유연 오피스(flex office) 운영사인 인더스트리어스(Industrious)가 최근 빠른 성장세를 보이며 상업용 부동산 시장에서 존재감을 강화하고 있다. 이 회사는 2013년 첫 공간을 연 이후 팬데믹 이후의 시장 환경을 기회로 삼아 확장해 왔다.
2026년 1월 22일, CNBC뉴스의 보도에 따르면 지난해 글로벌 상업용 부동산 대형업체 CBRE가 인더스트리어스를 인수한 지 1년이 지났다. CBRE는 당시 보도자료에서 인더스트리어스의 성공이 “우수한 직장 환경을 규명하기 위한 지속적 투자와 운영상의 개선”의 결과라고 평가했다.
회사는 2025년 한 해에 전년 대비 글로벌 지점 수를 58% 확대해 현재 100개국 이상이 아닌, 100개 도시에 걸쳐 250개가 넘는 유닛을 운영하고 있다고 발표했다. 또한 인더스트리어스는 2026년 신규 계약 체결 건수에서 100% 성장을 목표로 하고 있다. 업계 순위는 공간 수와 총 임대면적 기준에서 국제워크플레이스그룹(IWG, 레거스 소유)과 위워크에 이어 세 번째다.
시장 조사기관 스카이퀘스트(SkyQuest)에 따르면 글로벌 유연 오피스 시장은 가치 기준으로 2025년 약 5천4백만 달러대에서 2033년에는 1억4천7백만 달러대까지 성장할 것으로 전망된다. 이런 성장 전망은 전통적 오피스 시장이 팬데믹 이후 회복을 더디게 하고 있는 상황에서 유연 오피스가 수혜를 보는 구조적 변화를 반영한다.
유연 오피스란 무엇인가
유연 오피스(flexible office)는 전통적 장기 임대 중심의 오피스와 달리 공용 업무공간, 공유 사무실, 단기 또는 가변적 계약을 통해 공간을 제공하는 모델을 총칭한다. 코워킹(coworking)과 유사한 개념이지만, 기업 고객을 대상으로 한 프라이빗한 팀 공간과 호텔식 서비스가 결합된 형태도 포함한다. 이러한 모델은 기업들이 본사 외부의 중소 규모 오피스까지 본사 수준의 업무 환경을 유지하려는 수요와 맞물려 성장하고 있다.
인더스트리어스의 차별화된 비즈니스 모델
인더스트리어스는 다른 유연 오피스 업체들과 달리 건물 전체를 장기 임대하는 방식이 아니라 호텔 운영사에 가까운 운영(매니지먼트) 계약을 체결해 건물 일부를 운영한다. 이는 임대료를 고정적으로 선지급하는 전통적 방식 대신 수익을 분배하는 구조로, 임대료 부담을 낮추고 리스크를 공유하는 자산 경량화(asset-light) 전략이다. 회사는 월세를 선지급하지 않고 임대인과 이익을 나누며 운영 리스크와 보상을 함께 분담한다.
이 같은 모델은 경제 침체 시 거대한 장기 임대료에 묶이지 않는다는 점에서 더 탄력적이다. 반면 인더스트리어스가 업사이드(상승기)에 더 크게 수혜를 보는 구조인 대신 경기 둔화기에는 변동성이 더 클 수 있다. 창업자 겸 최고경영자 제이미 호다리(Jamie Hodari)는 “좋을 때 과대 성과를 내는 반면, 나쁠 때는 더 크게 하락할 수 있다”고 지적했다. 그는 “경기가 좋을 때는 장기 임대보다 더 나은 실적을 보이지만 경기 침체나 팬데믹과 같은 충격이 발생하면 장기 임대는 상대적으로 소폭 하락하는 반면 유연 오피스는 더 큰 폭으로 하락할 수 있다”고 말했다.
“기업들이 본사 수준의 품질을 중소 규모 오피스에도 구현하려는 노력이 가장 큰 동력이다. JPMorgan이나 Google조차 40여 명 규모의 지점을 최고 수준으로 운영하기 어렵다” — 제이미 호다리, 인더스트리어스 창업자 겸 CEO
입지 전략과 고객 구성
인더스트리어스의 최근 50개 공간 신규 오픈 가운데 상당수가 중심 업무지구(CBD)가 아닌 동네 지역(neighborhood)에 집중됐다. 이는 재택근무와 근거리 근무 선호 확대에 따른 수요 변화와 일치한다. 호다리는 사람들이 거주지 근처에서 자전거 혹은 도보로 출퇴근하기를 원하며, 통근 시간이 짧은 곳을 선호한다고 설명했다.
또한 인더스트리어스는 부동산주들이 소유한 클래스 B 오피스의 공실 문제를 해소하는 수단이 된다. 클래스 B 오피스는 기존 공급이 많아 공실률이 높은 편이나, 집주인들이 리모델링을 통해 가치를 높이려 할 때 인더스트리어스의 운영 모델은 건물 가치를 끌어올리는 역할을 한다. 운영사가 일부 층을 활발히 운영하면 로비 등 공용공간이 활성화되고 타입의 임차인을 끌어들이기 쉬워진다.
