보대출)는 주택을 담보로 금융기관에서 빌린 돈으로, 매달 지불하는 금액은 일반적으로 원금(principal)과 이자(interest)가 포함된다. 그러나 실제 가계에서 매달 나가는 주거비는 재산세(property taxes)와 주택보험(homeowners’ insurance)까지 합해져 전체 주거비를 구성하므로, 모기지만 상환한다고 해서 주거에 들어가는 비용이 전부 사라지지는 않는다.
투자수익률과 모기지 금리의 비교
역사적으로 지난 30년간 S&P 500 지수의 연평균 수익률(배당금 재투자 포함)은 약 10.3%였고, 인플레이션을 반영한 실질 수익률은 약 7.6%로 계산된다. 필자는 모든 해에 높은 수익을 보장할 수는 없다는 점을 인정하면서도, 장기적으로 보았을 때 현재 자신의 투자 포트폴리오가 모기지 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있다고 판단했다. 따라서 단순히 모기지 상환만을 목표로 하기보다는 투자를 지속해 복리 수익을 추구하는 것이 합리적일 수 있다는 논리다.
용어 설명 — 배당금 재투자와 실질수익률
배당금 재투자(dividends reinvested)는 기업이 지급하는 배당금을 분배받아 추가로 해당 주식을 매수하는 방식으로, 장기 수익률을 높이는 효과가 있다. 실질수익률은 명목수익률에서 물가상승률(인플레이션)을 뺀 값으로, 실제 구매력 기준의 투자성과를 의미한다.
재무적 안전판과 소득 구조
필자는 사회보장(Social Security), 연금(pension), 소규모 저작권료(royalties), 그리고 은퇴계좌에서의 인출을 합친 소득으로 정년(Full Retirement Age, FRA) 도달 시에도 모기지가 남아 있어도 생활이 가능하다고 전망한다. 그는 부유하지는 않더라도 원하는 수준의 ‘편안한 생활’을 유지할 수 있다고 평가했다.
용어 설명 — Full Retirement Age (FRA)
Full Retirement Age(FRA)는 사회보장제도에서 본인이 받게 될 노령연금(보장금)의 ‘정상 수급 개시 연령’을 의미하며, 개인의 출생 연도에 따라 달라진다. 이 연령에 도달하면 감액 없이 전액 수급이 가능해지는 구조이다.
추가적 고려사항 및 정책·시장 영향 분석
은퇴자들이 모기지를 안고 생활하는 비중이 높아질 경우 소비패턴·주택시장·금융자산 배분에 미치는 영향은 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 은퇴 가구의 고정비(모기지 원리금, 재산세, 보험)의 지속성은 가처분소득을 제약해 소비 둔화를 초래할 수 있다. 이는 단기적으로는 내구재·레저·서비스 업종의 수요를 약화시킬 수 있다. 둘째, 장기적으로는 주택 매물 공급이 줄어드는 효과를 유발할 수 있다. 모기지를 상환하지 못한 가구가 주택을 보유한 채 거주를 지속하면, 전·월세·주택매매 시장의 유동성이 감소할 수 있다. 셋째, 개인 투자 관점에서는 모기지 금리와 기대수익률의 비교에 따라 자산배분 전략이 달라진다. 현금성 자산보다 주식·채권 등 위험자산이 과거 평균수익률에서 우위에 있다면 일부 투자 유지를 통해 복리 효과를 추구하는 것이 타당하다.
정책적 관점에서는 고령층의 모기지 부담을 완화하기 위한 제도적 장치(예: 역모기지(reverse mortgage) 접근성 개선, 저리 대환대출, 재산세 감면 등)가 논의될 수 있으며, 이는 가계의 재무건전성 회복 및 소비진작을 통해 경기 안정화에 기여할 여지가 있다. 그러나 이러한 정책은 재정적 비용과 잠재적 리스크(예: 주택 가격 하락 시 담보 가치 저하)를 동반하기 때문에 신중한 설계가 필요하다.
실무적 조언
실행 가능한 권고사항은 다음과 같다. 첫째, 모기지를 포함한 모든 고금리·비핵심 부채를 우선 상환해 월 고정비를 줄인다. 둘째, 비상시 사용할 수 있는 현금성 비축(현금 안전망)을 확보해 이자율 변동이나 예상치 못한 비용에 대비한다. 셋째, 투자 포트폴리오의 기대수익률과 모기지 금리를 정기적으로 비교해, 투자 지속 또는 상환 결정의 합리성을 검토한다. 넷째, 사회보장 수급 시기(FRA)와 연금 수령 시기를 전략적으로 설계해 가시적 소득 흐름을 확보한다.
필자는 마지막으로 “우리는 부유하지는 않겠지만 편안하게 살기 위해 준비하고 있다”라고 밝히며, 모기지 잔존을 전제로 한 현실적인 은퇴 준비가 가능하다는 점을 강조했다.
참고·출처
이 기사는 2026년 2월 16일에 공개된 보도 내용을 바탕으로 작성되었으며, 관련 통계와 수치는 해당 보도에 명시된 수치(미국 내 65세 이상 주택 보유자 중 약 1,050만 채의 모기지 보유, S&P 500의 과거 30년 연평균 수익률 등)를 그대로 인용했다. 또한 원문에 포함된 연금, 사회보장, 저작권료 등의 소득원과 모기지·재산세·주택보험 항목은 본문에서 모두 명시했다.
