부동산 섹터는 2025년을 무겁게 마감하고 있지만, 월가 분석가들은 새해에 주목할 만한 기회를 포착했다. 그 대상은 Federal Realty Investment Trust(이하 Federal Realty, 티커: FRT)이다.
2025년 동안 S&P 500 지수는 약 17% 상승을 기록할 것으로 보이는 반면, 광범위한 시장 내 부동산 섹터은 연말에 거의 보합 수준으로 마감할 전망이다. 투자자들은 주로 고성장 기술주나 커뮤니케이션 서비스 종목으로 자금을 이동시키며 이 섹터를 상대적으로 기피해 왔다. 그럼에도 불구하고 월가의 일부 애널리스트들은 2026년에 Federal Realty와 같은 종목에 기회가 있다고 보고 있다. 2025년 기준으로 이 종목은 연초 대비 거의 10% 하락하고 있으며, 현재 배당수익률은 약 4.5%다. 또한 회사는 58년 연속 배당 인상을 발표한 바 있다.
2025년 12월 31일 게재된 원문 보도에 따르면, 일부 애널리스트들은 2026년을 기점으로 Federal Realty의 가치 재평가 가능성을 제기했다. 특히 자본 재활용(capital recycling) 전략, 높은 유동성, 임대 및 재개발을 통한 업사이드(추가 상승 여지)를 투자 매력 요인으로 꼽았다.
2025년 실적·전략 관련 주요 거래와 움직임
회사의 자본 재활용 전략은 오랫동안 보유해 온 성숙한 소매 자산을 매각하고 그 자금을 고품질 성장 기회에 재투자하는 것을 골자로 한다. 이에 따라 Federal Realty는 2025년 12월 17일, 메릴랜드주 노스 베세스다의 주거용 건물과 코네티컷주 브리스톨의 식료품점이 중심인 쇼핑센터를 합쳐 약 1억 7,000만 달러에 매각했다고 공시했다.
또한 회사는 최근 네브래스카주 오마하에 위치한 Village Pointe를 1억 5,330만 달러에 매입했다. 해당 자산의 주요 임차인으로는 Apple, Coach, Sephora 등이 포함돼 있다. Ladenburg Thalmann의 애널리스트 Floris van Dijkum는 12월 2일 보고서에서 이 오마하 거래를 “올바른 자산, 새로운 시장”이라고 평가하며, 이 지역의 평균 가구 소득이 3마일 반경 내 182,000달러에 달하고 연간 방문객 수가 약 600만 명에 달하는 등 좋은 인구통계와 견조한 트래픽을 근거로 들었다. 그는 또한 자사 연구팀이 FRT 주식에서 여전히 매력적인 가치를 발견하고 있다고 덧붙였다.
“규율 있는 지역 확장, 매력적인 수익률, 적극적인 자본 재활용 및 강한 유동성, 그리고 임대 및 재개발에서의 업사이드는 2026년에 FRT를 긍정적으로 보게 하는 주요 이유다.”
— Jefferies의 애널리스트 Linda Tsai (2025년 12월 15일 보고서)
애널리스트들의 평가와 목표주가
Jefferies의 Linda Tsai는 2026년 상위 아이디어로 Federal Realty를 지목하며 등급을 매수로 상향 조정했고, 목표주가를 115달러로 제시했다. 이는 보도일 기준 종가 대비 약 13%의 상승 여지를 시사한다. Ladenburg Thalmann은 동일한 목표주가 115달러 및 매수 의견을 유지했다.
한편 JPMorgan의 애널리스트 Anthony Paolone는 등급을 오버웨이트로 상향 조정하면서 목표주가를 당초 107달러에서 114달러로 상향했다(약 12% 상승 여지). Paolone은 특히 고소득·고성장 시장의 쇼핑센터 인수가 회사의 방향성과 부합한다고 평가했고, 업계 내 상대적 가치 매력도도 지적했다. 그는 FFO(펀드 프롬 오퍼레이션) 기준으로 FRT 주식이 2026년 추정치로 13.8배에 거래되며, 스트립 센터(peer) 동종업계 평균인 12.8배보다 프리미엄이지만 전체 REIT 그룹 평균인 17.6배보다는 할인되어 있다고 설명했다.
시장 합의와 향후 전망
시장에서는 현재까지 19명의 애널리스트 중 12명이 매수 의견을 제시하고 있으며, LSEG 기준 컨센서스 목표주가는 현 수준에서 약 9% 상승 여지를 내포하고 있다. 다수의 애널리스트는 연초의 전략 변화에 대한 우려와 올해 초 제시된 가이던스 부진이 주가 디레이트(평가절하)의 원인이었다고 지적했으나, 최근 인수·합병 및 자산 매입을 통한 실물 자산 포트폴리오 개선과 FFO 성장률의 개선 가능성이 단기 상대적 주가 성과 개선으로 이어질 수 있다고 전망한다.
용어 설명
본 기사에서 사용된 주요 용어의 의미는 다음과 같다. REIT(부동산투자신탁)는 부동산 관련 수익을 투자자에게 배당으로 분배하는 기업 형태로, 상장된 REIT는 주식처럼 거래된다. FFO(펀드 프롬 오퍼레이션)는 REIT의 영업현금흐름을 측정하는 대표적 지표로, 감가상각 등 비현금성 비용을 더하고 부동산 매각이익 등 일회성 항목을 조정해 산출한다. 자본 재활용(capital recycling)은 낮은 성장 또는 성숙한 자산을 매각해 그 자금을 더 높은 성장성과 수익성을 기대할 수 있는 자산에 투자하는 전략을 의미한다.
전문적 관점에서 본 영향 분석
연속된 배당 인상(58년)과 약 4.5%의 배당수익률은 배당을 중시하는 투자자에게 지속적인 매력 요소로 작용할 수 있다. 다만 2025년 중 주가가 약 10% 하락한 점과 부동산 섹터의 전반적 약세를 고려하면, Federal Realty의 회복은 시장 환경(금리, 소비자 지출, 임대 수요)과 회사의 추가적인 자산 재배치 성과에 크게 좌우될 전망이다. 자본 재활용 전략으로 취득한 오마하 Village Pointe와 같은 수익성 높은 자산은 FFO 개선에 기여할 가능성이 크며, 이는 애널리스트들의 목표주가 상향 배경을 뒷받침한다.
밸류에이션 관점에서 보면, 2026년 추정 FFO 배수를 기준으로 동종 스트립 센터 대비 보수적이면서 전체 REIT 그룹 대비 저평가된 상태라는 점은 추가 업사이드 여지를 시사한다. 다만 금리 수준이 상승하거나 소비자 지출이 위축될 경우 쇼핑센터 기반 임대 수요가 둔화될 수 있으며, 이는 임대료 인상률과 점포 공실률에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 따라서 투자자들은 금리 흐름, 지역별 인구·소득 구조 변화, 회사의 재개발 및 임대 실적을 지속적으로 모니터링할 필요가 있다.
결론
요약하면, 월가의 주요 애널리스트들은 Federal Realty의 2026년 실적 개선 가능성과 함께 주가의 재평가를 기대한다. 이는 회사의 자본 재활용 전략, 고소득·고성장 지역의 자산 매입, 그리고 연속된 배당 인상이 결합된 결과로 해석된다. 다만 거시적 금리 환경과 소매 부문 수요의 변동성은 여전히 리스크 요인으로 남아 있어, 향후 주가 흐름은 이러한 변수들에 의해 결정될 가능성이 크다.