“건물주들이 ‘로비가 죽어 있다’고 말할 때 우리가 들어가면 공간이 살아난다. 한 건물의 절반만 임대됐더라도 나머지를 활성화하려는 목적에 부합한다” — 안나 스콰이어스 레바인(Anna Squires Levine), 인더스트리어스 사장
운영·재무적 특징과 리스크
인더스트리어스가 채택한 수익분배형 운영계약은 초기 투자 부담을 낮추지만, 동시에 운영성과에 따라 손익이 크게 변화할 수 있다. 호다리가 언급한 바와 같이, 경기 호황기에는 유연 오피스가 장기 임대보다 더 빠른 성장과 수익성을 보일 가능성이 크다. 반면 경기침체 시에는 위축 폭이 더 클 수 있다. 그는 예시로 장기 임대의 수요가 경기 충격 시 6퍼센트에서 10퍼센트 정도 하락할 수 있는 반면, 유연 오피스는 25퍼센트 수준으로 떨어질 수 있다고 설명했다.
CBRE의 인수 이후 인더스트리어스의 확장은 단순한 양적 확대를 넘어 CBRE의 광범위한 고객 네트워크와 거래 인프라를 활용하는 전략적 시너지를 의도한다. CBRE는 자산 관리, 투자 컨설팅 등 전통적 상업용 부동산 서비스를 제공하는 회사로서, 인더스트리어스의 운영 노하우와 결합 시 건물주와 기업 고객 모두에게 통합 솔루션을 제시할 수 있다.
향후 시장 영향과 시나리오별 전망
구조적 수요 측면에서 본사 품질의 업무환경을 지역 사무소에 확산하려는 기업 전략은 지속될 가능성이 높다. 이에 따라 유연 오피스 수요는 중장기적으로 증가할 여지가 있다. 다만 성장 속도와 수익성은 거시경제 상황과 기업 채용·사무실 복귀 정책에 좌우된다. 아래는 주요 시나리오와 관련 영향이다.
낙관 시나리오: 전세계 경기 회복과 대기업의 오피스 출근 독려가 맞물려 유연 오피스 수요가 가파르게 증가한다. 인더스트리어스는 자산 경량화 모델로 빠르게 지점 확장을 추진하면서 CBRE의 고객기반을 통해 점유율을 확대하고, 건물주와의 파트너십이 증가해 전체 오피스 시장 내 유연 오피스 비중이 상승한다. 이 경우 지역별 임대료 개선과 공실률 하락이 동반될 수 있다.
중립 시나리오: 경기 회복이 완만하고 혼재된 근무 형태가 지속된다. 유연 오피스는 일부 지역에서 강세를 보이나 전통적 오피스 수요와 병존한다. 인더스트리어스의 성장률은 지속적이지만 변동성이 존재하며, 건물주들은 비용-편익을 따지며 선택적으로 협업할 것이다.
비관 시나리오: 경기 침체나 고용 충격 발생 시 기업들의 사무실 수요가 급감하고 유연 오피스의 수요도 큰 폭으로 줄어든다. 이 경우 수익 분배형 모델이라도 운영 실적 악화로 확장 계획이 지연되며 일부 시장에서는 철수 또는 축소가 일어날 수 있다. 다만 인더스트리어스의 자산 경량화는 전통적 장기 임대에 비해 고정비 부담을 낮춰 완충 역할을 할 수 있다.
시장 참가자와 투자자는 이러한 시나리오를 고려해 포트폴리오의 지역 분산, 계약 구조(수익 분배형 대 장기 임대형), 건물 등급(클래스 A·B)별 노출을 점검할 필요가 있다. 특히 건물주 입장에서는 인테리어 투자와 운영 역량 보강을 통해 빈 공간을 활성화하면 장기적 자산 가치 제고에 도움이 될 수 있다.
종합 평가
인더스트리어스는 팬데믹 이후 변화한 업무문화와 기업의 오피스 전략 변화를 기회로 빠르게 성장하고 있다. CBRE와의 결합은 운영·영업 측면에서 시너지를 제공할 가능성이 크며, 유연 오피스 시장의 확대는 전통적 오피스 시장 구조에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 다만 경기 변동성에 따른 수요의 변동폭이 크다는 점과 지역별 수요 편차를 감안한 신중한 확장 전략이 요구된다.
주요 사실 요약: 인수 시점은 일년 전, 2025년 지점 수 전년 대비 58퍼센트 증가, 현재 100개 도시 이상에 250개 초과 유닛 운영, 2026년 신규 계약 100퍼센트 성장 목표, 업계 3위, 글로벌 시장 가치는 2025년 대비 크게 확대 전망.
